长沙土拍零距离（13/22）：二拍热度一般，国企仍为拿地主力

1 7月14日，长沙基本完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■长沙本轮土拍规则基本不变，加大根据开发品质等因素进行价格监制地块的供应，提升地块利润空间。本轮土拍共有8宗地块根据开发品质等因素进行价格监制，合计占比42.1%，地块利润空间提升。此外，对于此前终止出让的1宗雨花区黎托地块通过下调商业比例、取消配建的方式重新出让。 ■长沙本轮土拍广义流拍率上升，溢价率仍处较低水平，近九成地块底价成交，土拍热度整体一般。2022年二轮土拍合计推地19宗，流拍1宗，终止出让2宗，广义流拍率为15.8%，较过去两轮明显提升；成交16宗，成交金额141.0亿，平均溢价率1.9%，较今年首轮的1.5%有所改善，但仍明显低于去年首轮的7.8%，处较低水平，近九成地块底价成交，本轮土拍热度一般。横向对比，长沙广义流拍率高于13城平均水平9.0%，平均溢价率低于13城平均水平3.0%。从区位来看，长沙本轮土拍地块区位较好，主城五区供地17宗，占比89.5%，其余两宗均位于望城区。但核心板块热度不高，仅岳麓区2宗地块地价触顶，岳麓区洋湖地块进入摇号环节，岳麓区市府观沙岭地块进入竞自持租赁住房环节，2宗地块区位较好、配套齐全、教育资源丰富；共14宗地块底价成交，2宗位于远郊望城区，而位于主城区地块多数出让条件为严苛，要求引入上市企业、自持商业、无偿配建等；1宗芙蓉区东岸地块流拍，该宗地块商业占比较高（31%），且须无偿返还安臵户、公寓式酒店等项目合计1.9万方，并配建不少于0.7万方的租赁住房，地块利润空间压缩；另有2宗雨花区地块终止出让。 ■国企仍是拿地主力，民企拿地意愿进一步减弱。长沙本轮土拍国企全口径拿地金额102.4亿，拿地金额占比86.8%，较今年首轮的56.4%有所增加。主流国企积极拿地，招商蛇口28.7亿拍得1宗地块，越秀集团9.7亿拍得1宗地，中国铁建和智谷投资联合体7.7亿拍得1宗地块；当地小型国企湖南麓谷发展集团、湖南建工等也积极参与。民企拿地意愿进一步减弱，全口径拿地金额9.0亿，拿地金额占比7.6%，较去年第二、三轮及今年首轮的42.2%、35.4%、14.3%进一步下降。以当地民企为主，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地金额占比有所下降，全口径金额14.2亿，拿地金额占比12.1%，较今年首轮的30.8%有所下降，但仍高于去年首轮的不到9%，长沙城投集团、望城城投分别拿地3.9亿、2.6亿。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年07月19日 长沙土拍零距离（13/22）：二拍热度一般，国企仍为拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 城投整合深度解析：细分模式与投资机会——城投整合系列（1） 2022-07-18 关于社融、经济、资金面和房地产“停贷” 2022-07-17 经济继续修复，但地产不确定性较高——6月经济数据点评 2022-07-17 成都土拍零距离（12/22）：二拍热度回升，主流国企拿地积极 2022-07-15 城投债务透视（12）：西安篇 2022-07-14 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变，放松售价限制 ..................................................................................... 3 2. 土拍热度一般，底价成交为主 ............................................................................................ 3 3. 国企仍是拿地主力，民企拿地意愿进一步减弱.................................................................... 5 图表目录 图1：长沙2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率上升、平均溢价率仍处较低水平 .................................................................. 3 图3：长沙广义流拍率高于13城平均水平 .............................................................................. 4 图4：长沙平均溢价率低于13城平均水平 .............................................................................. 4 图5：国企仍是拿地主力，民企拿地意愿进一步减弱............................................................... 5 表1：长沙本轮土拍规则基本不变........................................................................................... 3 表2：长沙2022年二轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 7月14日，长沙基本完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则基本不变，放松售价限制 长沙本轮土拍规则基本不变，加大根据开发品质等因素进行价格监制地块的供应，提升地块利润空间。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为20%，个别地块为30%或50%。拿地中，雨花区黎托地块溢价率限制下调至10%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则不变，岳麓区洋湖等4宗地块采用摇号确定竞得人，剩余15宗地块均采用“竞自持租赁住房+摇号”确定竞得人。拿地后，长沙加大根据开发品质等因素进行价格监制地块的供应，共有8宗地块根据开发品质等因素进行价格监制，合计占比42.1%，地块利润空间提升。此外，对于此前终止出让的1宗雨花区黎托地块通过下调商业占比、取消配建的方式重新出让，商业占比由原来的25%下调至15%，并取消配建7.5%租赁住房的要求。 表1：长沙本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 仅一块地不允许联合申请 20%，个别50% 15% 竞自持+摇号、摇号 限售价 - 22年首轮 限马甲；严控购地资金来源 20%，个别50%、30% 15%，个别10%； 限售价，部分地块根据开发品质等因素进行价格监制 2022年二轮 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度一般，底价成交为主 长沙本轮土拍广义流拍率上升，溢价率仍处较低水平，近九成地块底价成交，土拍热度整体一般。长沙2022年二轮土拍合计推地19宗1，流拍1宗，终止出让2宗，广义流拍率为15.8%，较过去两轮明显提升；成交16宗，成交金额141.0亿，平均溢价率1.9%，略高于今年首轮的1.5%，但仍明显低于去年首轮的7.8%，处较低水平，近九成地块底价成交，本轮土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的13城中，长沙广义流拍率高于13城平均水平9.0%，平均溢价率低于13城平均水平3.0%。 图1：长沙2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率上升、平均溢价率仍处较低水平 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 1 含2宗商服地块 05010015020025030035040045005101520253035402021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%60%70%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 图3：长沙广义流拍率高于13城平均水平 图4：长沙平均溢价率低于13城平均水平 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 核心板块以底价成交为主。整体来看，长沙本轮土拍地块区位较好，主城五区2供地17宗，占比89.5%，其余两宗均位于望城区。但核心板块热度不高，仅岳麓区2宗地块地价触顶，岳麓区洋湖地块进入摇号环节，岳麓区市府观沙岭地块进入竞自持租赁住房环节，2宗地块区位较好、配套齐全、教育资源丰富；共14宗地块底价成交，2宗位于远郊望城区，而位于主城区地块多数出让条件为严苛，要求引入上市企业、自持商业、无偿配建等；1宗芙蓉区东岸地块流拍，该宗地块商业占比较高（31%），且须无偿返还安臵户、公寓式酒店等项目合计1.9万方，并配建不少于0.7万方的租赁住房，地块利润空间压缩；另有2宗雨花区地块终止出让。 表2：长沙2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 毛坯限价 岳麓区 [2022]长沙市048号 触顶摇号 6899.5 7934.4 15.0% 231182 待摇号 根据开发品质等因素进行价格监制 岳麓区 [2022]长沙市050号 触顶竞自持 6445.7 7404.3 14.9% 22538 嘉信房地产 根据开发品质等因素进行价格监制 芙蓉区 [2022]长沙市041号 底价成交 4030.2 4030.2 0.0% 22620 新地源臵业&天人建设 12800 岳麓区 [2022]长沙市046号 底价成交 3700.0 3700.0 0.0% 95188 湖南麓谷发展集团 10700 岳麓区 [2022]长沙市047号 底价成交 4725.0 4725.0 0.0% 76947 中国铁建&智谷投资 12800 岳麓区 [2022]长沙市051号 底价成交 3700.0 3700.0 0.0% 119013 中冶 10700 雨花区 [2022]长沙市052号 底价成交 3391.7 3391.7 0.0% 39600 广泰领峰臵业 12800 望城区 [2022]望城区015号 底价成交 3000.0 3000.0 0.0% 20039 湖南建工 10500 望城区 [2022]望城区016号 底价成交 2900.1 2900.1 0.0% 26142 望城城投 9900 岳麓区 [2022]长沙市042号 底价成交 2704.6 2704.6 0.0% 60688 中联重科 根据开发品质等因素进行价格监制 岳麓区 [2022]长沙市043号 底价成交 3032.0 3032.0 0.0% 109569 中联重科 根据开发品质等因素进行价格监制 岳麓区 [2022]长沙市049号 底价成交 6630.9 6630.9 0.0% 287301 招商蛇口 根据开发品质等因素进行价格监制 岳麓区 [2022]长沙市053号 底价成交 6000.0 6000.0 0