报告正文主要讨论了2021年各地城市更新基金的成立情况，以及政府、国企和房企在城市更新中的角色。其中，上海、无锡、天津等地均成立了超百亿规模的城市更新基金，而石家庄、重庆、北京等地也计划成立城市更新基金。这些基金主要用于旧区改造、城市更新等项目，投资方向包括租赁住房、历史风貌保护等。基金的发起方主要包括本地国企和房企，以及保险资本等。基金的架构多采用母子基金架构，由母基金负责整体运营，子基金则负责具体项目的开发和运营。报告还指出，政府在城市更新中扮演着引导和监管的角色，而国企和房企则提供专业经验和资金支持。
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