房地产：完善经营性物业贷政策，融资端支持力度加大

2024年01月25日 核心观点： 分析师 ⚫细 化经 营 性物 业贷发 放用 途：2024年1月24日 ，央 行和金 融监 管总 局联 合印 发《关 于做 好经 营 性物 业贷 款管 理的通 知》。通 知主 要包 含如 下方 面的要 求1）管 理 口 径 上，明 确商 业型 房 地 产包 括但 不 限 于商 业综 合 体 、购 物 中 心 、商务 中 心 、写 字 楼 、酒 店 、文 旅地 产 项 目 等 ，不 包 括商 品住 房 、租 赁住 房等。2）限 额上，经 营 性物 业贷额 度原 则 上不 超 过承贷物 业评 估 价 值的70%。3）期 限上 ，一 般 不 超 过10年 ，最 长 不 得 超 过15年 ，且 贷 款 到 期 日 应 早 于 承 贷 物 业 产权 证 到 期 日 至 少5年 。4）用 途 上 ，明 确包 含如 下三 类：i.承贷物 业经 营 期 间本身的经 营 性资 金需 求、ii.置 换借 款 人 为建 设或购 置承贷物 业形 成的贷 款和股 东借 款 等，不 得 用 于购 地 、新 建 项 目或其 他限 制 性领 域 、iii.2024年底前 ，对规范经 营 、发 展 前 景良 好的房 企，全 国性商 业 银 行在风 险可 控 、商 业可 持 续基 础上 ，还 可发 放用 于偿 还房 企及 其控 股公 司（含并 表子 公 司）存 量房 地 产领 域的相 关贷 款和公 开 市 场债 券的经 营 性物 业贷。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫经 营 性物 业规 模可 观：存 量房 地 产 领 域的相 关贷 款和公 开市 场债 券被划 入经营 性物 业 贷的用 途，经 营性房 地 产有 望得 到盘 活，或 将有 效改 善房 企资 金流 动性。近 年来 ，经 营 性业 务凭 借较稳 定的现 金 流等特 点获 得房 企青 睐。考 虑 到入账准 则不 同 ，我 们整 理 了部 分H股头 部房 企的投 资 性房 地 产规 模占 比 ，截 至2023年6月30日 ，中 国 海 外 发 展 、华 润 置 地 、龙 湖集 团的投 资 性房 地 产资 产占总 资 产的比 例分 别为21.14%、21.01%、24.86%。经 营性物 业规 模占 比可 观 。 ⚫投 资 建 议：央 行和金 融监 管总 局联 合印 发 《关 于做 好经 营 性物 业贷 款管 理的通 知》，明 确提 到“2024年 底 前 ，对规 范 经 营 、发 展前 景 良 好 的房 企可发 放用于偿 还房 企及 其控 股公 司（含并表子 公 司）存 量房 地 产领 域的相 关 贷 款和公 开市 场债 券”，表 现出政 策对房 企融 资侧的支 持力 度加 大 ，同 时房 企表 内商 业型房 地 产有 望得 到盘 活 进 而改 善房 企流 动 性 。近 年 来部 分房 企逐 渐加 大对经 营性 业 务的发 展 力 度，投 资 性房 地 产资 产规 模占 比可 观。我 们 认 为 头 部 房 企 展 现优 秀 的 运 营 管 理 能 力 具 有 资 金 优 势 ，市 占 率 有 望 进 一 步 抬 升 ，供 给 端 政 策 持 续放 松 或 对 部 分 房 企 产 生 较 大 边 际 影 响 。我 们 看 好 ：万 科A、招 商 蛇 口 、保 利 发展 、 滨 江 集 团 、 龙 湖 集 团 、金 地 集 团、新 城 控 股； 建 议 关 注 ：1） 优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：华 润 万 象 生 活 、中 海 物业 ；3） 优 质 商 业 ： 大 悦 城 、 恒 隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中介 龙 头 ： 贝 壳-W。 ⚫风 险 提 示：政 策 推 动 不 及 预 期 的 风 险 、 因 城 施 策 不 及 预 期 的 风 险 、 宏 观 经 济不 及 预 期 的 风 险 、 资 金 到 位 不 及 预 期 的 风 险 、 房 价 大幅 波 动 的 风 险。 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn