1 4月29日，深圳完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■土拍规则基本不变、仍较严格。拿地前，深圳延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除1宗全自持租赁地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，其中龙华民治地块配建比例达19%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，1宗全自持租赁地块地价触顶后直接摇号，其余地块延续“三限两竞”规则，地价触顶后竞企业自持的保障性租赁住房，自持比例达到上限后摇号确定竞得人。拿地后，深圳土地金支付要求较严格，要求成交次日起5个工作日内一次性付清。此外，深圳本轮土拍各区域销售限价均有不同程度提升，但起拍楼面价上调幅度相对更大下，起拍房地比较去年第三轮有所下降，但仍高于去年第二轮。 ■土拍热度较高，地块竞争较激烈。深圳本轮土拍合计推地8宗、成交8宗，无地块流拍、撤销，成交金额193.3亿，平均溢价率达14.9%，较去年二三轮的12.1%、5.4%有明显提升。若剔除配建和竞自持部分，本轮土拍溢价率上升至33%，明显高于去年第三轮的5.4%，基本持平于去年第二轮的32.3%，深圳本轮土拍热度较高。在已完成首轮土拍的18城中，深圳平均溢价率最高。从区位来看，本轮土拍都市核心区推地数量较少，仅龙华民治、宝安新安各推出1宗地，其余分布在光明区、坪山区等相对较偏区域。但地块质量相对较高，多数地块交通便捷、近轨交，地块竞争较为激烈，8宗地全部地价触顶，龙岗宝龙地块直接摇号，其余7宗地均进入竞自持阶段，竞自持比例多在10%以上，其中龙华民治、光明凤凰、坪山石井、深汕合作区4宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节。考虑竞自持后的配建比例，本轮土拍平均配建率为23.9%，部分地块约三成面积均需用于配建自持保障性租赁住房。尽管土拍规则仍较严格，配建比例相对较高，且深圳目前楼市尚未明显回暖，但本轮土拍推地数量较少、地块质量相对较高，且起拍楼面价虽较去年第三轮有所下降但仍高于去年第二轮水平，房企普遍积极拿地，各地块竞争均较激烈。 ■国企成拿地主力，民企参与意愿持续减弱。本轮土拍国企成拿地主力军，全口径拿地金额175.4亿，拿地金额占比达90.7%，较去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%大幅提升。主流国企万科、华润臵地积极参与，万科与人才安居联合以70.5亿价格拍得宝安新安地块，华润臵地41.3亿拍得光明区2宗地，本地小型国企天健房地产、深圳控股也有拿地。民企参与意愿持续减弱，本轮土拍未见主流民企参与拿地，城投拿地占比保持高位，拿地金额为126.2亿，占比较去年第三轮的85.4%降至65.3%，但仍明显高于去年前两轮的15.6%、22.6%，坪山城投、人才安居等城投平台均有参与。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月17日 深圳土拍零距离（8/22）：首拍热度较高，国企成拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 北京土拍零距离（7/22）：首拍热度回升，国企仍为拿地主力 2022-05-16 城投债务透视（7）：山东篇 2022-05-15 如何看待社融不及预期？——4月金融数据解读 2022-05-14 济南土拍零距离（6/22）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力 2022-05-13 苏州土拍零距离（5/22）：首拍热度一般，国企成拿地主力 2022-05-12 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变、仍较严格 ............................................................................................ 3 2. 土拍热度较高，地块竞争较激烈......................................................................................... 3 3. 国企成拿地主力，民企参与意愿持续减弱........................................................................... 4 图表目录 图1：深圳2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：深圳本轮土拍溢价率明显提升 ....................................................................................... 3 图3：国企成拿地主力，民企参与意愿持续减弱...................................................................... 4 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 ......................................................................... 3 表2：深圳2022年首轮土拍明细（万，元/方）...................................................................... 4 3 固定收益主题报告 4月29日，深圳完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则基本不变、仍较严格 深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除1宗全自持租赁地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，龙华民治地块配建比例达19%，其余地块配建比例在9%左右。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，1宗全自持租赁地块为“单限单竞”，限地价、竞地价，地价触顶后摇号确定竞得人；其余地块延续“三限两竞”规则，限地价、限房价、限保障性租赁住房面积，地价触顶后竞企业自持的保障性租赁住房，自持比例达到上限后摇号确定竞得人。拿地后，深圳土地金支付要求较严格，要求签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，深圳本轮土拍各区域销售限价均有不同程度提升，但起拍楼面价上调幅度相对更大下，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）由去年第三轮的3.4降至3.1，扣除配建的起拍房地比由去年第三轮的3降至2.8，但仍高于去年第二轮的3和2.6。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50% 15% 竞可售公共住房面积+摇号；摇号 销售指导价 土地金5日内结清 22年首轮 15% 竞自持+摇号；摇号 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度较高，地块竞争较激烈 深圳本轮土拍平均溢价率明显上升，土拍热度较高。深圳2022年首轮土拍合计推地8宗、成交8宗，无地块流拍、撤销，成交金额193.3亿，平均溢价率达14.9%，较去年二三轮的12.1%、5.4%有明显提升。若考虑配建和竞自持部分，本轮土拍溢价率上升至33%，明显高于去年第三轮的5.4%，基本持平于去年第二轮的32.3%，深圳本轮土拍热度较高。横向对比，在已完成首轮土拍的18城中，深圳平均溢价率最高，明显高于18城平均水平4.3%。 图1：深圳2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：深圳本轮土拍溢价率明显提升 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 各地块竞争均较激烈，8宗地全部“触顶”成交。整体来看，深圳本轮土拍都市核心区1推地数量较少，仅龙华民治、宝安新安各推出1宗地，其余分布在光明区、坪山区等相对较偏区 1根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉&吉化&南湾街道。 010020030040050005101520252021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%5%10%15%20%25%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 4 固定收益主题报告 域。但地块质量相对较高，多数地块交通便捷、近轨交，地块竞争较为激烈，8宗地全部地价触顶，龙岗宝龙地块直接摇号，其余7宗地均进入竞自持阶段，竞自持比例多在10%以上，其中龙华民治、光明凤凰、坪山石井、深汕合作区4宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节。考虑竞自持后的配建比例，深圳本轮土拍平均配建率为23.9%，部分地块约三成面积需用于配建自持保障性租赁住房。尽管深圳土拍规则仍较严格，配建比例相对较高，且深圳目前楼市尚未明显回暖，但本轮土拍推地数量较少、地块质量相对较高，且起拍楼面价虽较去年第三轮有所下降但仍高于去年第二轮水平，房企普遍积极拿地，各地块竞争均较激烈。 表2：深圳2022年首轮土拍明细（万，元/方） 地块位臵 成交状态 起拍楼面价 起拍楼面价-扣除初始配建 成交价格 成交楼面价 成交楼面价-扣除配建、自持 溢价率 初始配建比例 竞自持比例 总配建/自持比例 竞得单位 龙华民治 地价触顶、竞自持触顶、摇号 24206.5 29789.7 378000 27837.1 38713.6 15.0% 18.7% 9.4% 28.1% 深圳控股&人才安居 坪山石井 地价触顶、竞自持触顶、摇号 9589.5 10545.7 257600 11028.0 15148.7 15.0% 9.1% 18.1% 27.2% 天健房地产 光明凤凰 地价触顶、竞自持触顶、摇号 19762.3 21888.2 222700 22721.0 32068.5 15.0% 9.7% 19.4% 29.1% 华润臵地 深汕合作区 地价触顶、竞自持触顶、摇号 3109.4 3427.9 69200 3574.3 4955.7 15.0% 9.3% 18.6% 27.9% 深汕投资 宝安新安 触顶竞自持 28445.5 31212.0 705100 32708.6 41363.8 15.0% 8.9% 12.1% 20.9% 万科&人才安居 光明玉塘 触顶竞自持 18602.6 20441.9 190400 21388.5 25215.2 15.0% 9.0% 6.2% 15.2% 华润臵地 坪山龙田 触顶竞自持 10997.3 12083.6 95100 12646.3 15605.5 15.0% 9.0% 10.0% 19.0% 坪山城投 龙岗宝龙 触顶摇号 4352.0 4352.0 14900 4988.1 4988.1 14.6% - - - 龙岗人才安居 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 3. 国企成拿地主力，民企参与意愿持续减弱 深圳本轮土拍中，国企成拿地主力军，全口径拿地金额175.4亿，拿地金额占比达90.7%2，较去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%大幅提升。主流国企万科、华润臵地积极参与，万科与人才安居联合