月酝知风之物管行业：主流物企业绩高增，静待估值持续修复

月酝知风之物管行业主流物企业绩高增，静待估值持续修复平安证券研究所地产研究团队2022年4月15日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：3月中上旬受民企信用及房地产发展担忧影响，物管板块大幅调整；中下旬随着国务院金融委定调后地产政策步入实质改善、主流物企业绩下调压力释放，逐步反弹。当前时点地产政策加速出台，主流物企对应2022年PE20倍左右，中期目标下修后仍维持25-50%增长，估值仍具性价比。后续随着地产政策松绑推动楼市企稳改善，主流物企估值有望持续修复。建议重视优质物企投资机会，关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。政策：灵活度精准度提升，多维度支持发展。3月两会政府工作报告物管相关内容包括持续深化融入基层社会治理、完善社区养老机制与基层数据建设、盘活社区消费动能等。地方政策涉及物业服务分级分类、物业费市场化调节、专项维修资金受理权限下放等。整体看，物业管理基层社会治理定位明确，监管灵活度提升，同时社区消费、社区数字化仍为支持方向。收并购：金额同比降低，态度趋于谨慎。3月碧桂园服务完成中梁百悦智佳股权转让，分业务分阶段支付对价，保障并购资金安全及项目顺利获取。1-3月物管收并购金额67.7亿元，同比下降32.9%，环比2021Q4微增2.1%。后续规模发展诉求下，收并购仍为重要扩张手段。但考虑市拓能力强化、再融资预期降低，并购方态度预计仍将相对谨慎。物企：主流参与者业绩高增，仍设较高中期目标。3月物管企业发布年度业绩，23家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%。后续行业增量空间仍存、格局分散背景下，主流物企仍有望实现较快发展，2-4年中期维度依旧设定25-50%业绩增长目标。业绩期后新城悦服务、星盛商业等高管、股东增持股份，彰显中长期信心。行情：3月中下旬逐步反弹，估值仍处历史低位。3月中下旬至今（2022/3/15至2022/4/14）恒生物业服务及管理指数上涨28.5%，跑赢恒生指数18.3个百分点。截至2022/4/14，恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值约15.5倍，处于2016年以来0.9%分位。3月央国企涨跌幅略优于民企；上市物企中特发服务（+70.6%）、招商积余（+12.5%）、融信服务（+11.6%）涨跌幅靠前，特发服务（38.3倍）、华润万象生活（32倍）、招商积余（27倍）PE（2022E）估值靠前。风险提示：1）房地产调整幅度及时间超出预期风险；2）利润率下行风险；3）应收款项超预期减值风险。 报告精选：物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化3报告主要观点：高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：2021年23家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%，较2020年提升7.5个、降低8.6个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整体毛利率同比提升0.3个百分点至26.7%，管理费用率同比降低0.5个百分点至8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下，主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。市场化程度加深，全业态趋势显现：2021年末20家主流物企合计在管面积43.8亿平米，同比增长53%；17家物企整体合约在管面积比1.61倍，短期业绩增长具备保障。2021年主流物企第三方拓展持续加快，年末第三方在管面积占比均值升至54.9%，第三方合约面积占比均值升至62.1%，非关联方项目已占据半壁江山。通过扩充团队、加大激励，主流物企市场化拓展能力（非收并购）逐步形成，成为规模扩张重要来源。分业态类型看，已披露数据的12家物企2021年非住宅在管面积占比均值升至31.6%。存量住宅渗透率、住宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公建等非住领域亦成为拓展焦点，部分物企已具备全业态服务能力。社区增值框架完善，商管运营成效向好：2021年16家主流物企社区增值服务收入占比均值升至18.3%，毛利润占比均值升至27.4%，过半企业社区增值服务成为第二大收入及利润来源。当前细分增值服务涵盖社区零售、美居、房产经纪、团餐、旅居等，细分业务框架搭建基本完成，多业务模式成功跑通，后续重点在于深耕细作、巩固优势。2021年远洋服务、碧桂园服务等企业新增商管业务，商管玩家持续扩容。其中华润万象生活、宝龙商业规模量级绝对领先。从反映经营成果的出租率、购物中心零售额来看，各企业在管购物中心出租率多位于90%上下，2021年零售额增长20%以上，剔除疫情影响，相比2019年亦实现5%增长。更多报告内容参见：《地产杂谈系列之三十三：物管年报综述：成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化》 报告精选：招商积余首次覆盖：央企物管旗舰，内外兼修行稳致远4报告主要观点：央企物管领先者，大物业+大资管双轮驱动：招商积余为招商局集团旗下物业资产管理与服务平台，2019年重组上市，属A股物管稀缺标的。2021年末管理面积2.8亿平米，处央企物管领先水平。公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理、资产管理两项核心业务，2021年收入贡献93.6%、5.3%，毛利润贡献77.7%、21.4%。物业管理以“沃土云林”商业模式为依托，持续向好发展。商业运营2021年末在管商业项目（含筹备）44个，初具规模。资源禀赋优势突出，全业态市场化能力显著：公司控股股东招商蛇口实力雄厚，多维度支持业务发展，包括积极销售保障短期交付，土储充足支撑中期扩张，持有物业“双百”战略推动资管业务持续突破。长远来看，招商蛇口有望受益房地产格局优化，为公司规模发展带来更大想象空间。实控人招商局集团生态资源丰富，利于在增值服务等业务层面形成协同。此外，公司具备较强市场化发展能力、全业态综合服务能力，行业竞争加剧下有助于强化综合实力、保障份额获取。2021年第三方管理面积占比67.7%，住宅、非住宅管理面积占比41%、59%；第三方管理面积1.9亿平米，处行业领先水平。轻重分离积极推进，提质增效成果可期：公司2022年初确定转让深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权，轻重资产分离迈出实质性步伐。2021年聚焦业务痛点，落地100余项改善举措；同时围绕组织整合、人效管理、队伍建设、机制建设，深入推进内部融合。伴随业务及管理能力提升，预计公司盈利能力、业务获取能力亦有望随之提振。更多报告内容参见：《招商积余（001914.SZ）央企物管旗舰，内外兼修行稳致远》 政策：灵活度精准度提升，多维度支持发展53月两会政府工作报告物管相关内容主要包括持续深化融入基层社会治理、完善社区养老机制与基层数据建设、盘活社区消费动能等。地方政策主要涉及对物业服务水平分级建档监管、物业费市场化调节、专项维修资金受理权限下放等。整体看，物业管理基层社会治理定位明确，监管精准度、灵活度增强，同时社区消费、社区数字化仍为支持方向。资料来源：各政府网站，平安证券研究所时间部门文件/会议主要内容3/13芜湖市住建局芜湖市住宅物业整治提升专题调度会对全市小区进行全面摸底调查，按物业服务水平优劣予以建档。对服务意识和水平差、完全“躺平”物业企业，坚决依法依规清退；对于尚未整改或整改未完成的物业问题，逐一整改销号。3/21驻马店市物业管理工作领导小组《关于加强和改进全市住宅小区物业管理工作的意见》明确物业管理职责、规范住宅小区管理、强化物业服务企业监管、提高物业管理水平、落实工作保障措施。3/22合肥市住建局《合肥市物业服务企业及项目负责人信用信息暂行管理办法》实行分级分类、差别化监管，强化信用信息在物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购、创优评先等方面应用。3/23南宁市发改委关于公开征求南宁市住宅前期物业服务收费方案意见的公告保障性住房、房改房、老旧住宅、普通住宅小区等前期物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价。其它类型物业及业主大会成立后的保障性住房、房改房、老旧住宅、普通住宅小区物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。4/2芜湖市住建局《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》（征求意见稿）首次物业专项维修资金改为按房屋建筑面积进行交存，受理权限由市级下放至区级，新增紧急维修申请内容等。4/7陕西省第十三届人民代表大会常务委员会《陕西省物业服务管理条例》对前期物业服务管理、业主和业主组织、物业服务管理、物业的使用和维护、维修资金的使用和管理等内容进行全面规定。各地方物管政策相关内容具体表述持续深化、融入基层社会治理创新和完善基层社会治理，强化社区服务功能，加强社会动员体系建设，提升基层治理能力。完善落实社区养老机制1）加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。2）加快构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。完善社区基层数据建设促进产业数字化转型，发展智慧城市、数字乡村。盘活社区消费动能推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式。促进家政服务业提质扩容。改善社区环境加强固体废物和新污染物治理，推行垃圾分类和减量化、资源化。两会政府工作报告物管相关表述 6收并购：金额同比降低，态度趋于谨慎资料来源：克而瑞物管，公司公告，平安证券研究所；碧桂园服务收购中梁百悦智佳估值不考虑在途及未来新增项目对价本月主流物企收并购事件3月主流物企中碧桂园服务完成中梁百悦智佳股权转让，收购对价分别对应在管项目、在管非业主增值业务、在途项目、剩余净资产、未来新增项目5项，对价支付亦根据交付情况分阶段完成，充分保障并购资金安全、项目顺利获取。1-3月物管收并购金额67.7亿元，同比下降32.9%，环比2021Q4微增2.1%。后续规模发展诉求下，收并购仍为重要扩张手段。但考虑市拓能力强化、再融资预期降低，并购方态度预计仍将相对谨慎。收购方标的方收购对价收购股权PE估值（倍）标的情况碧桂园服务中梁百悦智佳服务31.29亿元，其中在管项目对价不超过7.48亿元、在管非业主增值业务对价不超过4500万元、在途项目对价不超过7.2亿元、剩余净资产对价不超过4464万元、未来新增项目（若有）对价不超过15.71亿元93.76%6.6*2021H1在管面积33.2万方物管行业收并购规模100.927.6161.166.367.70204060801001201401601802021Q12021Q22021Q32021Q42022Q1并购交易金额（亿元） 3月金茂服务、力高健康生活港交所上市，万物云递交招股书。建业新生活、新城悦服务、星盛商业分别进行回购、高管及股东增持，彰显中长期发展信心。3月恒大物业存款遭银行强制执行，正荣服务24.4%股权由控股股东转让。地产困局下物企股权动荡、独立性受损风险仍在，预计行业资源将进一步向优质稳健企业倾斜。7物企：新股陆续上市，回购&增持彰显信心资料来源：公司公告，平安证券研究所物企月度动态类别时间公司内容新股上市2022/3/10金茂服务在香港联合交易所主板成功挂牌上市2022/3/31力高健康生活在香港联合交易所主板成功挂牌上市递交招股书2020/4/1万物云向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市股份回购2022/3/21-24建业新生活2022年3月21日、23日、24日分别回购7.1万、22.6万、38.4万股高管/股东增持2022/3/30新城悦服务执行董事戚小明先生以自有资金在公开市场按平均价约每股9.08港元，认购合共5万股股份2022/3/31星盛商业控股股东黄楚龙先生于公开市场上增持20万股，总代价约52.36万港元奖励计划购股2022/3/29新城悦服务受托人就股份奖励计划于市场购买10万股股份，平均价格8.91港元/股资金冻结2022/3/22恒大物业公