世联研究狂风不会整天刮，暴雨也有终止的时候！2021年，我国房地产市场前高后低、前热后冷，部分房企流动性危机频发。2022年，疫情仍反复扰动，“房住不炒”基调不变，但政策暖风已至，市场恢复需时，新形势下行业危中迎机，房企需变革求存。中国房地产市场2021年回顾与2022年展望2022.03深圳世联行集团股份有限公司飘风骤雨 不朝日 2021年中国房地产市场回顾与2022年展望 1 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 内容目录 [2021年：事实] ....................................................................................................................... 6 一、 政策篇——楼市调控差异化，长效机制愈加完善 ............................................................. 7 1、调控组合拳密集实施，长效机制愈加完善 .................................................................................... 7 2、核心城市施行土地“两集中”，市场变化促使规则频频修改................................................... 8 3、针对学区房政策频出，“城门立木”效应消退 ......................................................................... 10 4、城市更新防止大拆大建，招拍挂与勾地重要性再提升 ............................................................ 10 5、共同富裕与住有所居备受重视，租赁住房与保障房建设提速................................................ 11 6、地方加强预售资金监管，整体从严从紧 ..................................................................................... 11 7、地方政策“双向”调控开启，限跌令、财税托市等稳市举措频出 ....................................... 12 8、房地产税改革试点工作加快推进，将在部分地区开展 ............................................................ 13 二、销售篇——量价表现呈“A”型，结构分化再加剧............................................................ 14 1、全年商品房销售额突破18万亿，增速4.8% ............................................................................ 14 2、前高后低反差强烈，下半年量价齐跌为主旋律 ......................................................................... 15 3、房价单边上涨信仰被打破，热点城市亦未能幸免 .................................................................... 17 三、土地篇——量跌价升，前热后冷 ....................................................................................... 22 1、总量大幅回落，均价显著上升 ...................................................................................................... 22 2、上半年结构性火热，下半年全面转冷 ......................................................................................... 23 3、 南方城市占TOP50成交金额近8成 ，三大核心城市群仍是房企重仓区 ......................... 25 4、轻量重质提升拿地标准，国有房企成为拿地主力 .................................................................... 27 四、资金篇——融资监管全面升级，信用危机逐步扩散 ........................................................... 28 1、房企到位资金前高后低，销售回款成为首要来源 .................................................................... 28 2、高负债房企资本市场股债双杀，金融机构风偏下降致行业融资受掣 ................................... 29 3、境内发债成本先降后升，国企与民企成本加速分化 ................................................................ 32 4、房地产信托违约频繁，存量与新增规模持续下降 .................................................................... 34 2 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 [2022年：展望] ..................................................................................................................... 36 一、 宏观篇——海外宽松加快转向，国内流动性将保持宽裕 ................................................. 38 1、疫情多有反复，全球经济复苏不确定性加大 ............................................................................. 38 2、海外宽松力度转向明显，多国无风险收益率趋于上行 ............................................................ 39 3、国内经济发展面临多重压力，货币政策将发力稳增长 ............................................................ 42 4、经济工作“稳”字当头，房地产信贷环境改善可期 ................................................................ 44 二、需求篇——冰与火继续上演，购房需求提振需时 .............................................................. 48 1、居民杠杆率上行势头不再，购房需求转弱 ................................................................................. 48 2、房贷利率仍存下行空间，楼市总需求有望逐步恢复 ................................................................ 50 3、房价下半年整体一路下行，政策暖风虽至，修复需时 ............................................................ 52 4、房地产贷款集中度管理实施，总需求影响有限但行业分化加剧 ........................................... 53 三、库存篇——供需格局分化，住宅与商办去化均承压 ........................................................... 56 1、住宅去化不畅，商办类去化仍乏力 ............................................................................................. 56 2、供应下滑、库存分化，部分城市去化有望改善 ......................................................................... 58 3、新开工持续缩量，保交楼背景下竣工周期将延续 .................................................................... 61 四、债务篇——偿债规模高峰虽过，民企压力未改，行业面临重整 ......................................... 66 1、偿债规模高峰虽过，民营房企资金链压力未改 ......................................................................... 66 2、行业降负债虽有成效，但信任危机仍在蔓延 ............................................................................. 68 五、应对篇——抢收、聚焦、深耕、合作、革新 ..................................................................... 69 1、促销售、抢回款，把握融资窗口期 ............................................................................................. 69 2、控规模、量入为出，聚焦主流城市，强化区域深耕 ................................................................ 69 3、拥抱合作，实现共赢，拓宽拿地渠道 ......................................................................................... 72 4、革新提效，提升运营管理效益 ...................................................................................................... 73 六、世联跟踪城市年度简评合集 .............................................................................................. 75 2021年度政策大事记 .......................................................