电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 范楚学 Ciyyuan_（微信号） fanchuxue@ehconsulting.com.cn 严逸然 y85780(微信号) yanyiran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年3月25日 中海物业（02669.HK） 十四五战略开局之年，业绩增长稳步提速 核心观点： 3月24日，中海物业发布2021全年业绩报告。在中海物业十四五战略开局之年，高基数下，企业仍在规模与营收上实现了快速增长，港澳地区龙头物企地位稳固。 截至2021年末，中海物业在管面积达2.6亿平方米，较2020年末增长38.9%。报告期内，企业录得营业收入94.4亿港元，同比增长44.3%；毛利润16.4亿港元，同比增长37.3%。 2021年受房地产行业下行影响，资本市场上物业股整体表现较为惨淡，仅14家物业股全年涨跌幅为正。中海物业凭借强大国资背景及高成长、高确定性，逆势领涨，全年涨幅超106%，涨跌幅位居物业板块第一位。 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3月24日，中海物业发布2021全年业绩报告。在中海物业十四五战略开局之年，高基数下，企业仍在规模与营收上实现了快速增长，港澳地区龙头物企地位稳固。 截至2021年末，中海物业在管面积达2.6亿平方米，较2020年末增长38.9%。 报告期内，企业录得营业收入94.4亿港元，同比增长44.3%；毛利润16.4亿港元，同比增长37.3%。 2021年受房地产行业下行影响，资本市场上物业股整体表现较为惨淡，仅14家物业股全年涨跌幅为正。中海物业凭借强大国资背景及高成长、高确定性，逆势领涨，全年涨幅超106%，涨跌幅位居物业板块第一位。 中海物业在被纳入MSCI明晟指数、中国指数成份股及沪港通下的港股通名单后，于2021年进入恒生物业服务及管理指数，体现出资本市场对中海物业的高度认可。 以下将对中海物业的规模、营收、盈利能力进行分析。 一、高基数下规模仍实现稳步增长，港澳地区龙头物企地位稳固 在“1155”战略目标指引下，中海物业坚持持续、均衡、健康的高质量发展 “一个核心”。截至2021年末，中海物业在管卖场项目数388个，在管物业项目1281个，在管面积达2.6亿平方米，较2020年末增长38.9%。 图：2019-2021年中海物业在管面积情况 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 注：2021年起，企业在管面积重新定义为只包括所有全权委托物业管理项目，2020年末在管面积因而被重新表述 数据来源：企业业绩报告 中海物业依托品牌价值及规模优势，持续开拓外部增量市场。中海物业新增在管面积中65.8%来自第三方，“招商运营+物业服务一体化”、“成本包干制+经营利润分成”等创新业务模式取得成效。截至2021年末，企业第三方在管面积占比由12.6%大幅提升至27.6%。未来，也将逐步推进“内生外拓1:1”的战略目标。 从业态上看，中海物业非住业态实现新突破，通过“海纳万商”商业物业服务品牌，在写字楼、商业综合体、产业园区、公建、院校等非住宅领域持续深耕，并拓展场馆会展等4类新业态。2021年，中海物业新签约京东总部2号楼、北京协和医院转化医学综合楼、深圳茅洲河干流河道养护、天府艺术公园、北京大学萧家河等项目等优质项目。此外，企业住宅和非住项目新增贡献更加均衡，新增非住在管面积占比达53.6%。 资料来源：企业业绩发布会 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 作为一家深耕港澳35年的物企，2021年中海物业在港澳公建项目上取得新进展，稳居香港最大政府物管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位。2021年，首次为香港建筑署，香港艺术馆提供管理服务，并将服务范围伸延至医院管理局辖下约50%的医院项目等。 二、增值服务更趋多元，车位买卖业务增长迅猛 中海物业2021年营业收入同比增长44.3%至94.4亿港元，毛利润16.4亿港元，同比增长37.3%；净利润为9.8亿港元，同比增长40.5%；净利率为10.4%，较2020年有所回落。 根据企业“十四五”业绩指引，未来五年收入复合增长率维持在30%，若以当前的发展势头，五年发展指引目标完成可能性较高。 图：2019-2021年中海物业营收情况 数据来源：企业业绩报告 营业收入的大幅跃升，与中海物业面积提升，增值服务业务扩大及车位买卖业务飙升有关。 拆分各条业务线来看，得益于在管面积的增长以及人民币的升值，中海物业2021年实现物管服务收入66.1亿港元，同比增长36.1%。 于非住户增值服务，板块服务范围扩大，产品更趋多元化。依托于“兴海物联”，拓展智慧化建设及技术支持专项工程业务；开展相关交付前服务及顾问服务等，非住户增值服务收入较2020年大幅增长52.7%至17.9亿港元。 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 在住户增值服务上，报告期内实现营收8.1亿港元，同比增长63.3%。中海物业打造优你互联增值服务品牌，推行“入伙预购+团购”创新模式，形成组合拳，开辟增值服务新路径；此外，实行“优管家合伙人制”，激发管家团队活力和员工主观能动性。双重创新下，中海物业美居业务实现3亿交易额、1万余个订单，市占率稳步提高，租售业务收入突破1亿元，市场地位得以稳固。 中海物业停车位买卖业务增长迅猛，报告期内录得收入2.3亿港元，同比增长10.9倍。主要依托于中海及中建对于中海物业资源的供给，属于长期业务支撑，预计未来车位管理服务收入对中海物业的业务供给及占比仍将持续提升。 从盈利能力层面看，中海物业整体毛利率及多个板块毛利率均有所下降，整体毛利率为17.4%，较2020年下滑0.9个百分点。主要由于，一方面企业进行市场扩张时，以包干制合约为主，包干制毛利率远低于酬金制，拉低物管板块毛利率。另一方面，中海物业扩展非住户及住户增值服务多元化及产品范围，投入建立子品牌、扩充人手等导致成本提高。此外，由于疫情期间员工社保减免政策到期，导致企业员工成本回升企。 结语： 中海物业在中海及中建的稳定业务支持下，本身就具备较高的成长性和确定性。在此基础上，企业不断进行组织架构调整、智慧化转型，提升运营效率，市场化程度不断加深。 2021年是中海物业十四五战略的开局之年，2022将成为企业蓄势之年。根据其十四五战略指引，未来中海物业将保持高速增长态势，独立拓展能力也在不断增强，投资价值将愈发凸显。 仅供内部参考，请勿外传 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码 仅供内部参考，请勿外传