版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 杨科伟 俞倩倩 2022-05 克而瑞研究中心 “五一”政策发力、企业积极营销，楼市成交局部小幅回温 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 2022年“五一”假期房企推盘积极性明显上升，在供应稳步放量情况下成交得以阶段性复苏，从认购数据来看，23个重点城市虽然同环比齐降，但是降幅基本在4成以内，较此前有收窄趋势，主要得益于各地楼市纾困政策频频，加之部分房企加大了以价换量的力度，使得部分核心区域项目实现了热销。究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情，未来复苏的势头又能否延续？ 节前政治局会议继续强调稳地产，“五一”18省市陆续放松调控 4月楼市纾困政策“有增无减”，39省市出台45次放松政策。居民端，苏州、南京、无锡等12城放松限购；兰州、淮北、宜昌等6城放松限贷、下调首付比例等；衢州、苏州、宜昌等4城放松限售，天津、苏州、昆明等19城放松公积金贷款；南宁、长沙、沈阳等4城下调房地产交易税费；无锡、南通、宜昌等6城实行购房补贴；企业端，南京、常德放松预售资金监管；兰州、常德土拍规则放松。月末中央政治局会议召开，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 在此政策指引下，进入5月，各地房地产纾困政策加速出台。据统计，五一假期，18个省市诸如发布或执行了稳地产新政，东莞、惠州等降低限购门槛，达州、沈阳对多孩家庭购房给予了政策倾斜；洛阳、上饶、连云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南阳、黄石、岳阳等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”。无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 可以预期，在当前多地疫情频发，经济疲软、地产下行的大背景下，5月整体楼市调控仍将持续“松动”：核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但“四限”等严苛政策较难全面退出，政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求，刺激刚需的购房需求释放。弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控，并推出救市政策组合拳，以刺激居民购房消费。 房企积极“自救”，五一营销活动数量、折扣力度均有提升 从企业层面来看，五一期间，房企营销积极性明显复苏，营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，一方面恰逢五一节点，另一方面政策方面频频放松，房企也借机刺激购房。据CRIC不完全统计，整个五一期间，TOP30房企中超6成都推出了区域和集团层面的营销活动。虽然方式上仍然是集团造节，各区域结合实际情况制定优惠内容，以折扣、特价房和全民营销返佣金等为主，但是力度明显增强，像碧桂园最低可达55折，恒大现房特价最低可达75折，弘阳、华润、美的置业也均有6-7折特价房入市，不过多为商办业态。另外五一假期期间，我们也关注到企业的体验性活动明显增多，对于疫情有影响区域，不少房企推出了居家健身打卡的营销活动，追赶热度。 mNsMsQtOvMnQmMtQrQuNrRbRdN9PpNoOtRsQfQqQtOeRnMtQaQnMzQwMsRpMMYtOtR 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 表：五一期间部分房企集团性营销活动 企业简称 营销内容 碧桂园 覆盖区域：6大区域近100个城市 活动时间：4.25-5.10 主要方式：折扣券、特价房 折扣力度：最低55折 具体内容：6大区域全国近100个城市，65场分会场直播，集团层面还组织线上音乐会，由木马乐队与碧桂园员工、业主共同参与。优惠包括30岁专属99折购房券，5.5元锁定房源，总裁特惠、智能家电好礼，千套房源一口价30万起，购房券齐发，低至55折 中国恒大 覆盖区域：全国413盘 活动时间：4.20-5.5 主要方式：特价房 折扣力度：75折-85折 具体内容：活动期间将推出2000套特价现房，8000套特价期房，组织“五一黄金周大优惠”及“现房大优惠”。覆盖恒大全国413盘，产品包括住宅、公寓、商铺、车位等。 龙湖集团 覆盖区域：60余城300余个项目 活动时间：5.1-5.15 主要方式：折扣让利 折扣力度：住宅96折，车位9折，商办95折 具体内容：龙湖集团首届“五一狂欢购”，覆盖全国六十余个城市，共计300余个项目，福利房源折上最高96折、部分车位9折起、部分商办95折起 绿城中国 覆盖区域：全国35城84盘 活动时间：3.18-5.31 主要方式：特价房 折扣力度：最低89折 具体内容：特价房让利为主，即一口价/秒杀，可2022元锁定房源，成交后返2022元积分 正荣集团 覆盖区域：36城百盘 活动时间：5.1-5.30 主要方式：折扣让利 折扣力度：最低91折 具体内容：覆盖36城百盘，5月1日-5月8日，每日51套特惠房，最高直降20万， 5.1元定金抵扣51000元，母亲节当天购房阳台金额全免费，老带新成交/全民营销可享52000元限定基金，另有SPA按摩，户外露营，晚间电影等体验活动以及，正荣×知乎跨界联动 备注：以上信息为通过公开渠道获取，与实际情况可能有出入，以企业公告为准 数据来源：CRIC中国房地产决策系统 假期一二线迎来供应高峰，备案数据显示较4月热度继续回落、日均成交降幅达62% 从供应层面来看，2022年五一假期（2022年4月30日-5月4日，下同）房企整体推盘积极性较高，尤其是市场热度较高的核心一二线和强三线城市基本都迎来了供应高峰：广州五一前夕便“蓄势待发”，4月25日-5月1日期间，合计获批41张预售证，新增5896套房源，迎来拿证高峰。佛山如是，至少14个纯新盘在五一入市。 从CRIC监测的五一成交备案数据来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。分能级来看， 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 一线城市需求相对“坚挺”，同比微增6%，不过较4月热度稳步回落，降幅达到了62%，二三线城市全面下行，无论是较2021年同期还是2022年4月跌幅均在6成以上。 表：五一假期50个重点城市商品住宅成交备案面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2022年五一假期 同比 2022年五一假期日均较2022年4月日均变动情况 能级 城市 2022年五一假期 同比 2022年五一假期日均较2022年4月日均变动情况 一线 北京 3.94 142% -50% 三四线 常州 0.57 -84% -86% 上海 0.01 -99% -99% 韶关 0.46 / -67% 深圳 1.44 -49% -71% 泰安 0.38 -68% -70% 合计 5.39 6% -62% 安庆 0.35 -86% -44% 二线 青岛 7.40 19% -43% 张家港 0.33 -92% -60% 武汉 4.60 -75% -62% 芜湖 0.31 -86% -73% 合肥 1.95 -51% -73% 蚌埠 0.28 -54% -82% 长沙 1.91 -94% -80% 南安 0.25 -75% -58% 杭州 1.17 -83% -90% 百色 0.25 -86% -85% 济南 1.14 -90% -82% 北海 0.22 -94% -77% 苏州 0.77 -93% -88% 贵港 0.20 -91% -74% 福州 0.70 -74% -77% 常熟 0.19 -94% -75% 大连 0.68 -66% -78% 惠州 0.17 99% -96% 济南 0.63 -83% -90% 安溪 0.14 -58% -49% 南宁 0.48 -93% -90% 东营 0.12 -73% -90% 南京 0.47 -96% -95% 六安 0.12 -76% 35% 厦门 0.35 -89% -86% 太仓 0.11 -97% -79% 成都 0.24 -81% -98% 石狮 0.11 -91% -70% 长春 0.02 -99% 89% 漳州 0.10 -91% -85% 合计 22.51 -82% -80% 晋江 0.10 -98% -66% 三四线 佛山 5.07 -73% -7% 崇左 0.09 -80% -72% 汕头 1.44 / -58% 六盘水 0.09 -86% -77% 温州 1.32 -89% -67% 龙岩 0.09 -99% -86% 烟台 1.22 -54% -74% 扬州 0.07 -95% / 肇庆 1.14 -52% -61% 嘉兴 0.01 -99% -99% 柳州 0.88 -56% -67% 合计 16.85 -81% -68% 泉州 0.67 -87% -68% 总计 44.75 -80% -75% 备注：2022年五一假期为2022年4月30日-5月4日，同比对应数据2021年同期为2020年5月1日-5月5日， 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 调研数据：京沪受影响显著，成都、苏州、南宁等认购回升，三四线去化继续承压 考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，“五一”假期核心、城市成交实则有边际复苏迹象，23个重点城市成交同环比跌幅均在4成以内。 一线城市受疫情影响较大，上海封控管理已达一月有余，4月尚有延迟备案，不过五一成交已然趋近于0。北京则因突发疫情，计划开盘的金地壹街区、中建学府印月等项目售楼处被迫关闭，供应 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 7 事实与观点-克而瑞研究中心 节奏的放缓也使得其整体成交热度较4月小幅回落，在售的硅谷one和青云上府每日到访量基本保持在20-30组。广州近期疫情也有“反扑”态势，但因政府及时管控，对整体成交影响较小，五一仍有多盘贴出喜报，譬如越秀珠实天悦海湾“五一期间成交5000万”、南沙十里方圆“五一累计成交40+套”、龙光中铁建天皓西派云峰“五一劲销2.8亿”、金茂万科都会四季“五一热销137套”、亚运城“两天劲销1亿”等。 二线城市轮动复苏，同环比分别下降了19%和37%，但局部城市诸如成都、苏州、南宁等迎来了热度回升，仅成都一城同环比齐增，较去年同期涨幅达189%。苏州、南宁等前期政策利好持续发酵，五一成交环比持增。以苏州为例，在降低购房门槛、限售5改3、公积金首次贷款额度提升等一系列政策加持下，案场到访量和成交量均有明显回升，中泱公园在五一期间成交了15套房源；悦四季华庭线上咨询+现场来访超500组，成交9套，而且项目宣布自5月5日开始全线涨价2%。 三四线整体延续下行走势，环比下降45%，同比下降61%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压。同比全线回落，环比涨跌参半，上涨城市以张家港、南通、太仓、昆山等长三角城市为主，环比持增，复苏态势初显，而泉州、常州、无锡、莆田等市场暂未有复苏迹象。 表：2022年五一假期23个重点监测城市认购面积及其变化（单位：万平方米） 能级 城市 2022年五一假期 环比 同比 能级 城市 2022年五一假期 环比 同比 二线 成都 30.45 5% 189% 三四线 开封 3.36 23% -41% 苏州 13.80 34% -32% 泉州 2.10 -57% -58% 重庆 10.49 -37% 1% 张家港 2.00 40% -67% 南京 7.35 -40% -35% 南通 1.43 46% -22% 青岛 6.60 -66% 8% 太仓 1.02 28% -72% 南宁 2.70 157% -61% 常州 0.97 -81% -72% 福州 1.87 -25% -13% 芜湖 0.94 4% -59% 合肥 1.71 -74% -