2021年年报点评：毛利率止跌回升，非居外拓全新突破

业绩超预期，维持增持评级。2021年中海物业实现整体收入94.4亿港元，同比增长44.3%，实现归母净利润9.8亿港元，同比增长40.5%。 公司内生与外拓的比例从2020年末的89：11调整到2021年的73：27，内外比例迈向了4：6，反映公司外拓策略行之有效，积极向“十四五”期间内外比1：1的目标靠近。 2021年下半年毛利率止跌回升，整体毛利率轻微下滑至17.4%。物业行业整体因为疫情补贴的减少而导致毛利率都有一定程度的下降，公司一方面因为人工成本上涨刚性的压力，另一方面因为进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主，而过往酬金制占比比较高，造成整体毛利率的下滑。不过现在酬金制占比基本上增速非常小，随着包干制项目占比不断提升，这个因素的影响在将来也会降低，预计未来毛利率会在17%-20%的区间波动。 外拓加速，合约面积倍数增长。公司2021年在管物业项目达1281个，在管面积同比增长38.9%到2.6亿平，其中28%来自外拓，外拓占比在逐步提升，而2021年的新增项目已经有66%来自独立第三方。2021年公司外拓加速，2019年新增外拓合约面积1504万方，而2021年外拓合约面积从2020年的2837万方大幅增长105%到5809万方。 改善拓展实现非居业态的全新突破，新增外拓合约面积中非住占比达到53.6%，其中产业园区占比达到34.1%。2021年公司住宅项目和非住宅项目的新增面积贡献分别占46.4%及53.6%，相关合约额分别达42亿港元及34亿港元。年内新增合约包括北京京东总部2号楼、北京协和医院转化医学综合楼、广东湛江机场、深圳茅洲河干流河道养护、成都天府艺术公园等。此外，在港澳地区，中海物业年内新项目包括为香港艺术馆以及飞行服务队提供服务管理，目前在管项目涵盖9个政府决策局和21个政府执行部门。 风险提示：第三方外拓不及预期，员工成本的增加削减利润率。