C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . m 2022年05月16日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元) RMB 20.2/HKD 19.5 公司基本信息 产业别 房地产 A股价(2022/5/13) 18.67 深证成指(2022/5/13) 11159.79 股价12个月高/低 25.99/14.43 总发行股数(百万) 11625.38 A股数(百万) 9717.55 A市值(亿元) 1814.27 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(27.89%) 每股净值(元) 20.38 股价/账面净值 0.92 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -7.4 -6.6 -27.0 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 -- -- -- 产品组合 房地产开发 95.59% 物业管理 4.41% 机构投资者占流通A股比例 基金 2.3% 一般法人 41.0% 股价相对大盘走势 万科 (000002.SZ/02202.HK) Trading Buy区间操作 公司4月销售持续大幅下滑，有望受益于政策放宽，建议“区间操作” 结论与建议： 公司4月份实现销售面积160.9万平方米，销售金额308.4亿元，YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。 由于房地产商风险犹存，市场信心尚未恢复，销量低迷，企业拿地谨慎，在此背景下，有较好现金流和精细化管理能力的大型房企竞争优势凸显，市场集中度将加速提升。在市场下行压力下，近期有更多的城市房地产政策放松，但是市场短期难言见底。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元，YOY分别-18.7%和+4.4%，EPS分别为1.58元和1.65元，按目前A股价格计算，2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍，PB为0.93倍；H股对应PE为10.1倍和9.7倍，PB为0.8倍，建议“区间操作”。  公司4月份销售持续大幅下滑，拿地保守：公司4月份实现销售面积160.9万平方米，销售金额308.4亿元，YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。公司单月销售均价19167元/平米，MOM+9.3%，YOY+18.85%，连续2个月同比正增长。1-4月，公司累计销售面积为793.6万平米，YOY-43.8%；累计销售金额为1373.4亿元，YOY-40.1%；累计销售均价为17306元/ 平方米，YOY+6.7%，MOM+2.8%。由于房企暴雷隐患犹存，购房者信心被极大削弱，迭加疫情对收入预期的影响，房地产市场自去年下半年以来的疲弱走势未见改善，销售情况不容乐观。 4月份，公司新增项目1个，总计权益面积8.1万平方米, YOY-97%;总计权益地价2.96亿元, YOY-98.4%。1-4月，公司新增项目累计权益面积为120.9万平方米，YOY-83.8%；累计权益地价为107.1亿元，YOY-79.8%。在销售大幅下降的情况下，公司今年拿地保守。  央行下调住房贷款基准利率，房地产政策进一步放宽：5月15日，央行发布通知，将首套房的商业住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套房贷款利率下限不变。此外，实际操作过程中，各地将自主确定辖区内的住房贷款利率加点下限。由于房地产销售全面下滑，4月份新增居民住房贷款为-605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场加速回落。本次利率的统一调降有望起到托底房地产市场的作用，具有积极的信号意义。一方面，央行统一下调房贷利率下限后，预计后续各地都将调降房贷利率，从而刺激住房贷款增长；此外，此次政策突破后，我们预计后续房地产政策将会更加灵活，地方有望加大对房地产市场的刺激力度。  盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元，YOY分别-18.7%和+4.4%，EPS分别为1.58元和1.65元，按目前A股价格计算，2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍，PB为0.93倍；H股对应PE为10.1倍和9.7倍，PB为0.8倍，建议“区间操作”。 ............................ 接续下页 ................................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 年度截止12月31日 2019 2020 2021 2022F 2023F 纯利(Net profit) RMB百万元 38872 41516 22524 18317 19127 同比增减 ％ 15.10% 6.80% -45.75% -18.68% 4.42% 每股盈余(EPS) RMB元 3.439 3.573 1.937 1.576 1.645 同比增减 ％ 12.42% 3.90% -45.78% -18.68% 4.42% A股市盈率(P/E) X 5.43 5.22 9.64 11.85 11.35 H股市盈率(P/E) X 4.65 4.47 8.25 10.14 9.72 股利(DPS) RMB元 1.05 1.25 0.97 0.92 1.01 股息率(Yield) ％ 5.60% 6.70% 5.20% 4.94% 5.43% 【投资评等说明】 评等 定义 强力买进（Strong Buy） 潜在上涨空间≥ 35% 买进（Buy） 15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（Trading Buy） 5%≤潜在上涨空间<15% 中立（Neutral） 无法由基本面给予投资评等 预期近期股价将处于盘整 建议降低持股 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2022年5月16日 附一：合幷损益表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 营业收入 367894 419112 452798 434852 436718 经营成本 234550 296541 353977 351248 352739 营业税金及附加 32905 27237 21056 19568 19652 销售费用 9044 10637 12809 11741 11355 管理费用 11018 10288 10242 9567 9171 财务费用 5736 5145 4384 4131 4367 资产减值损失 1649 -1981 -3514 -2000 -1500 投资收益 4984 13512 6614 4630 5093 营业利润 76613 79959 52531 40505 42304 营业外收入 715 999 1148 1200 1200 营业外支出 789 1282 1456 1000 1000 利润总额 76539 79676 52223 40705 42504 所得税 21408 20378 14153 10176 10626 少数股东损益 16260 17783 15545 12211 12751 归属于母公司所有者的净利润 38872 41516 22524 18317 19127 附二：合幷资产负债表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 货币资金 166195 195231 149352 114432 119913 应收帐款 1988 2992 4744 5218 5740 存货 897019 1002063 1075617 968055 1016458 流动资产合计 1438989 1547387 1600268 1632274 1664919 长期投资净额 130476 141895 144449 151672 159255 固定资产合计 12400 12577 12821 13462 14135 在建工程 4180 3237 3398 2719 2990 无形资产 290940 321790 338370 355288 373053 资产总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 流动负债合计 1272610 1317493 1311446 1324561 1337807 长期负债合计 186740 201840 234419 236763 239131 负债合计 1459350 1519333 1545865 1561324 1576937 少数股东权益 82521 125334 156820 158388 159972 股东权益合计 270579 349844 392773 424195 458130 负债和股东权益总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 附三：合幷现金流量表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 经营活动产生的现金流量净额 45687 53188 4113 5347 10694 投资活动产生的现金流量净额 -28627 5797 -26281 -13140 -14454 筹资活动产生的现金流量净额 -33338 -32504 -23104 -18483 9242 现金及现金等价物净增加额 -15930 25924 -44954 -26276 5481 货币资金的期末余额 159739 185662 140708 114432 119913 货币资金的期初余额 175668 159739 185662 140708 114432 1 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据