房地产行业2月行业动态报告：供需两端政策持续发力，关注板块两会行情

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 ——2月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 2月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻。2022年2月，30城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，成交套数同比增速为-28.36%，环比增速为-40.13%，本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，目前销售正处于筑底的过程中。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.51% / -23.14% / -51.65%，环比增速分别为-34.12%/ -42.38% / -51.12%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，销售修复还有需时日，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。 ⚫ 扩内需、稳增长，供需两端政策持续发力。近期，中央及各省市从供需两端持续发力，郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看，供给端政策主要包括：预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入‘三条红线’相关指标等；需求端主要包括：下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。3月份是行业政策密集期，预计两会之后会有更加有力度的“稳增长”举措出台。 ⚫ 板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3）受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去3年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。 ⚫ 住宅板块估值修复在途，向上空间较大。截至2022年2月28日，房地产板块市盈率为7.60X，目前板块估值高于1年移动均值7.35X，低于3年移动均值8.51X，房地产板块市净率为0.96X，稍低于1年移动均值1.00X，低于3年移动均值1.23X，住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说仍处于历史底部水平，向上修复空间较大。 ⚫ 投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，3月份行业进入政策密集期，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股：保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。 风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢:实习生 张曦 相对沪深300表现图 -10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 【银河地产】行业动态报告_销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号—11月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-10月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_“金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2022年3月4日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、行业基本面情况跟踪 ..................................................................................................................................... 1 （一）2月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻 ......................................................................................................... 1 1、2月销售延续低迷走势，三线城市销售压力最大 ........................................................................................... 1 2．去化周期略升，销售修复速度放缓 .................................................................................................................. 2 （二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著 ........................................................................................................ 2 （三）多数房企业绩快报低于市场预期，行业整体压力较大 ........................................................................................ 4 1、盈利不及市场预期，行业发展不容乐观 .......................................................................................................... 4 2、2022 年上半年偿债压力较大，房企信用分层 ................................................................................................ 6 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 8 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 8 1、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开 .......................................................................................... 8 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 .......................................................................... 9 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 10 （二）政策底部已过，暖风徐徐吹来 .............................................................................................................................. 11 1、本轮地产周期的周期性减弱，政策工具“松”少“紧”多................................................................................ 11 2、扩内需、稳增长，住建部定调2022年楼市 .................................................................................................. 12 3、预售资金监管纠偏，企业资金压力或将缓解 ................................................................................................ 13 4、多地下调首付比例，需求端政策持续发力 .................................................................................................... 14 5、认购不认贷，郑州打响政策托底第一枪 ........................................................................................................ 16 三、物业管理行业：普增向分化转变，依赖向独立过渡 ..................................................................................... 16 （一）资本市场回顾：上市热潮接近尾声，跌多涨少，估值分化 .............................................................................. 16 1、上市最佳窗口期已过，分化效应进一步凸显 ................................................................................................ 16 2、2021年板块表现跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续 ....................................................................... 17 （二）从2021年中报看行业最新发展 ............................................................................................................................ 18 1、物管公司21H1业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩...................