市场月报｜2月供应增加而成交继续下滑，近半数城市库存显著上升

地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631 / 15 【研究视点】 春节假期影响供求双双下行，部分城市成交骤降六成 2月适逢春节假期，企业普遍调降新推案力度，供应量环比明显回落，同比仍增长明显。成交量同环比双降，北京、广州、济南等市成交量降至历史低位，同比跌幅都在60%以上。 三、四月份乃是新年首个销售旺季，届时企业推案热情普遍高涨，新增供应量有望低位回升，成交量也将升至较高水平。不过，各线城市房地产市场明显分化，一线以及强二线城市市场需求依旧坚挺，在供应量明显回升的作用下，成交量也将实现较大比例增长。弱二线以及三四线城市难言乐观，市场红利大都提前兑现，成交量上行空间着实有限。 【纵深解读】 经济：宏观经济开局良好，1月新增信贷创历史新高 政策：多地房贷利率继续上升，泉州升级四限开启调控大幕 楼市：春节假期影响供求下滑，近半数城市库存显著上升 土地：成交规模环比跌五成，一二线比重上升致地价连涨三个月 【图说楼市】  供应：整体供应环比降36%，但二、三线城市同比增101%  成交：整体环同比分别减少45%和26%，一线成交跌幅显著  库存：近半数城市库存同比增长10%以上、消化周期超过12个月  成交结构：中高档成交占比大幅回落，中小户型持续热销 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张 燕 主 编：孟 音 林 波 责任编辑：杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱 娟 吴嘉茗 李思潼 李 珍 2018.2 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632 / 15 2月适逢春节假期，企业普遍调降新推案力度，供应量环比明显回落，同比仍增长明显。成交量同环比双降，北京、广州、济南等市成交量降至历史低位，同比跌幅都在60%以上。 央行定调2018年货币政策稳健中性，切实防范化解金融风险，去杠杆、防风险、严监管将成为政策实施常态。2018年房地产市场注定难演2017年高热行情，成交量高位回落已是大概率事件，尤其是三四线城市面临更大的调整压力。受制于信贷资金层面中性偏紧，河北、安徽、广东等多省纷纷上调房贷利率，首套房利率普遍上浮5%-15%，二套房上浮20%。因信贷额度紧张，放贷时间明显拉长，部分银行更是暂停二套房信贷业务。新年伊始，泉州率先升级调控政策，泉港区加入调控区域，相继施行限购、限售、限价，开启热点城市调控大幕。我们认为四限政策将持续发力，二三线城市不排除加码调控的可能性。 受春节假期因素影响，企业普遍减缓推案力度，新增供应量环比明显回落，但受去年同期极低基数影响，同比仍增长明显，诸如济南、西安、郑州等市供应量不跌反升。恒大、碧桂园等多家品牌房企春节不打烊，节日营销动作频频，恒大更是全国所有楼盘享88折优惠，积极抢收返乡臵业蛋糕。节日期间市民大都走亲访友或者外出旅游，看房、购房者寥寥，叠加房管局备案数据略有延迟。受此影响，成交量同环比双降，北京、广州、济南等市成交量降至历史低位，同比跌幅超六成。不过，春节期间房地产市场依旧延续较高热度，29城累计成交量同比涨幅超四成，显示市场热度犹在，“金三银四”市场行情值得期待。 春节假期土地市场陷入成交“冰封期”，成交规模同、环比双降。不过，受成交结构性因素影响，一二线城市成交比重明显提升，地价仍延续上行通道。土拍市场降温明显，溢价率大幅回调，各线城市土拍溢价率全线回落。以苏州为例，月初20宗宅地集中入市，不乏新区、姑苏区多宗热门宅地。不过，企业拿地态度普遍谨慎，近半宅地近乎底价成交，低溢价率乃至底价成交渐成市场常态。随着春节假期结束，各线城市将陆续恢复供地节奏，热点城市更将加大供地力度，以期缓解房价上涨预期。预计下月土地成交规模将明显回升，但受政策以及资金层面双重因素影响，土拍竞争难言激烈，溢价率或将维持在较低水平。 三、四月份乃是新年首个销售旺季，届时企业推案热情普遍高涨，新增供应量有望低位回升，成交量也将升至较高水平。不过，各线城市房地产市场明显分化，一线以及强二线城市市场需求依旧坚挺，在供应量明显回升的作用下，成交量也将实现较大比例增长。弱二线以及三四线城市难言乐观，市场红利大都提前兑现，成交量上行空间着实有限。 春节假期影响供求双双下行，部分城市成交骤降六成 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633 / 15 2018年我国宏观经济整体实现良好开局，但受到天气和外部市场冲击影响，存在一定减速压力。受季节性因素影响，1月份人民币贷款迎来“开门红”，创下历史新高。预计2月份受春节因素影响，新增信贷或将明显下降。在政策不变的情况下，未来的货币环境仍易紧难松，在应对较大负外部冲击时存在一定挑战。 1、宏观经济实现良好开局，但存在一定下行压力 1月份我国经济整体平稳运行，但受到天气和外部市场冲击影响，存在一定减速压力。一是综合PMI产出指数为54.6%，与上月持平，整体稳健，但制造业PMI较上月回落0.3个百分点，其中出口订单降至49.5%的收缩区间，反映外需减弱；二是1月份出口在工作日增加情况下同比增长11.1%，季调后增长5.6%，不及预期，也与外需回落有关；三是受天气影响，CPI环比增长0.6%，推高全年基数，通胀预期有所加强；四是受美股大跌及部分上市公司业绩变脸影响，1月末以来A股市场出现较大跌幅，企业信心及融资能力将受影响。 2、M2处于历史低位徘徊，新增信贷创历史新高 2018年1月末，M2同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点，但仍处于历史低位。预计2018年在控制宏观杠杆率的政策背景下，整体融资环境收紧，对货币创造会继续构成影响，预计M2保持个位数增长将成新常态。 1月新增社融3.06万亿元，低于预期，这主要是表外融资减少所致。在去杠杆和金融监管逐步加强的背景下，金融机构资金运用更加规范，资金从表外流向表内的迹象明显。1月份，委托贷款减少714亿元，同比多减3850亿元；信托贷款增加455亿元，同比少增2720亿元；未贴现的银行承兑汇票增加1437亿元，同比少增4693亿元。 1月新增信贷为2.9万亿元，创下历史新高。从分部门看，住户部门贷款增加9016亿元，居民中长贷增加5910亿，短贷增加3106亿；企业中长贷增长1.33万亿，同比少增了2500亿。从以上数据可以看出，居民融资需求依然较强，这一方面可能受到去年银行额度限制而积压的贷款需求的推动，另一方面也受季节因素影响，今年春节较晚，信贷多集中在1月份。预计2月份受春节因素影响，新增信贷或将明显下降。在政策不变的情况下，未来货币环境易紧难松，在应对较大负外部冲击时存在一定挑战。 宏观经济开局良好，1月新增信贷创历史新高 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634 / 15 2月份，央行定调2018年货币政策稳健中性，切实防范化解金融风险，去杠杆、防风险、严监管将成市场常态。河北、安徽、广东等省多家银行上调房贷利率，首套房利率上浮5%-15%，二套房上浮20%。泉州升级调控政策，泉港区加入调控区域，相继施行限购、限售、限价。 1、央行定调货币政策稳健中性，切实防范化解金融风险 月初，央行召开工作会议，部署了2018年9项主要工作任务，保持货币政策稳健中性继续位列9项任务之首，并将防范金融风险放在更为靠前的位臵。预计2018年央行货币政策将继续贯彻中性偏紧的主基调，去杠杆、挤泡沫、防风险、严监管将成为政策实施常态。对于房地产市场而言，“房住不炒”已成市场共识，信贷资金监管必将愈加严苛，在一定程度上或将拖累楼市量价表现。因此，2018年注定难以重演2017年高热行情，成交量高位回落已是大概率事件，尤其是三四线城市面临更大的调整压力。 2、多省市首套房贷利率上浮5%-15%，二套上浮20% 受制于信贷资金层面中性偏紧，个人住房贷款以及企业开发贷款增速明显回落，河北、安徽、广东等省纷纷上调房贷利率。以河北省为例，各行首套房贷利率普遍在基准利率基础上上浮5%-10%，二套房上浮20%。常州更甚，多数银行首套房贷利率上浮15%，二套房上浮20%；因银行信贷额度紧张，放贷时间明显延长，多数银行放贷周期长达3个月之久；诸如民生银行、新兴银行等多家商业银行大都暂停二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。我们认为信贷资金监管将持续发力，倒逼银行不得不上浮房贷利率、延长放贷时间甚至局部叫停房贷业务，购房成本将明显提升。 3、泉州升级调控，泉港区加入调控区域施行限购、限售、限价 泉州房地产调控政策再扩容，泉港区加入调控区域。其一，除了原先的限购区域之外，泉港区纳入限购范围。其二，泉港区施行限售令，户籍家庭新购住房限售2年，非户籍家庭新购住房限售5年。其三，新申报项目价格予以严控，参考周边竞品及前一批次执行。非“双限住房”售价涨幅在3%-5%之间，“双限住房”更是“零”增长，申报售价不得高于2016年下半年周边竞品成交均价，分期开发项目售价与前一批次一致。鉴于泉港区属泉州市外围区域，地理位臵相较偏僻，此番升级调控政策难免会波及房地产市场。短期内，购房者观望情绪再起，成交量将明显回落，房价涨幅也将趋于平缓。 多地房贷利率继续上升，泉州升级四限开启调控大幕 0501001501月11月21月31月41月51月61月71月81月91月11月11月11月11月11月11月11月11月11月11月21月21月21月21月21月21月21月21月21月21月31月3十... 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678635 / 15 2月期间恰逢春节假期，政策延续平稳主基调，重点城市商品住宅新增供应环比下降36%，但同比上升88%。市场成交则同、环比齐跌，供应、成交表现平平，城市市场分化进一步加剧。展望未来，我们认为热点一、二线城市限价堰塞湖正逐步解决，新增供应量开始回升，成交也将有所增长。房价上涨过快三四线城市市场在返乡臵业热潮过后或将面临更大的调整压力。 1、供应：整体供应环比降36%，但二、三线城市同比增101% 28个重点城市商品住宅2月供应面积较上月环比下降了36%，仅北京、济南、西安、郑州、天津等少数几个城市环比上涨；而总体供应量与去年相比仍处高位，同比大幅上涨了88%。主要源于恰逢春节假期，房企推盘积极性不高，使得2月的供应量有了显著下降。 一线城市供应量同、环比齐跌，分别下降了8%和40%，整体供应量依旧维持在低位，其中北京新增供应量大幅增至25万平方米，是一线城市中唯一同、环比齐增的城市，受上月基数较低影响；上海、广州2月新增供应量均大幅回落，环比降幅分别为75%、51%。二三线城市供应量跌多涨少，环比下降36%，诸如重庆、佛山、无锡、南宁、常州等市环比跌幅均在60%以上；而济南、长春、南昌受上月基数较低影响，环比均出现大幅上涨，其中济南涨幅最大达99%。但与去年同期相比，二三线城市供应量还是有了显著上升，同比大增101%，预计3月总体供应量仍有望小幅上扬。 表：2018年2月全国28个重点城市商品住宅新增供应 （单位：万平方米） 能级 城市 2月供应量 环比 同比 能级 城市 2月供应量 环比 同比 一线 北京 25 260% 185% 二三线 长春 39 82% 11159% 上海 11 -75% -62% 佛山 35 -68% 1% 广州 24 -51% -17% 南昌 32 76% 261% 深圳 1 -41% — 宁波 31 -54% 1110% 一线 61 -40% -8% 无锡 25 -75% 210% 二三线 重庆 94 -65% 145% 福州 23 44% 264% 长沙 82 -27% 1268% 南宁 22 -69% -30% 济南 81 99% 223% 东莞 19 -5