电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年03月30日 中国金茂（00817.HK） 收入同比上行50%，一二线保规模增长 核心观点： 2021年中国金茂坚持城市运营的策略，推动公司土地储备达到9323万平米，并且大量的土储集中在一二线城市，为公司规模的长期增长奠定基础。同时，金茂2022年尚有2928亿元的已售未结转金额，提前锁定未来的营业收入。 一、收入同比增长50%，2022年一二线供货占比接近80% 2021年中国金茂实现销售金额2356亿元，实现销售面积1320.5万平米，同比增长17%。在销售金额实现逆市增长的基础上，公司也保持较高的回款率，达到96.3%，回款金额达到2278亿元。销售业绩的稳定增长也为公司带来结转收入的快速上行，营业收入900.6亿元，同比增长50%。在销售金额稳步增长的基础上，预计未来公司营业收入相应的保持稳定，充分展现强有力的运营能力。 二、保持华东地区高投资力度，充足货值保增长 在城市深耕的策略下，金茂2021年合理拓展土地储备，加强在核心城市群的布局，其中华东新增土地储备投资金额占比达到58%。未来对土地储备的开发，公司有着两方面的优势：一是城市运营；二是资源协同。除此之外，金茂坚持核心城市购地，新增土地中有82.4%位于一二线核心城市。截至2021年底，公司拥有土地储备9323万平米，充足的货值保障公司实现长远发展。 三、三道红线全绿，融资成本持续下行 在公司稳健的经营下，2021年中国金茂三道红线全绿。在行业融资环境整体不畅的背景下，中国金茂依旧成功发行多笔高质量的融资，促使平均融资成本下行至3.98%，处于行业较低水平。三大国际评级机构均给予较高评级，其中标普给予BBB-评级，穆迪给予Baa3评级，惠誉给予BBB-评级。 相关研究： 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度不减|地产后周期月度观察（2022年2月） 20220321 地产“春天”系列研究|从北京首批集中供地展望2022年土地市场的可能性 20220320 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保租房又能拉动多少投资？ 20220310 阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑 20220308 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量|地产月报（2022年2月） 20220306 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年中国金茂坚持城市运营的策略，推动公司土地储备达到9323万平米，并且大量的土储集中在一二线城市，为公司规模的长期增长奠定基础。同时，金茂2022年尚有2928亿元的已售未结转金额，提前锁定未来的营业收入。 一、收入同比增长50%，2022年一二线供货占比接近80% 2021年中国金茂实现销售金额2356亿元，实现销售面积1320.5万平米，同比增长17%。在销售金额实现逆市增长的基础上，公司也保持较高的回款率，达到96.3%，相比2020年提升4.5个百分点，回款金额达到2278亿元。根据公司销售分布来看，华东地区贡献了金茂接近一半的销售份额，占比达到49%，环渤海、华南、华中和西部依次降低，占比分别为23%、13%、8%和7%。在城市深耕的策略下，公司有9个城市销售金额破百亿，相比2020年增加两座，包括北京、杭州、青岛、上海、南京等城市，其中北京和南京的销售额更是分别达到276亿元和233亿元。城市运营是金茂的优势，2021年公司通过城市运营项目取得的销售额占比25.6%，较2020年度提升4.4个百分点，随着金茂持续通过城市运营增加新的项目，预计将带动公司在全国产生规模效应与领先效益。 金茂注重布局核心区域的核心城市，并坚持城市深耕的策略。我们认为这些城市由于能级较高，居民购买力旺盛，需求充裕是推动市场成交量上升的主要力量，尤其是在调控政策逐渐放宽、按揭利率下调以及放贷速度的加快的情况下，有望进一步刺激城市内的改善型需求，促使市场整体稳定。尤其是金茂2022年在一二线城市的供货占比达到78.2%，将为公司规模增长提供强有力的保障。 销售业绩的稳定增长也为公司带来结转收入的快速上行。2021年，金茂实现营业收入900.6亿元，同比增长50%；实现毛利润167.6亿元，同比增长38.3%；实现净利润77.1亿元，同比增长24.4%。从收入结构来看，物业收入占绝对的比重，规模达到826.4亿元，同比增长52%；物业租赁收入为15.6亿元，同比增长10%；酒店运营收入为16.4亿元，同比增长28%；其他业务则贡献收入42.2亿元，同比增长45%。在销售金额稳步增长的基础上，预计未来公司营业收入相应的保持稳定，充分展现强有力的运营能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021年中国金茂销售金额超过百亿的城市（亿元） 数据来源：企业年报，亿翰智库 二、保持华东地区高投资力度，充足货值保增长 在城市深耕的策略下，金茂2021年合理拓展土地储备，加强在核心城市群的布局，其中华东新增土地储备投资金额占比达到58%，环渤海、华南、华中和西部次之，占比分别为17%、10%、9%和6%。未来对土地储备的开发，公司有着两方面的优势：一是城市运营。通过以城聚人，以城促产的运营逻辑提升土地内在价值，最大程度发挥公司在核心城市拿地的优势。二是资源协同。2021年金茂实现产业资源战略签署443家，深入挖掘和导入外部产业资源，加强协同，构建强大的资源整合及落地能力，助推规模增长。 除此之外，金茂坚持核心城市购地，新增土地中有82.4%位于一二线核心城市，不仅把握住核心城市的潜在购买力，更是与销售结构相匹配，有利于持续传播品牌影响力。截至2021年底，公司拥有土地储备9323万平米，充足的货值保障公司实现长远发展。 图表：2021年金茂新增土地储备投资额分布情况 数据来源：企业年报，亿翰智库 050100150200250300北京南京杭州上海青岛宁波苏州温州广州华东环渤海华南华中西部 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 三、三道红线全绿，融资成本持续下行 在公司稳健的经营下，2021年中国金茂三道红线全绿。在行业融资环境整体不畅的背景下，中国金茂依旧成功发行多笔高质量的融资，包括一笔6亿美元境外高级债，5年期，利率3.2%；一笔30亿元普通中票，3年期，利率3.74%；还有一笔20亿元普通中票，3年期，利率3.65%，最终促使公司平均融资成本持续下行至3.98%，处于行业较低水平。截至2021年底，金茂未提取的贷款余额为1114.6亿元，为公司未来发展提供了充沛的资金储备。评级方面，三大国际评级机构均给予较高评级，其中标普给予BBB-评级，穆迪给予Baa3评级，惠誉给予BBB-评级。 图表：2018年-2021年中国金茂相关指标数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 1280.0 1608.0 2311.0 2356.0 合约销售面积(万㎡） 458.0 748.0 1129.0 1320.5 新增土地建面(万㎡） 1531.0 1390.0 1149.5 1071.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 4290.0 5856.6 6872.5 9323.0 存续比（年） 9.4 7.8 6.1 7.1 营业收入（亿元） 387.3 433.6 600.5 900.6 净利润（亿元） 73.8 86.6 62.0 77.0 预收账款（亿元） 470.9 647.7 816.2 807.7 ROE 10.2% 10.1% 6.4% 7.4% ROA 3.0% 2.9% 1.7% 1.9% 预收账款/营业收入 1.2 1.5 1.4 0.9 管理费用率 6.2% 7.0% 5.9% 5.2% 销售费用率 2.7% 3.0% 2.7% 2.6% 财务费用率 13.9% 16.1% 13.2% 6.3% 三费费用率 22.8% 26.1% 21.7% 14.2% 投销比 0.7 0.7 0.4 0.5 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 20.1 194.0 313.4 44.4 货币资金（亿元） 257.8 254.6 520.8 397.4 有息负债（亿元） 879.7 965.7 975.8 1070.3 融资成本 5.1% 4.9% 4.4% 4.0% 总资产（亿元） 2716.4 3348.8 3877.6 4120.0 净资产（亿元） 782.7 924.3 1018.3 1067.9 存货（亿元） 1202.6 1559.9 1701.5 1872.2 存货周转率 0.2256 0.2215 0.2940 0.4102 资产周转率 0.1569 0.1430 0.1662 0.2252 备注： 新增土地储备为二级项目土储 现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 投销比=新增土地投资额/销售金额 财务费用=借贷利息支出/营业收入 存货=发展中物业+持作出售物业+发展中土地 存续比=总土地储备/销售面积 ROE=净利润/净资产均值 ROA=净利润/总资产均值 存货周转率=营业成本/存货均值 资产周转率=营业收入/总资产均值 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们