特别专题｜节后复工更快的东三省，楼市发展前景值得重新审视

1 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 克而瑞研究中心/马千里、邱娟、周奇 2020-03 节后复工更快的东三省，楼市发展前景值得重新审视 2 目 录 一、 近期人口流动：疫情控制较佳，复工率显著高于全国水平 ............................. 1 1 人员流动：春节后东三省省会复工更快，哈长沈大人员回流率高居前四（略） .............. 2 2 新冠疫情：辽宁、吉林疫情控制较佳，发病率明显低于全国平均水平（略） ................ 2 3 东三省对比：沈阳、长春返工规模最大，疫情后经济恢复速度值得期待 .................... 2 二、 经济发展：对消费依赖度低，年内经济增长有望更快恢复.............................. 2 1产业变革：国企加快所有制改革，依靠创新做强实体经济（略） .......................... 3 2资金投向：营商环境优化引领投资回归，近三成投向大连（节选） ........................ 3 3收入水平：新兴产业发展带动当地居民收入水平上升，沈阳居民购买力最强（略） .......... 3 4经济结构：吉林对消费依赖度全国最低，经济增长受疫情影响或相对较轻（节选） .......... 3 5小结：经济稳定发展基础进一步夯实，疫情之后经济有望快速恢复 ........................ 4 三、 房地产市场：库存问题依旧存在，三四线需求疲软难改观 ............................. 4 1调控变化：税款延免、失业保险费返还，黑龙江率先出台扶持政策（略） .................. 5 2成交量价：调控压力相对较轻，房价增速居于全国前列（略） ............................ 5 3供求关系：近年去库存成效显著，但长春、大连消化周期仍显著高于其它二线（节选） ...... 5 4省市格局：长春、哈尔滨在省内集中度高达六成，大连分食沈阳市场份额（略） ............ 5 5小结：大连、长春等市面临库存压力，部分三四线需求疲软也不容忽视 .................... 5 四、 中长期预判：落后的产业经济加速人口逃离，中小城市难脱需求不足桎梏 ............... 6 1人才政策：为遏制人口外流，各城竞相出台引人计划、沈阳拔得头筹（略） ................ 6 2人口变动：经济衰退制约城市竞争力，大部分城市人口外流现象依然严重 .................. 6 3城乡结构：哈尔滨城镇人口仍有较大增长空间，沈阳、大连城镇化已达高位（节选） ........ 7 4小结：大连、沈阳人口规模长期稳定，铁岭、鹤岗等城市收缩明显（略） .................. 8 五、 总结：沈阳、大连经济基础较好，整体表现优于长春、哈尔滨 ......................... 8 1短期预判：疫情下抢得复工先机，改革红利刺激下经济增速有望提升（略） ................ 9 2中长期预判：人口外流严重抑制购房需求，低购买力桎梏将长期存在（略） ................ 9 3城市综合预判：二线城市依旧是关注重点，齐齐哈尔等五城可适当考虑 .................... 9 3.1二线城市： 沈阳、大连经济基础较佳，市场前景整体优于哈尔滨、长春 ........ ..9 3.2三四线城市： 齐齐哈尔、吉林人口回流值得期待，鞍山房地产基本面较好（节选） 10 1 （本文为节选版） 2020年春节后，一二线城市外来人口返工速度全线下滑，相对而言，东三省四个二线城市所受影响较小。在更快的复工速度下，东三省有望把握住2020年的先发机会，地区经济发展和人口集聚能力也值得我们重新审视。 为了更好地探究东三省短、中长期房地产市场，本文将结合东三省各城市经济发展、资金投向、人口迁徙、招聘量变化、人才政策等指标进行系统性研究。首先对这些城市的疫情情况和春节后的复工情况进行梳理分析，看看哪些城市在复工方面赢得先机；其次利用资金流向、招聘需求变化以及经济结构对东三省各城市的经济发展情况做出综合评价；第三部分则回归房地产市场，从调控政策、供求量价、消化周期、市场集中度等方面对东三省的房地产市场的内在的库存问题进行深度剖析，第四部分则基于东三省各城市的人才政策、人口流动情况和城乡结构对东三省中长期的人口格局做出趋势性预判；最后一部分则综合以上研究，对2020年东三省的发展机会与风险进行了综合分析，并对这些城市的短期和中长期购房需求进行分类预判。 第一章 近期人口流动：疫情控制较佳，复工率显著高于全国水平 受新冠肺炎疫情的影响，2020年春节后全国总体迁徙量仅为2019年同期1的38%，呈大幅下滑趋势。分能级来看，一二线城市表现略差于于三四线，春节后人口迁徙规模是去年同期的36%，比三四线城市低了约5个百分点。对于经济发展更为依赖流动人口的一二线城市而言，2020年所面临的复工挑战更为严峻。 图1.1 2019和2020年春节后一二线城市人口迁徙规模指数对比 数据来源：根据百度迁徙数据整理 1注：由于疫情影响，今年大部分城市复工时间后移，2020年春节后人口迁徙周期按照（正月初五-正月十六）计算，2019年依然按照正常公开前后共一周时间计算（正月初五-正月十一）。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2019年 2020年 2/ 12 1 人员流动：春节后东三省省会复工更快，哈长沈大人员回流率高居前四（略） 2 新冠疫情：辽宁、吉林疫情控制较佳，发病率2明显低于全国平均水平（略） 3 东三省对比：沈阳、长春返工规模最大，疫情后经济恢复速度值得期待 尽管松原、辽阳、朝阳等城市返工率水平居于高位，但考虑到其城市规模较小，城市综合发展潜力还是不及沈阳、长春等二线城市。省会、副省级城市人口规模巨大，返工率也处于较高水平，返工规模最大，疫情后经济恢复有望更快恢复。 在四个二线城市中，沈阳表现最佳，截至2月27日，全市1453户规模以上工业企业已经实现开复工1399户，复工率达到96.3%；长春也在复工复产上不遗余力，截至26日，全市994户规上工业企业累计复工834户，复工率83.9%。如扣除季节性生产企业，全市实际复工率88.9%，已接近正常年度同期90%左右的复工水平。哈尔滨城市由于疫情相对较重，城市复产复工速度相对落后；而大连则由于人口规模在四城中相对较小，返工规模也不及沈阳、长春。 总的来看，受疫情影响较轻的东三省在春节后开工复工中赢得了先机，为2020年的经济发展奠定了良好的基础，房地产市场恢复速度也会相对较快。 表1.2 三省4个二线城市人口、返工、发病情况 城市 常住人口（万人） 复工率 发病率（万分之） 长春 751 55% 0.06 沈阳 832 54% 0.03 大连 699 53% 0.03 哈尔滨 1086 48% 0.18 数据来源：根据丁香医生、百度迁徙数据和国家统计局数据整理，数据截止3月2日 第二章 经济发展：对消费依赖度低，年内经济增长有望更快恢复 在经济发展方面，尽管近几年来经济发展失速，但新一轮的东北振兴战略的部署和实施正在将东北地区的发展推入正轨，经济发展速度也有望恢复。此外，东三省是中国的老工业基地，国有经济比重较高，且主要分布在重工业领域，对消费依赖度较低，相比于其他地区，有望更快在疫情后恢复。 2 发病率=累计确诊病例数量/常住人口数量 3/ 12 1产业变革：国企加快所有制改革，依靠创新做强实体经济（略） 2资金投向：营商环境优化引领投资回归，近三成投向大连（节选） 中心城市对资本的吸引力明显更强，根据相关网站统计，大多数投资都流向了四个中心城市，占比接近九成；其中大连作为东北经济发展的龙头，在有一定的互联网基础的优势下，独占3成，领先于其他三市。 图2.2 2017年以来东北地区新兴资本流入分布 数据来源：根据网络公开资料整理 3收入水平：新兴产业发展带动当地居民收入水平上升，沈阳居民购买力最强（略） 4经济结构：吉林对消费依赖度全国最低，经济增长受疫情影响或相对较轻（节选） 1月份以来，武汉爆发的新型肺炎疫情在全国蔓延，各行各业都受到巨大的冲击，其中当前我国的经济增长依赖度最高的消费行业无疑是当前受到冲击最大的领域。不过，东三省大部分地区的经济结构仍然是以工业为主，对消费的依赖度较低，因此经济增长受疫情的影响或相对较轻。 具体从消费需求对当地经济的发展贡献来看。根据官方公布的最新数据，在2017年辽宁和吉林的最终消费支出对GDP的贡献率均在45%以下，明显低于当前全国水平57.6%，其中吉林的占比仅为38.8%，是内地31个省市中比例最低的。进一步来看，消费对GDP的拉动作用，三省都不高，仅有黑龙江略高于全国水平，辽宁和吉林和全国水平都有较大的差距。由此来看，三省中辽宁和吉林对消费的依赖度都比较低，特别是吉林，经济增长或能从疫情中更快恢复。 图2.4 东三省最终消费支出对GDP的贡献率和拉动（单位：%） 30% 25% 20% 13% 12% 大连 沈阳 哈尔滨 长春 其他 4/ 12 注1：2019年国家统计年鉴中无分地区支出法构成，因此本图的数据引自2018年统计年鉴； 注2：拉动指消费需求一个点的增长可以带动GDP增长几个点，更能说明消费需求对于GDP增长的作用 数据来源：中国统计年鉴2018 5小结：经济稳定发展基础进一步夯实，疫情之后经济有望快速恢复 随着东北地区全面振兴战略的逐步推进，当地的产业结构和营商环境都有了极大地改善，“闯关东”的资本也越来越多，当地的经济稳定发展的基础进一步夯实。另一方面，疫情之下，除黑龙江外，辽宁和吉林的经济发展对消费行业依赖度都不高，当地政府也出台了一系列复工复产政策，加速推动企业复工复产，各行各业都在有序恢复中，一季度整体经济态势良好，为2020年经济发展奠定了良好的基础。 第三章 房地产市场：库存问题依旧存在，三四线需求疲软难改观 尽管东三省疫情控制较佳，复工率显著高于全国平均水平，经济恢复抢得先机，加之改革红利持续释放，实体经济发展面临加速，有望带来人口的回流，城市前景值得高看一眼。但是由于长期以来购房需求受到制约，去化依然面临较大的压力，库存问题依然不容乐观。 63.7 43.3 38.8 4.1 1.8 2.1 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 0 10 20 30 40 50 60 70 黑龙江 辽宁 吉林 贡献率 拉动 全国水平 贡献率：57.6 拉动：3.9 5/ 12 1调控变化：税款延免、失业保险费返还，黑龙江率先出台扶持政策（略） 2成交量价：调控压力相对较轻，房价增速居于全国前列（略） 3供求关系：近年去库存成效显著，但长春、大连消化周期仍显著高于其它二线（节选） 尽管全国去库存效果显著，但城市间的差异依然巨大，部分城市依然存在去化压力。尤其是东北区域，由于近些年经济发展滞缓，购房需求受到较大制约，成交量维持在较低水平，使得消化周期升至高位。以大连为例，2019年月度成交量不足50万平方米，库存却高达1400万平方米，消化周期高达31个月，去化压力一直维持在高位。长春也是如此，截止2019年底，库存也接近1400万平方米，尽管成交略好于大连，消化周期也高达21个月。此外，沈阳也高达19个月，库存压力也处于相对高位。 总的来看，虽然东北近