房地产行业政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 房地产行业政策点评 推荐（维持） 中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 1）2月12日，中共中央政治局会议召开，中共中央总书记习近平主持会议并发表重要讲话，会议强调，今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施。要积极扩大内需、稳定外需。 2）2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至20%（西安、南昌）、土地款缴纳50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。 点评： 1、 中央强调要加大宏观政策调节力度，央行引导利率下行态度明确，逆周期调控力度或将进一步加大 2月12日，中共中央政治局强调：今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年；要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施；要积极扩大内需、稳定外需。本次政治局更加明确了稳经济的诉求，预示着逆周期调控政策力度或将进一步加大。与此同时，春节后央行持续出台政策，流动性持续边际宽松，并且引导利率下行态度明确。2月1日央行副行长潘功胜表示：人民银行将通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性；2月3-4日央行两天累计超预期投放流动性1.7万亿元，其中逆回购利率下调10BP；2月7日，国务院新闻发布会上，央行潘功胜表示：央行下次MLF利率和2月20日LPR会较大概率下行；2月10日，央行马俊表示，在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。 2、 多地政府密集发布房地产前端支持政策，在稳经济+保财政诉求下，预计一城一策力度将进一步加大 2月12日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至20%（西安、南昌）、土地款缴纳50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。此前，如承德、嘉兴、中山、天津、杭州等城市在最近一周内也先后出台了类似政策。我们认为，近期地方政府密集出台房地产前端支持政策，一方面，这是为了通过缓解当地房企的流动性压力，以此保障当地房地产市场和经济的稳定，另一方面，在地方政府财政压力进一步加大背景之下，政府也希望通过缓解拿地资金压力以及加快项目周转等措施促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，缓解自身财政压力。在上述稳经济+保财政双重诉求下，预计后续地方政府的一城一策力度也将进一步加大。 3、疫情下地方财政压力进一步加剧，土地财政的依赖再一次提升，也或预示后续地方政策放松力度加大 一方面，近年来受宏观经济下行、政府减税降费等一系列政策影响，政府财政压力逐步加大，并再次临近风险位置，而本次肺炎疫情对于原本已经羸弱的地方财政而言更将是雪上加霜。11M2019全国财政支出与收入增速差走阔至3.9pct，对比2009、2012和2015年分别为9.5、2.3和7.4pct，再次临近前几轮的风险位置，并且本次新冠肺炎将进一步加重“财政收入下降+财政支出上升”的地方财政压力，也就倒逼了地方政府对于土地财政的再一次依赖。但另一方面，本次肺炎疫情也将导致原本已经低迷的土地市场进一步走弱。百城住宅类土地成交溢价率自2019年4月的25%高点持续降至12月的8%；土地流拍率自2019年1月低点9%，持续上行，并在下半年开始加速上行，至2019年12月百城住宅类土地流拍率为44%，创2009年以来新高。然而，在当前土地市场趋冷下，政府却一反常态，疫情期间土地供应意愿高涨，则更显示出了地方政府的财政压力之大。2020年春节后初十至十八，17个重点城市合行业研究 房地产 2020年02月13日 房地产行业政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 计挂牌土地建面548万方，较去年同期同比+107%，但在政府供地节奏加快、供地力度加大下，土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因，也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。 4、投资建议：中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策，重申行业“推荐”评级 我们认为，房地产开发方面，新冠肺炎疫情全年销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显，并且在肺炎疫情影响下，近期中央强调要加大宏观政策调节力度，央行引导利率下行态度明确，地方政府也密集出台支持政策，逆周期调控力度或将进一步加大，而目前板块2020年业绩确定性强、主流房企估值创新低、而股息国债利差创新高，此外政策弹性打开也将带动估值弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于物业管理行业形成一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州西湖区等地方补助政策望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。 5、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 图表 1、春节后各地政府先后出台支持政策 城市 日期 摘要 内容 承德 2020-2-5 承德出台15条政策支持企业稳定经营持续发展，包括缓缴出让金、新出让地块降低保证金比例等 在土地出让过程中，受疫情影响导致企业资金困难、无法按期完成土地出让金缴纳的，经市县政府批准后企业可延期缴纳，最长不超过6个月。新出让的地块市县适当降低保证金比例，不低于出让底价的20%；土地出让成交后用地单位应在1个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款可在一年内缴清。 嘉兴 2020-2-7 嘉兴发布《关于做好疫情防控支持用地企业稳定发展的通知》，主要涉及延期缴纳出让金、延期开竣工等6条举措。 对土地已成交，按规定在2020年1月23日（含）之后签订《成交确认书》或《土地出让合同》的，竞得人可申请延期签订。延期签订时间，签订《土地成交确认书》的按疫情消除日后5个工作日内；签订《土地出让合同》的按疫情消除日后10个工作日内。对已签订《土地出让合同》，按合同约定在2020年1月23日（含）后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳。延期天数为2020年1月23日（含）至疫情消除日（含）的天数再加10天。 中山 2020-2-9 中山市出台应对疫情稳企安商二十条，免除疫情期间未能按时缴纳土地出让金违约责任 适当调整国有建设用地使用权（含“三旧”改造项目）履约监管工作，疫情防控期间暂不开展实地履约巡查。对于受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，疫情持续期间不计入违约期。补办用地出让手续、改变土地用途、调整容积率、调整建筑高度业务，未能按期缴交土地出让金的，疫情持续期间免除违约责任。 天津 2020-2-10 天津出台措施：允许延缓土地出让金缴纳 对因疫情影响，已供应项目用地的土地出让金缴纳和开工、竣工期限，可自动延期，不再办理续期手续。 广州南沙开发区 2020-2-10 南沙区规划资源局2月10日对1宗商服用地的报名时间和土地出让保证金缴纳时间进行了延长。 广州南沙开发区规划和自然资源局于2月7日专门召开南沙开发区土地管理委员会审议1宗重点产业用地，确保该宗用地加快供应；针对疫情对房地产市场的影响，2月7日终止了1宗商服用地挂牌出让，2月10日对1宗商服用地的报名时间和土地出让保证金缴纳时间进行了延长。 杭州 2020-2-11 杭州市规划资源局出台十条措施，允许在符合规定的条件下缓缴土地出让金21天 已签订《土地出让合同》的地块，按合同约定应在2020年1月31日至2020年2月20日期间缴纳土地出让金的，经申请可顺延21天缴纳；已交付尚未开工或竣工的地块，疫情持续期间不计入企业自身原因的开竣工违约责任。 上海 2020-2-12 上海市规划资源局出台通知，免除疫情期间土地出让金违约责任，允许顺延调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方 房地产行业政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 城市 日期 摘要 内容 或分期缴付 式和期限，交地时间相应顺延。 重庆江津区 2020-2-12 重庆江津区出台：允许缓缴土地出让金至3月底 该区在确保中央和市里有关政策落地的基础上，结合江津区实际，调整优化支出方向、结构和进度，追加6条政策措施，涵盖资金支持、优化服务、信用修复等多个方面，帮助中小企业渡过难关。其中第六条：将2月份土地出让金、配套费缴纳时间延长至3月底，期间不收取滞纳金。 浙江 2020-2-12 浙江省自然资源厅发布，免除首疫情影响未能缴纳土地出让金违约责任 调整土地交易和履约监管要求。经本级人民政府批准，各地可适当调整土地出让时间节点，终止或中止国有建设用地使用权交易，《补充公告》和相关信息应通过浙江省土地使用权网上交易系统发布，中止后交易相关时间节点顺延。企业因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的，经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳，不收取滞纳金，不记入企业诚信档案。疫情防控期间，暂不开展实地履约巡查，因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。 西安 2020-2-12 西安资源规划局出台通知：疫情防控期间可分期缴纳土地出让价款 允许变更缴纳期限 通知称，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。2019年11月1日之后出让，已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，在2020年3月31日前，用地单位出具承诺书，可按程序与资源规划部门签订变更协议，约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。缴纳50%土地出让金后：1）可先行办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》；2）可预办理不动产登记手续； 无锡 2020-2-12 无锡政府出台通知：企业可申请延迟缴纳出让金直至一级响应接触 我市实施疫情防控一级响应措施期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的，企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟可于我市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内办理。引导银行信贷适度增长；预售条件放宽；开竣工期限自动延期；组织网上房交会促成交；简化审批。 南昌 2020-2-12 南昌市自然资源厅发布，防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展 对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，允许延期缴纳出让金；对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，受疫情影响不能按时开竣