金融街(000402)是一家专注于开发业务的公司，其核心资产价值在市场下行期将得到重估。公司受利润率下滑冲击，业绩低于预期，但自持物业租金毛利极为稳定，且探索更多退出渠道兑现收益。公司结算毛利率下滑10.9pcts至16.6%，同时计提7.4亿减值，导致业绩大幅下滑。但近两年拿地趋于谨慎，销售金额下滑15%至339亿，土储降至1651万方，但仍保持9.4年去化周期。预计公司仍将聚焦核心区域拿地，加快土储开发节奏，在计提减值及谨慎拿地后，开发业务利润更为平稳。公司在一二线核心城市持有写字楼和商业可租售面积110万方，近4年毛利均在15亿左右，疫情冲击影响有限，反映了良好的质地。公司投资性房地产计价387亿，约合3.8万/平，总体处于偏低水平，2021年公允价值变动产生的8.2亿收益，主要来自于竣工商业转为自持运营，报表价值较为坚实。公司近三年保持正的经营性现金流。公司实现德胜公司的转让（主要为德胜国际中心部分物业），使得投资收益大幅提升至10亿，并改善了现金流。预计公司将持续优化持有物业，提升资金使用效率。
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