外拓带来新价值空间，传统服务再次发力
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_ (微信号)fanchuxue@ehconsulting.com.cn所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 22 日新城悦服务（01755.HK）外拓带来新价值空间，传统服务再次发力核心观点：2021H1，新城悦服务录得在管面积及合约面积分别为 1.22亿平方米、2.5 亿平方米，合约在管比达 2.0，储备面积超1.2 亿平方米。上半年，新城悦服务取得营业收入和毛利润分别为 18.8 亿元及5.8 亿元，分别较 2020 年同期增长 54.1%和 61.1%，其中物业管理服务收入占比再次接近 50%； 2021 上半年，新城悦服务完成对浙江梁士、丽都物业、祥城物业的收并购，新增合约面积超 1000 万平方米；企业通过招投标等直接拓展方式增加合约面积 1000 多万平方米。新城悦服务加大外拓的同时不断丰富在管业态构成，2021 年 6月末，新城悦服务非住宅项目在管面积占比达到约 12%。业务线构成看，2021 年上半年，新城悦服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧园区服务收入分别达 9.2亿元、3.9 亿元、2.9 亿元、2.7 亿元；业管理服务收入占比较2020 年同期增长 5.6 个百分点至 49%，智慧园区服务及非业主增值服务收入占比持续下降，社区增值服务收入占比略微上升0.4 个百分点为 15.6%。物业管理服务收入再度成为企业收入及毛利贡献的主力，社区增值服务收入毛利贡献增速放缓明显。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言新城悦服务发布业绩年中报：2021 年上半年，新城悦服务录得营业收入、毛利润 18.8 亿元及 5.8 亿元，分别较 2020 年同期增长 54.1%和 61.1%，其中物业管理服务收入占比再次接近 50%，社区增值服务发力不显。一、内生外拓确定面积增长性，收并购进一步赋能企业发展2021 年 6 月末，新城悦服务在管面积及合约面积分别达 1.22 亿平方米、2.5 亿平方米，分别较 2020 年底增长 20.7%和 23.1%，合约在管比达 2.0，为短期面积增长确立较强稳定性。其中，新城悦服务来自第三方的在管面积占比达 42.8%，较 2020 年底 40.7%增长近 2 个百分点。图：2018-2021H1 新城悦服务在管面积及合约在管比3047.34279.76015.27000.41241.41735.54126.35237.22018201920202021H1020004000600080001000012000140002.62.52.02.0-0.51.01.52.02.53.0新城系（万㎡）第三方（万㎡）合约在管比数据来源：企业业绩报告自 2020 年起，新城悦服务持续发力第三方面积拓展。2020 年，企业来自第三方拓展面积达 4126.3 万平方米，同比增加 137.8%；2021 年上半年，企业来自第三方拓展面积达 5237.2 万平方米。这主要得益于企业采用并购扩张及直拓方式大力增加企业竞争力及布局地区的密度。 一方面，新城悦服务于 2021 上半年完成对浙江梁士、丽都物业、祥城物业的收并购，三个项目的收并购增加合约面积超 1000 万平方米。这也意味着 2021 年上半年，企业也通过招投标等三方直接拓展方式增加合约面积 1300 万平方米，可见新城悦服务依靠自身服务品质与品牌优势、团队丰富经验及对外合作方式进行外部项目的直接拓展。 另一方面，新城悦服务通过收购标的进一步拓展服务范围：企业于 2020 年收购诚悦物业，后者于 2021 年收购以公建为主的丽都物业，并将自身的团餐能力优势赋能标的促进共赢。这也表明新城悦服务在收并购后加强对收购标的的投后管理及资源赋能：外拓项目纳入新 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3城悦管理体系后，企业很大程度上并未插手标的的日常具体业务管理，反而是“放手”标的企业成长。此外，新城悦服务加大外拓力度的同时也在不断丰富在管业态构成： 诚悦时代进一步提升企业在商写、创业园区的管理能力； 浙江梁士带领企业进入行业壁垒较高的医院物业； 祥城物业则在公建业态充实企业在管业态。2021 年 6 月末，新城悦服务非住宅项目在管面积占比达到约 12%。为进一步加大外拓力度，新城悦服务于 2021 年 3 月按已按配售价 20.80 港元/股成功向不少于六名承配人配售合共 5000 万股配售股份，占配售后总股本 5.74%，募集净额 10.32 亿港元，其中 60%将用于收购物业管理公司，其中包括 3-5 家管理面积超过 300 万平方米及最近一个会计年度营收不低于 1 亿元的住宅物业管理公司，由此预见，未来收并购将继续成为新城悦服务外部项目拓展重要方式。图：新城悦服务配股募资用途收购社区增值服务配套上下游公司 30%升级咨询科技基础设施 10%于深耕区域收购或投资 3-5 家住宅物管企业 30%于各地收购或投资 4-6 家非住宅物管公司 30%数据来源：企业公告二、营业收入仍以物管服务为主，社区增值服务增长放缓2021H1，新城悦服务录得营业收入、毛利润 18.8 亿元及 5.8 亿元，分别较 2020 年同期增长 54.1%和 61.1%，毛利率及净利率分别为 30.6%及 16.2%。从盈利能力看，毛利率同比上升 0.8 个百分点，这是由于一方面企业销售成本占比下降，另一方面源于高毛利率的增值服务收入占比持续提升；净利率下降主要是由于，2021 上半年新城悦服务加大对外投拓力度及加大股权激励，致使企业期间费用略微上升至 10.6%，同比增加 0.3 个百分点，另一方面受汇率波动影响，企业其他收益项目亏损扩大。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4图：2018-2021H1 新城悦服务经营情况11.720.228.712.218.83.46.08.83.65.82018201920202020H12021H1-5.010.015.020.025.030.035.029.1%29.7%30.7%29.8%30.6%13.9%14.9%17.1%16.8%16.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%营业收入（亿元）毛利润（亿元）毛利率净利率数据来源：企业业绩报告从业务线构成看，2021 年上半年，新城悦服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧园区服务收入分别达 9.2 亿元、3.9 亿元、2.9 亿元、2.7 亿元，其中受在管规模持续扩大影响，物业管理服务较 2020 年同期增长 74%；受新拓业务影响，社区增值服务较 2020年同期增长 58.2%。图：2020H1 及 2021H1 新城悦服务业务线收入（亿元）5.39.23.03.91.92.92.12.72020H12021H1-1.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0物业管理服务非业主增值服务社区增值服务智慧园区服务数据来源：企业业绩报告但值得注意的是，物业管理服务收入占比较 2020 年同期增长 5.6 个百分点至 49%，智慧园区服务及非业主增值服务收入占比持续下降，社区增值服务收入占比略微上升 0.4 个百分点为15.6%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5影响物业管理服务及非业主增值服务收入增速的因素无非母公司的支持和在管规模的扩大，因此在下半部分，我们将重点分析社区增值服务和智慧园区服务。 社区增值服务收入增速仅次于物业管理服务收入增速，毛利贡献达 23%，毛利率达45.2%，远高于其他三项业务。这主要是由于上半年，新城悦服务新开发的业务类型已取得较快增长：餐饮服务、设施管理服务及社区零售便民服务分别获得收入 0.41 亿元、0.57亿元和 0.57 亿元。但是由新城悦服务自身培育的新橙社及新橙居的具体业绩贡献并未在业绩报告中体现。其中，借助收购平台诚悦时代的团餐业务，新城悦服务将团餐服务向华东地区迅速布局,团餐服务客群日均超 2 万人次，致使餐饮服务收入较 2020 年同期增长 353.2%；设施设备管理服务中在管电梯维保台量已超过 2 万台，推动收入同比增长 78.6%；社区零售及便民服务收入增长 161%，这部分归因于随着新冠疫情后居民对送货到家服务愈发认可，叠加社区团购价格优惠带来的吸引力，推动该部分收入增加。另外，新城悦服务于 2月收购新城子公司江苏云柜网络技术的资产，利用快递柜为客户提供更为丰富及时的服务，增加业务渗透率的同时助力该部分业务推广。 智慧园区服务收入占比下降 2.5 个百分点，新城悦服务主要向关联房企提供园区一站式智慧解决方案。2021 年上半年，企业新签约的智慧园区合约中，来自第三方的占比仅达到约23.1%。2021 年 8 月 9 日，新城悦服务同吾胜能源及春树投资签订合作投资协议，出资 800 万元以持股 40%形式创立合资公司。该平台以开发基于商业综合体、酒店、医院及工业客户等城市空间的汽车和自行车充电场景的应用，满足客户需求，提升服务满意度。未来，新城悦服务有望将该平台的成果应用在智慧社区、园区建设，提升物业服务能力，提高企业的服务产品溢价。结语新城悦服务即将上市满 3 年。2018-2020 年，新城悦服务在管面积年均增速高于 50%，营业收入平均增速为 40%左右，其中社区增值服务由 4789 万元快速增长至 4.98 亿元，呈现三年十倍。但从 2021 上半年的发展业绩来看，新城悦服务的发展速度仿佛进入一个平台期：物业管理服务收入再度成为企业收入及毛利贡献的主力，社区增值服务收入毛利贡献增速放缓，也并未在业绩报告中提及拎包入住品牌新橙居、零售品牌新橙社。未来，新城悦服务加大对外拓展的同时，也需重视企业在社区增值服务的渗透率和增长性，以避免同质化，并进一步在激烈的市场竞争中显示出自身特色。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出
