研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 疫情扰动下的二次探底 核心结论：4月住房信贷环境进一步宽松，利率创四年新低；地方政策宽松程度加码，限购、限贷、限售等限制性手段均被突破。疫情、国际冲突等外部环境下居民预期较弱，导致楼市托底效果不及预期。当前疫情多点反复会减弱 市场修复力度、延长修复时间，稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。 1. 信贷及政策环境怎么样？ 信贷进一步宽松，利率创近四年新低。贝壳研究院数据显示，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5. 17%，二套利率为5. 45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。放款速度也是2019年以来最快的月份。 2022年4月二手房市场报告 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 图：贝壳103城市二手房主流首、二套房贷利率1走势 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳103城市二手房房贷平均放款周期2（天） 数据来源：贝壳研究院 地方政策宽松加码。初步统计，今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽，包括公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女 1 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。 2 放款周期指签订二手房贷款合同到最终放款的自然日数。 4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR010203040506070802019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 购房等，限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。中央多部委释放积极的政策信号。央行、证监会等相关部委出台金融支持举措，包括要求支持上市民营企业融资、降准0.25个百分点、鼓励地方因城施策执行差别化信贷政策、金融机构加大对优质项目的贷款支持等。 表：相关部委关于楼市的支持性表态 时间 部委 主要内容 2022/4/11 证监会、国资委、全国工商联 支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 2022/4/13 国务院常务会议 会议决定针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备覆盖率，适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力。 2022/4/14 央行 按照国务院常务会议要求，适时运用降准等货币政策工具。 2022/4/15 央行 决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 2022/4/18 央行、外汇局 因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。 2022/4/22 银保监会 持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展 2022/4/24 住房和城乡建设部 要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。 资料来源：公开资料，贝壳研究院整理 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 2. 楼市调控效果怎么样？ 楼市对政策的反馈较弱。贝壳研究院数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022年4月贝壳50城3二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1-4月累计成交同比下降近40%。 价格方面，4月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅较3月有所扩大；同比跌幅扩大至4.8%。50城市中超过六成的城市价格环比下跌，下跌城市个数较上月增加。 图：贝壳50城二手房月度成交量走势（2020年1月为基期） 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳50城二手房价格指数4及环比走势 3 贝壳50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 4 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%0501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/04成交量指数（左轴）环比（右轴）