行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 房贷利率下限调整影响简析 新政后首套房贷利率可下降77bp至4.4%，低于2014年来最低值。房贷利率围绕定价基准上下浮动，目前与2012和2014年房贷利率大幅下滑时期相比：1）定价基准变动幅度较小：2012及2014年房贷利率以央行发布的基准利率为定价基准，央行于2012年6-7月两次降息、2014年末至2015年末六次降息，5年以上贷款基准利率分别累计下调0.5pct、1.65pct。当前房贷利率以LPR为定价基准， 2020Q2以来5年期以上LPR仅2021年1月下降0.05pct。2）目前浮动比例更接近下限值：2011Q1至2016Q4房贷利率最低为基准利率的0.7倍，期间房贷利率于2016下半年触及最低点、融360口径首套房贷利率最低值高于下限值约29%，与理论下限存在一定距离。2020年来首套房贷最低利率高于下限约12%，较前两轮更接近下限；同时考虑到目前行业销售及宏观增长的压力，后续首套房贷利率可能更趋近于下限值（克而瑞数据显示苏州2022年4月首套房贷利率已达当时下限值4.6%）。新政后下限值4.4%低于2014年至今全国首套房贷利率最低值（4.44%，2016年7-10月），与2022年4月贝壳口径百城首套房贷利率5.17% 相比空间达77bp。 相对于当前首套房贷利率5.17%，简化测算房贷利率降至4.4%时，月供下降8.5%、购房总支出下降7.0%。以总价500万元的商品住宅为例，假设首付比例3成、贷款利率为2022年4月贝壳口径百城首套房贷利率5.17%（LPR+57bp）、贷款年限为30年、采用等额本息方式还款，则月供额为19154元，购房总支出为840万元。当贷款利率下降至5.00%（LPR+40bp）时，月供额将下降1.9%至18789元，购房总支出下降1.6%至826万元。贷款利率下降至4.4%（LPR-20bp）时，月供额将下降8.5%至17527元，购房总支出则将下降7.0%至781万元。从历史经验来看，房贷利率的下降能够为购房者情绪的恢复提供良好的环境，2012及2014年全国商品房单月销售额同比增速均于该轮首次降息约2个季度后回正。在多重政策的推动（包括各类需求侧政策、针对交付信心的预售资金监管优化和对优质民营房企的积极表态等）和疫情逐步受控的作用下，当前商品房市场也有望逐步复苏。 南宁、东莞、宁波、广州等首套房贷利率下降空间较大，或将更受益于房贷利率下限调整。2014Q3-2016Q3，部分房贷利率较高的城市房贷利率降幅更大。一线城市中广州/深圳2014年9月首套房贷利率最高（分别为6.90%/6.92%）、降幅亦最大（分别达2.71pct/2.51pct）；二线中重庆、成都、珠海2014年9月房贷利率领先（分别为7.57%/7.25%/7.14%），后续降幅亦较大（分别达3.28pct/ 3.05pct/2.99pct）。房贷利率的下滑一定程度上驱动了上述城市成交量的大幅增长，2015-2016年一线中广深商品住宅成交面积增幅领先、2016年二线中重庆、珠海商品住宅销售面积增幅较大。根据克而瑞的数据，目前各地主流银行首套房贷利率差异较大，2022年4月苏州首套房贷利率已达新政前下限4.6%，昆明、盐城约4.8%，新政后下行空间或相对有限。与此同时，南宁、东莞、宁波、广州等地首套房贷利率仍相对较高（分别达5.65%/5.40%/5.30%/ 5.20%），在相应区域布局较多的房企或将更受益于房贷利率下限的调整。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 17-May-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 目录 1. 本次房贷利率调整力度几何？ .................................................................................................................................... 3 2. 房贷利率下降如何影响居民购房成本？ .................................................................................................................... 6 3. 哪些区域商品房市场有望率先受益？ ........................................................................................................................ 8 图表目录 图1：2011Q4-2012Q3、2014Q3-2016Q3房贷利率大幅下降 ....................................................................................... 3 图 2：2012、2015年央行多次降息，基准利率降幅较大 ............................................................................................. 4 图3：2020年来5年期以上LPR相对平稳 .................................................................................................................... 4 图4：2011Q4-2012Q3、2014Q3-2016Q3房贷利率受降息直接影响较大 ................................................................... 4 图 5：2019年来房贷利率及LPR均较为平稳 ................................................................................................................ 5 图6：2019年来首套及二套房贷利率变动幅度有限 ..................................................................................................... 5 图 7：2022年前4月地产投资增速转负 ......................................................................................................................... 5 图8：2022年前4月行业销售降幅继续扩大 ................................................................................................................. 5 图 9：4月百城首套房贷利率均值降至约5.17% ........................................................................................................... 6 图10：4月百城平均放款周期降至29天 ....................................................................................................................... 6 图 11：2012年6月起商品房单月销售额同比增速回正 ............................................................................................... 7 图12：2015年4月起商品房单月销售额同比增速回正 ............................................................................................... 7 图13：2014Q3-2016Q3重庆、成都、佛山、珠海等首套房贷利率降幅较大 ............................................................ 8 图14：2015 年起重庆、佛山等城市商品住宅销售大幅回升 ....................................................................................... 9 图15：2015年前三季度深圳商品住宅成交量大幅提升 ............................................................................................... 9 表 1：房贷利率下降对月供额影响测算 ......................................................................................................................... 6 表 2：房贷利率下降对购房支出影响测算 ..................................................................................................................... 7 表 3：2022年4月各地主流银行首套房贷利率差距较大 ........................................................................................... 10 pOpQrQmQnRwPzQyRtNoNzRaQdN9PtRrRtRpNfQnNsPeRoPtMaQmNrOuOrQmPNZrMmQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1. 本次房贷利率调整力度几何？ 2012、2014年房贷利率大幅下调。根据人民银行的数据，我国个人住房贷款利率经历了两次大幅度下调，分别为2011Q4-2012Q3（累计下降1.42个百分点至6.20%）、2014Q3-2016Q3 （累计下降2.44个百分点至4.52%）。尽管2021Q4以来住房信贷政策明显放宽，但在相同的数据口径下，2022Q1个人住房贷款利率仅较2021Q4下降0.14个百分点至5.49%。2020年前后，房贷利率定价机制有所变动，定价基准和浮动比例共同驱动了不同时期房贷利率的变动。 图1：2011Q4-2012Q3、2014Q3-2016Q3房贷利率大幅下降 数据来源：中国人民银行，中达证券研究 定价基准：目前降幅小