月酝知风之地产行业百城房价环比企稳，宽松政策持续跟进平安证券研究所地产研究团队2023年10月16日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：8月底以来，北上广深杭、成都等核心城市纷纷落实“认房不认贷”，南京拉开强二线城市全面取消限购序幕，一线城市中广州放宽多区限购条件，深圳下调房贷利率下限，杭州调整限购范围，政策力度持续加码。投资建议方面，除短期关注政策改善带来的博弈机会外，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策：政策力度持续加码，偏松类政策数量创年内新高。9月涉房类政策58项，其中偏松类政策56项；北上广深杭、成都等核心城市纷纷落实“认房不认贷”。南京拉开强二线城市全面取消限购序幕，一线城市中广州放宽多区限购条件，深圳下调房贷利率下限，杭州调整限购范围，政策力度持续加码。资金：“第三支箭”首单完成，二套房贷利率下调明显。存量首套房贷利率下调落地，调整后加权平均利率4.27%，平均降幅0.73pct；二套住房利率政策下限下调后，9月贝壳研究院监测的百城二套房房贷利率4.57%，较上月下调24bp。9月28日招商蛇口完成向特定对象发行7.2亿股，实际募资84.28亿元，“第三支箭”首单正式完成，房企配股融资取得进展。楼市：“银十”平淡开局，各能级城市价格均环比下跌。国庆双节期间，房企推盘量加大，叠加加大优惠力度，到访量有所提升，但在假期出行及市场信心尚未明显修复下，除个别城市或区域外，整体成交表现仍较为平淡。百城住宅价格环比企稳，环比上涨城市创年内新高，8月以来楼市宽松政策初见成效。地市：土地供应规模仍处低位，土地市场面临流拍压力。9月百城土地供应建面同比降64%，单月新增供地规模创近十年同期新低，重点城市土地出让频次明显较少，成交建面同比降38.6%。随着年末地方财政收入压力增加，叠加部分城市第二轮土拍预公告截止时间临近，预计四季度土地供应量或有所加大，但同比供应规模仍将维持历史低位。房企：“金九”成交略有修复，央国企持续担当拿地主力。9月单月百强房企销售额环比增长17.1%，同比下降29.5%，同比降幅较8月收窄8.1个百分点；销售面积环比增长20.4%，同比下降29%，同比降幅较8月收窄12.2个百分点。拿地格局上仍以国央企为主、少数民企与城投为辅，民企仅滨江、龙湖等少数几家保持活跃。板块表现：9月申万地产板块跌5.49%，跑输沪深300（-2.01%）；截至2023年10月13日，当前地产板块PE（TTM）13.57倍，估值处于近五年87.9%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 本月报告精选之一：2009-2023行情逐年复盘与未来展望3报告主要观点：政策逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。政策为板块走势重要影响因素，如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其2023Q3限制性政策加速退出，但无论2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往，未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。基本面为行情重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度。如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现迎来二次上涨，而本轮放松周期由于基本面迟迟未回暖持续压制板块表现。此外即使政策大环境偏紧，楼市超预期表现亦能带来阶段性机会，如2017Q1返乡置业火爆带来板块反弹、2019Q1销售复苏叠加流动性环境改善引发板块上涨。历史上存多轮主题性投资机会，是否兑现或真实受益决定涨幅。如2012年末新型城镇化主题、2015年房企转型主题等，均带来板块或代表性个股上涨。同时主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如2014年国企改革真实落地的天健集团。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落，如2017年雄安新区主题。作为2023年最重要主题之一的城中村改造，后续行情持续性将取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益。优质房企凭借稳健业绩表现，仍能穿越周期。2009年至今仍不乏优质房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。如保利发展2020年归母净利润较2009年增长722%。得益于优质业绩表现，公司股价2009-2022年累积上涨525%，远跑赢同期申万房地产指数（80%），2016-2022年更是连续七年跑赢指数，走出独立行情。再如2017-2019年新城控股凭借优异的销售表现，股价表现亦远好于板块。更多报告内容参见：《2009-2023行情逐年复盘与未来展望——地产杂谈系列之五十》 本月报告精选之二：楼市延续边际改善，城市企业持续分化4报告主要观点：百强9月销售环比改善，格局延续分化：随着各地新政密集落地，叠加市场供应增加，9月百强成交略有修复。9月单月百强房企销售额4419亿元，环比增长17.1%，同比下降29.5%，同比降幅较8月收窄8.1个百分点；销售面积2616万平米，环比增长20.4%，同比下降29%，同比降幅较8月收窄12.2个百分点。受此影响，1-9月百强房企累计销售额同比下降12.3%、销售面积同比下降21%。从具体房企来看，保利发展1-9月销售额3221亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中华发股份、建发房产、中海地产9月单月销售额同比增长66.5%、48.6%、22.7%；华发股份、越秀地产、建发房产、中海地产、滨江集团1-9月销售额同比增长42%、40.4%、32.5%、18.7%、16.2%，表现相对突出。重点城市国庆成交同比微增，城市间呈现分化：克而瑞数据显示，国庆假期（2023年9月29日-10月6日）42个重点城市累计备案成交166.7万平米，日均成交同比2022年国庆（2022年10月1日至7日）增长2%，较2023年五一（2023年4月29日-5月3日）下降11%。分城市来看，一、二线同比增长79%、73%，较2023年五一增长18%、52%，其中北京、广州、武汉、福州等城市相对突出，同比增长138%、202%、225%、221%；三四线返乡置业平淡，仍以去库存为主，日均成交同比下降49%、较2023年五一下降50%。认购方面，国庆假期22个重点城市日均认购环比9月下降31%、同比2022年国庆下降23%。核心城市限购松绑虹吸效应放大，天津、南京、长沙、昆明、南宁等外地看房客户占比明显上升；“认房不认贷”后卖旧买新客群转化需要时间，二手房成交动能转弱。更多报告内容参见：《行业点评：楼市延续边际改善，城市企业持续分化》 政策：存量房贷利率调降落地，偏松类政策数量创年内新高5资料来源：各政府网站，平安证券研究所据不完全统计，9月涉房类政策（含中央及地方）58项，其中出台偏松类政策56项，偏松类政策数量创年内新高。存量房贷利率下调落地，住建部已入库城中村改造项目162个。9月25日到10月1日，98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，调整后加权平均利率4.27%，平均降幅0.73个百分点，有助于减轻居民利息负担，改善消费预期；住建部分3类入库城中村改造项目162个，后续推进超大特大城市城中村改造，有望改善民生、扩大投资、促进部分住房消费等。中央层面主要政策、会议时间文件/会议/出台部门名称主要内容10月12日住建部超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，将分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建；第二类是开展经常性整治提升；第三类是介于两者之间的实施拆整结合。已入库城中村改造项目162个。10月13日央行三季度金融统计数据新闻发布会9月25日到10月1日存量房贷利率调整实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。涉房类政策以偏松政策为主5210103130010001000009726354837283138193134414150392492539560102030405060701月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月项中性偏松偏紧2022年2023年 6资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：一线城市松绑楼市，政策力度持续加码8月底以来，北上广深杭、成都等核心城市纷纷落实“认房不认贷”。南京拉开强二线城市全面取消限购序幕，一线城市中广州放宽多区限购条件，深圳下调房贷利率下限，杭州调整限购范围，政策力度持续加码。时间城市主要内容8月29日-9月14日北上广深、东莞、杭州、珠海、沈阳、福州、海口、成都、武汉等实行“认房不认贷”9月4日青岛首套房贷款付款比例不低于20% ；二套首付不低于30%9月5日沈阳取消二环内限购；首套房最低首付款比例不低于20%，二套房最低首付款比例不低于30%9月7日南京全面取消限购；首套、二套首付比例降至20%、30%；推出“换新购”，南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，缩短二手房出售和新房购买周期9月7日大连解除限购；放开限售；首套、二套首付比例降至20%、30%；自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，予以退税优惠；增值税免征年限5改29月11日济南、青岛、福州全面放开限购，商品房取得产权证后即可上市交易9月11日苏州购买120平米及以上商品住房不再进行资格审核9月12日郑州全面取消限购限售政策，降低首套首付比例至不低于20%9月14日合肥全面取消限购限售9月20日广州在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年9月22日长沙在本市购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品房经住建部门网签备案满4年，可进行转让9月25日西安户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制9月26日成都5+2区外不限购、取消限价、144平米以上住房取消限购、个人转让住房增值税征免年限统一调整为2年9月28日宁波取消限购、调整限售政策加大“房票”安置力度9月26日深圳首套房、二套房贷款利率下限调整为不低于5年期LPR减10个基点、5年期LPR加30个基点10月16日杭州将本市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房；对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制 资金：信贷社融表现平稳，存量房贷利率下调落地7资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速9月信贷社融表现平稳，M2同比增长10.3%，增速环比回落0.3个百分点；社融存量同比增长9%，增速