房地产3月行业动态报告：政策支持力度加大,行情演绎热度持续

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 政策支持力度加大，行情演绎热度持续 ——3月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  3月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中。2022年3月，30城新房销售面积同比增速-50.18%，环比增速28.32%，成交套数同比增速为-50.12%，环比增速为31.94%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超50%。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-47.74%/ -50.80%/-51.12%，环比增速分别为0.50%/26.01%/79.60%，一、二、三线城市成交同比有所恶化。一季度销售情况依旧疲软，整体供应和成交没有明显转暖迹象，目前销售处于筑底的过程中，我们预计销售年中或企稳。  当前政策演绎到哪一步？14-15年政策复盘：中央层面，14年9月央行出台首套房认定新规则，算是真正意义的宽松开始，随后15年3月下调公积金首付比，16年2月进一步下调商贷首付比。地方层面，14-16年间共有120余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为40个，北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。据不完全统计，年初至今各城市政策宽松调整60余次，对比来看，各个维度的宽松程度远远不够，我们目前还处于政策宽松途中，一些政策工具还在孕育，目前地方政策已经从下调首付比、降低房贷利率、认贷不认房，已经过渡到了放松限购限售，政策支持力度不断加大。我们对未来演绎路径进行了推演：底层路径，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，4、5、6月是地方政策密集调整期。顶层路径，我们认为房地产行业是“稳增长”的重要托底工具，中央层面“稳增长”的政策力度和空间值得期待。  板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的2021年报来看，总体来看，多数企业的表现不及市场预期。各企业业绩下降的主要原因包括：业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失等。我们认为房企当前的业绩是过去3年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。  投资建议：站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，4-6月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。中期角度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果：1）一、二轮土拍的市场情况；2）房企收并购和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。 风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢:实习生 齐铭 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 【银河地产】行业动态报告_销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号—11月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-10月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_“金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2022年4月8日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、行业基本面情况跟踪 ..................................................................................................................................... 1 （一）3月销售延续低迷走势，销售仍在筑底 ................................................................................................................. 1 1、3月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大 ........................................................................................... 1 2．去化周期略升，销售修复速度放缓 .................................................................................................................. 1 （二）多数房企年报表现报低于市场预期，行业整体业绩压力较大 ............................................................................ 2 1、盈利不及市场预期 .............................................................................................................................................. 2 2、2022 年上半年偿债压力较大，房企信用分层 ................................................................................................ 5 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 7 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 7 1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 .......................................................................................... 7 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 .......................................................................... 8 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 10 （二）多地市政策持续发力 .............................................................................................................................................. 10 1、两会政府工作报告：定调今年房地产市场三大重点 .................................................................................... 10 2、预售资金监管纠偏，企业资金压力或将缓解 ................................................................................................ 12 3、多地下调首付比例，需求端政策持续发力 .................................................................................................... 13 三、房地产行业在资本市场中的表现情况 ........................................................................................................... 15 （一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................ 15 1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升....................................................................... 15 2、LPR较上月持平 ................................................................................................................................................. 17 （二）目前房地产行业PE处于历史底部区域，向上修复空间较大 ............................................................................ 17 1、房地产板块PE、PB估值比较 .......................................................................................................................... 17 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较 .......................................................................................................... 18 3、物业管理版块市场表现 .....................................................................................