月酝知风之物管行业：政策延续支持，预期业绩高增

月酝知风之物管行业政策延续支持，预期业绩高增平安证券研究所地产研究团队2022年3月3日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：本月多家物企预期2021年利润高增，对比历史低位估值，性价比持续凸显。当前物管政策仍以支持与规范发展为主，地产政策持续释放积极信号，地产融资环境及行政调控边际改善，有望带动后续房地产市场回归正轨，推动物管估值修复。考虑部分地产公司经营风险未完全消除，当前关联房企稳健性亦为需关注因素。建议重视优质物企投资机会，关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。政策：支持与规范发展。2月物管相关政策主要涉及地方物业管理条例更新实施，物业管理制度优化，“物业服务+养老服务”试点支持，公布“加强物业管理共建美好家园”典型案例，落实物业管理疫情防控要求，加快推进城镇环境基础设施建设、老旧小区改造等。政策基调仍为支持与规范发展。收并购：态度趋于谨慎。2月碧桂园服务、万物梁行、金科服务等发生收并购行为。从并购趋势来看，1月收并购金额36.2亿元，环比增长16.7%；收并购数量14起，低于2021年12月的18起；并购估值较前期下行。后续资金限制下并购方态度预计仍将保持谨慎，估值维持合理水平。物企：预期业绩高增。2月多家物企发布正面盈利预告，预期2021年利润增幅不低于40%。其中华润万象生活预计增长105-115%，增速靠前。业绩增长主要因在管规模提升、费用率下行、在营项目及增值服务发展良好等。此外，2月部分物企出现首席执行官更替、执行董事及行政总裁更替等人事变动；2月绿城管理控股纳入恒生综合指数成分股，2022年3月7日生效。行情：跑输大市，估值低位。2月恒生物业服务及管理指数下跌7.6%，跑输恒生指数3.1个百分点；其成分股PE（TTM）均值18.7倍，处于2016年以来0.9%分位。2月上市物企涨幅前三为中奥到家（6.9%）、祈福生活服务（6.3%）、越秀服务（4.4%）；期末PE（2022E）前三为华润万象生活（34.3倍）、新大正（23.5倍）、中海物业（23.3倍）。2月港股通净买入量前三为恒大物业（3033万股）、金科服务（1127万股）、旭辉永升服务（124万股）；期末港股通持仓量前三为恒大物业、中海物业、碧桂园服务，占流通股比例前三为保利物业、中海物业、金科服务。风险提示：1）业绩指引调整风险；2）盈利能力下滑风险；3）多元业务推进进程不及预期风险。 报告精选：从产品变迁看万达广场发展3报告主要观点：万达广场历经三次变迁，已成长为全球最大商业品牌之一：万达广场于2000年首次开发建设，经20余年发展，已完成三次产品变迁。截止2021H1累计开业万达广场380座，规模全球领先，出租率97.7%，排名靠前。从自行开发到管理输出，轻资产思路日渐清晰：第一、二代万达广场主要对购物中心零售铺位分拆销售，现金回流规模有限，资金压力下缓慢推进。两代万达广场累计开业12座，其中3座第一代万达广场、5座第二代万达广场已出售。第三代万达广场开创“城市综合体”先河，以开发物业销售支持投资物业现金流，以投资物业聚客力提升开发物业品质与销售规模。单项目整体现金流平衡，伴随房地产上行周期，实现规模拓展加速。2014年万达广场累计开业突破100座，2013-2015年万达销售排名跻身行业第三、第三、第四名。2015年起万达开始探索轻资产业务，主要为房地产周期波动加大、去化难度提升下的主动选择。轻资产项目采用收益分成模式，享有20-40%项目净收益比例。借助轻资产扩张，万达广场实现二次扩容，第100座到第300座万达广场开业用时5年，明显低于第1到100座（12年）。全域覆盖，体验升级，多业态趋势逐步明朗：第一、二代万达广场受限单一购物中心，人口吸引力有限，主要依靠城市中心商圈力量发展。第三代万达广场“城市综合体”模式可打造独立商圈，位置选择不再囿于中心城区，形成全国各区域、各城级覆盖能力。轻资产万达广场选址视输出管理项目而定，灵活性进一步提升。2021H1万达广场进入城市204座，已完成由区域扩散、城级扩散推动的全国化布局。业态方面，第一、二代万达广场零售为主，第三代及轻资产万达广场体验优先，四代万达广场呈现简单线下消费向沉浸式消费体验转变。当前万达广场体验业态占比70%左右，消费升级推动下，囊括旅游、文化、社交、日常服务等多功能综合体趋势逐步凸显。此外，基于大规模流量触达，万达广场亦通过增值服务探索流量变现，2020年增值服务收入41亿元，占总收入比例23.8%。更多报告内容参见：《地产杂谈系列之三十：从产品变迁看万达广场发展》 政策：支持与规范发展4据不完全统计，2月物业管理相关政策共9项。政策内容主要涉及地方物业管理条例更新实施，优化物业管理制度，支持“物业服务+养老服务”试点，公布“加强物业管理共建美好家园”典型案例，落实物业管理疫情防控要求，加快推进城镇环境基础设施建设、老旧小区改造等。整体基调仍为支持与规范发展。资料来源：各政府网站，平安证券研究所时间部门文件/会议主要内容2022/2/9国务院转发发改委等部门关于加快推进城镇环境基础设施建设指导意见的通知加快补齐重点地区、重点领域短板弱项，构建集污水、垃圾、固体废物、危险废物、医疗废物处理处置设施和监测监管能力于一体的环境基础设施体系。2022/2/17住建部公布“加强物业管理共建美好家园”典型案例公布100个“加强物业管理共建美好家园”典型案例。2022/2/21国务院“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划2025年养老服务床位总量900万张以上，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率100%等。支持物业企业与社区养老机构合作提供居家养老服务，将保洁服务范围由公共区域向老年人家庭延伸，拓展为老服务等。2022/2/24住建部国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会图文实录加强城镇老旧小区改造和完整居住社区建设。2022/2/9北京市民政局《关于支持开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》探索“物业服务+养老服务”模式，重点选择北京首开、万科、北京天恒置业、远洋亿家物业服务等旗下物业养老服务企业开展试点，明确试点期限、内容、支持措施、监管措施等。2022/2/11杭州市人民政府杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）规定组建要求、程序、工作职责、运行制度、监督管理等内容，填补因业主委员会缺位造成的业主自我管理空白。2022/2/18上海市人民政府《上海市促进养老托育服务高质量发展实施方案》到2025年，全市养老床位从15.9万张增加到17.8万张，全市常住人口每千人拥有3岁以下婴幼儿托位数达到4.5个等。支持物业企业参与社区居家养老服务，探索“社区+物业+养老服务”模式。2022/2/21成都市住建局关于严格落实物业管理区域疫情防控各项措施的紧急通知要求全市物业服务机构从“临战”状态转为“实战”状态，严格落实物业管理区域疫情防控措施。2022/2/24镇江市人民政府市人大常委会召开《镇江市住宅物业管理条例》实施座谈会《条例》共8章84条，大的层面包括党建引领作用如何发挥、业主如何规范自治、物业服务企业如何规范服务、相关政府部门如何规范监管等；小的层面包括物业服务费逾期不缴纳有何惩戒办法，物业服务区域内合法公共收益如何分配等。2022/2/25宜昌市人民政府《宜昌市住宅小区物业管理条例》颁布实施新闻发布会《条例》明确各级职责职能，前期物业服务问题，业主、业主大会、业主委员会相关问题，物业服务相关问题等。 5收并购：态度趋于谨慎资料来源：观点网，克而瑞物管，中物研协，公司公告，平安证券研究所本月收并购事件据公司公告及第三方披露，2月碧桂园服务、万物梁行、金科服务等发生收并购行为。从并购规模来看，1月收并购金额36.2亿元，环比增长16.7%，收并购数量14起，低于2021年12月的18起。其中华润万象生活收购禹佳生活、中南服务首期对价对应估值分别为14.5倍（20年PE）、5.7倍（21年PE），较前期明显降低。展望后市，考虑未上市大型物企减少、已上市物企融资能力降低，资金限制下并购方态度仍将保持谨慎，但对于优质标的或相对积极；估值预计维持合理区间，标的间呈现分化。收购方标的企业详情碧桂园服务中梁百悦智佳收购中梁百悦智佳93.76%股权，累计持股升至100%万物梁行日新物业收购日新物业29%股权，累计持股升至80%金科服务株洲高科物业收购株洲高科物业80%股权，高科物业经营范围含房屋及附属设施维修，水电费代收代缴等龙湖物业龙湖中朵物业再受让内蒙古龙湖中朵物业49%股权，此前持股51%南都物业中大物业、中大普惠物业——方圆生活服务广东益康物业收购益康物业60%股权，益康物业成立于2010年11月，经营范围含园林绿化，除四害及清洁服务，室内装饰工程等0204060801001201401602021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月并购交易金额（亿元）物企收并购金额 6物企：预期业绩高增2月多家物企发布正面盈利预告，预计2021年利润增幅不低于40%。其中华润万象生活预计增长105-115%，增速相对靠前。究其原因，业绩增长主要因在管规模提升，提质增效下费用率下降，在营项目及增值服务发展良好等。正面盈利预告资料来源：公司公告，平安证券研究所时间公司业绩预期变化变化详情2022/2/18华润万象生活预期2021年公司拥有人应占溢利较2020年增加105–115%1）住宅物业管理服务在管建筑面积及毛利率增加；2）在营商业项目数量上升及商业项目业绩提升；3）本集团新增第三方商业项目数量上升，令商业项目开业前管理服务收入增加。2022/2/22星盛商业预期2021年公司拥有人应占利润较2020年增长不少于40%1）以深圳福田星河COCOPARK（南区）为代表的项目开业后业绩增长显著；2）筹开项目及前期顾问咨询项目数量显著增加，令所提供定位、建筑咨询及租户招揽服务的收入预期录得增长。2022/2/24建业新生活预期2021年股东应占综合纯利较2020年增长不少于45%1）在管建筑面积大幅增加、物业管理增值服务及增值服务收入增长；2）实施提质增效措施，致使管理费用比率逐步下降。2022/2/25新希望服务预期2021年公司权益股东应占溢利较2020年增长58%-63%1）在管楼面面积增加带来物业管理服务收入提升；2）生活服务收入提升。2022/3/1滨江服务预期2021年归属公司权益持有人综合年度利润较2020年增长超过40%1）主营业务增长；2）增值业务良好发展。2021年末公司在管面积达0.299亿方，同比增长约50%；年度新增在管面积0.1亿方，其中第三方新增在管面积0.075亿方。合约面积达0.496亿方，同比增长约39%。 除盈利预告之外，2月个别物企面临股东减持、审计师更换等情形；招商积余、建业新生活、越秀服务出现董事辞任、首席执行官更替、执行董事及行政总裁更替等人事变动。2月绿城管理控股纳入恒生综合指数成分股，于2022年3月7日生效，标志公司已符合纳入港股通前置条件。7物企：多数企业人事变动资料来源：公司公告，平安证券研究所物企其他动态类别时间公司内容纳入恒指2022/2/18绿城管理控股获恒生指数有限公司纳入恒生综合指数成份股，2022年3月7日生效，标志已符合纳入港股通前置条件人事变动2022/2/9恒大物业1）彭燎原先生获任公司独立非执行董事；2）陈镇洪先生辞任公司独立非执行董事2022/2/10招商积余谢水清先生申请辞去公司董事、董事会战略委员会委员、常务副总经理职务2022/2/14建业新生活史书山接替王俊成为公司首席执行官，王俊先生将继续担任主席兼执行董事，专注于公司重大战略规划2022/2/1