房地产行业：交易稳信用，预备资产荒

地产的核心功能是信用工具，未来很长时间内，仍然是金融属性占主导，稳增长可以通过基建等方式，但防风险对应的稳信用，则和地产挂钩。 房地产的前置指标是信用派生能力，这也是M2中最主要的信用抓手，对行业的体现就是房企融资规模和土地市场，分别体现为资产负债表中的负债和资产。自2012年，根据统计局的投入产出表，房地产对经济的拉动就已经是金融第一、实物第二，也即，当前房地产的本质是金融。因此，扩表/缩表是房地产的主要矛盾，也是地产股表现的核心原因。回顾每一轮地产牛市的启动，均是把握房企扩信用的政策，例如2014年的再融资，2016-2017年的海外债等，能够在信用扩张周期中获得边际最受益的企业，就能获得最好的股价表现。 交易稳信用，二线央国企仍然是当前主线，信用改善边际变化最大。本轮周期当中，2021年下半年是结构性信用政策，从民企的市场向一线央国企转移，年初至今，“背景论融资”切实的带来了二线央国企的边际改善，这类公司普遍当前规模较小，相比过去“规模定融资”的时代有极大改善，若市场继续交易稳信用、甚至复苏，二线央国企就将类比2015-2017年的民营企业表现。 预备资产荒，还需要1个季度的时间来验证，也就是金融机构的风险偏好依然较低 ，使得超优质核心资产价值被重估。本轮信用扩张政策虽然有、但仍然极为克制，尽管市场对宽松政策预期很高，但目前在防房企缩表的相关政策上，仍显不足，远低于过去以往任何一轮周期。在当前信用逐步下行过程当中，将演变为宽货币持续、但宽信用受阻，类比2016年进入资产荒年代，核心资产中的稳定性现金流资产将受到极大追捧。 中国房地产报社评对稳信用的讨论，进一步带动预期发酵，稳信用主线将持续 。二线央国企，仍然受益中交地产和建发股份，当前仍然是边际改善最明显的央国企，且在融资能力、人员扩充方面改善最为明显，其他各地方二线央国企，在当前的情绪发酵下，仍然值得关注。同时，预备资产荒逻辑推荐金融街等有稳定性现金流核心资产的企业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利