滨江服务2021年年报点评：FY21A业绩稳健增长,品质外拓彰显高端定位价值

中国物业管理行业 | 滨江服务 (3316.HK) Company (XXXX.HK)  xxx Sector 1 電話/Tel：(852) 3891 5000 傳真/Fax：(852) 3571 9119郵箱/E-mail: info@ajsecurities.com.hk 網址/Website: www.ajsecurities.com.hk 地址/Add：香港皇后大道中183號中遠大厦39樓390809室Units0809,39/F,COSCO Tower, No.183 Queen's Road Central, Hong Kong 06 April 2022 财务资料 千人民币 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 收入 960,201 1,398,947 2,001,149 2,851,938 3,911,062 增长 (%) 36.8% 45.7% 43.0% 42.5% 37.1% 毛利 297,317 449,677 651,533 940,341 1,322,786 增长 (%) 50.9% 51.2% 44.9% 44.3% 40.7% 归母净利润 219,550 321,751 462,583 652,675 901,309 市销率 (x) 5.6 3.8 2.7 1.9 1.4 市盈率 (x) 24.5 16.7 11.6 8.2 6.0 资料来源：公司，安捷证券预测，数据截止2022年04月04日 FY21A业绩稳健增长，5S增值服务毛利率显著提升。滨江服务发布FY21A财报，公司实现营收14.0亿元人民币,同比+45.7%。其中物管服务及5S增值服务分别同比增长51.7%及47.8%至8.4亿及1.4亿元人民币；期内归母净利润同比增长46.6%至3.2亿元人民币。受益于公司平均物管费由2020年的4.26元人民币稳步提升至4.30元人民币/平方米/月以及管理效率优化，FY21A公司物管服务板块毛利率为19.2%(同比+0.4ppt)；期内公司新增一手房代理协销服务，5S增值服务板块毛利率同比大幅提升16.3个百分点至71.3%，推动公司整体毛利率提升1.1个百分点至32.1%。公司管理层表示，FY22E公司将继续巩固高端物管定位，收入及归母净利润预计将以不低于40%的同比增速保持较快增长。 秉持有质扩张策略，丰富管理业态。FY21A公司合约及在管面积分别同比增长50.1%及40.2%至2,995万平方米及4,978万平方米；其中来自第三方开发商在管面积同比增长108.2%至1,444万平方米，占总体在管面积比例达到48.2%(FY20A: 34.7%)；FY21A公司新增在管面积中第三方占比达到75.1%，外拓高增长凸显公司高端服务价值。期内公司新增建杭置业、义乌建投及海南佳元地产等战略合作方，目前战略合作方已达13个。新增外拓项目海南佳元·江畔锦柳及嘉兴桐乡匠心春天悦里物业管理费分别达到5.8元人民币/平方米/月及7.6元人民币/平方米/月，有质外拓策略成效明显。期内非住宅业态在管面积占比同比提升5.8个百分点至21.1%，已实现覆盖学校、公园、医疗康养、体育场馆以及未来社区等新型管理业态，多元化特性日益增强。 5S增值服务平台落地，代理协销成绩亮眼。FY21A公司对业主增值服务进行板块调整，打造以5S为中心的增值服务体系，包括优家服务(一手房销售、二手房经纪等)、优家服务(硬装服务、软装服务以及设施设备维修升级)以及优享生活服务(入室保洁、园林绿化等)。公司直营经纪平台“滨江优家”于2021年4月正式上线，且于8月开启首家线下门店，带动FY21A优家服务收入同比快速增长155.2%至9,183万元人民币，新房销售额及佣金已分别达到103亿元人民币及6,400万元人民币；公司预计FY22E佣金额有望突破1亿元人民币。受制于交付项目中定制家居涉及的项目减少，优家服务收入同比减少74.6%至611万人民币，随着公司逐步树立硬装服务等行业口碑以及旧项目改造需求提升，优家服务板块将逐步回暖。 维持“买入”评级，目标价为40.0港元/股。我们预期FY22E公司将继续受益于外拓项目的稳步增长、管理业态多元化提升以及新房及二手房经纪业务的持续扩张。我们调整FY22E-FY24E收入预 期 至20.0/28.5/39.1亿元人民币，分别同比增长+43.0%/+42.5%/+37.1%；调整FY22E-FY24E归母净利润至4.6/6.5/9.0亿元人民币，分别同比增长43.8%/41.1%/38.1%，而公司派息比率预计将保持行业较高水平(FY21A: 60%)；我们调整目标价为40.0港元/股，对应FY22E 19.6倍市盈率或4.5倍市销率水平。 目标价：HK$40.00 收市价：HK$23.70 上升/下降空间：+68.8% 中国物业管理行业 滨江服务 (3316.HK) FY21A业绩稳健增长，品质外拓彰显高端定位价值 股票数据 收市价(HK$) 23.70 52周最高(HK$) 37.30 52周最低(HK$) 16.30 平均每日成交量(mn) 0.34 总股本(mn) 276.41 总市值(US$mn) 6,550.85 年初至今涨跌(%) 8.22 50天均线(US$) 22.78 财政年度 12/2022 数据来源：彭博,截至2022年04月04日 股价近期表现 数据来源：彭博 数据来源：彭博 Shiming Liang, CFA shimingliang@ajsecurities.com.hk Janet Zhang janetzhang@ajsecurities.com.hk 0%50%100%150%200%4/1/217/1/2110/1/211/1/224/1/22HSI Index3316 HK Equity UPMPOPUPMPOP 中国物业管理行业 | 滨江服务 (3316.HK) Company (XXXX.HK)  xxx Sector 2 電話/Tel：(852) 3891 5000 傳真/Fax：(852) 3571 9119郵箱/E-mail: info@ajsecurities.com.hk 網址/Website: www.ajsecurities.com.hk 地址/Add：香港皇后大道中183號中遠大厦39樓390809室Units0809,39/F,COSCO Tower, No.183 Queen's Road Central, Hong Kong 06 April 2022 图1: 财务摘要(千人民币) 资料来源：公司、安捷证券，数据截止2022年04月04日 利润表（千人民币）2020A2021A2022E2023E2024E资产负债表（千人民币）2020A2021A2022E2023E2024E收入960,2011,398,9472,001,1492,851,9383,911,0620.4现金及现金等价物805,394905,7461,232,8991,755,0132,460,894物业管理服务554,241840,5461,209,0191,700,2752,300,179受限制现金46,46157,02081,994115,290155,950非业主增值服务312,014419,542580,844837,8441,156,224定期存款368,528243,019286,762315,439346,9835S增值服务(前称“业主增值服务“)93,946138,859211,286313,819454,659贸易及其他应收款项95,691173,390209,966295,312401,061营业成本(662,884)(949,270)(1,349,616)(1,911,597)(2,588,276)存货52,04479,031125,858197,381293,134毛利 297,317449,677651,533940,3411,322,786流动资产总额1,368,1181,482,2501,961,5242,702,4793,682,066市场营销费用(2,680)(3,766)(3,444)(4,276)(3,910)投资物业2,1241,2751,058878729行政管理费用(39,768)(53,599)(71,127)(114,038)(164,210)物业，厂房和设备14,59519,03027,19138,42253,947其他(1,909)(2,527)(4,215)(5,914)(11,705)于一家联营公司的投资3,9325,2896,7828,42410,230营运利润252,960389,785572,747816,1131,142,961递延所得说资产12,52018,95020,84522,93025,222非经营性收入(亏损)30,99233,43334,65040,46846,050定期存款101,300154,158181,906200,097220,107除税前溢利283,952423,218607,397856,5811,189,011非流动资产总额134,471202,386241,466274,435313,919净利润220,274325,021465,835655,917904,549总资产1,502,5891,684,6362,202,9902,976,9143,995,985归母净利润219,550321,751462,583652,675901,309合约负债107,482143,630200,457284,992390,911每股摊薄盈利(亏损)(人民币)0.791.161.672.363.26贸易及其他应付款项473,326495,865589,371802,1931,056,299加权平均摊薄股数(百万股)276,407276,407276,407276,407276,407即期税项60,94369,876140,858199,666283,046租赁负债1,2021,5861,5861,5861,586同比增长(%)2020A2021A2022E2023E2024E流动负债总额642,953710,957932,2711,288,4371,731,843收入36.8%45.7%43.0%42.5%37.1%租賃負債1,303119119119119毛利50.9%51.2%44.9%44.3%40.7%非流动负债总额1,303119119119119营运利润81.3%54.1%46.9%42.5%40.0%负债总额644,256711,076932,3901,288,5561,731,962归母净利润91.4%46.6%43.8%41.1%38.1%非控制性权益16,70831,97135,22338,46541,705公司权益股东应占总权益841,625941,5891,235,3771,649,8932,222,318财务比率2020A2021A2022E2023E2024E股东权益合计858,333973,5601,270,6001,688,3582,264,023毛利率31.0%32.1%32.6%33.0%33.8%负债及权益总额1,502,5891,684,6362,202,9902,976,9143,995,985经营利润率26.3%27.9%28.6%28.6%29.2%归母净利润率22.9%23.0%23.1%22.9%23.0%流动比率2.12.12.12.12.1估值比较2020A2021A2022E2023E2024E资产回报率14.6%19.1%21.0%21.9%22.6%P/S (x)5.63.82.71.91.4股本回报率26.1%34.2%37.4%39.6%40.6%P/E (x)24.516.711.68.