宏观分析手册之九：房地产投资的分析与预测

本报告主要介绍了房地产投资的相关基本概念、分析框架、微观基础和预测方法。房地产开发投资是指房地产开发法人单位统一开发的统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、商场、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资。分析房地产开发投资主要有6个角度：从房地产周期来看，地产长周期主要受人口年龄结构的影响，而调控政策对我国地产短周期波动的影响更为显著；从房地产库存来看，商品房库存与房地产开发投资完成额基本呈负相关关系，表明库存对投资具有决定性作用；从地产开发来看，地产开发面积数据包括新开工、施工和竣工等，其中新开工领先竣工大约36个月，反映了房屋施工周期；从地产销售来看，商品房销售面积一般领先房地产投资3-6个月左右，但近年来在土地购置费的扰动下这一领先关系不再明显；从资金来源来看，房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金（销售款为主），近年来房企普遍采用快周转战略，对销售回款的依赖度提高；从土地财政来看，财政中的地方国有土地使用权出让金收入与房地产中的土地成交价款指标趋势基本一致，而土地购置费滞后于地方国有土地成交价款2-3个季度。房地产开发投资与上市公司财务指标和部分高频数据具有关联：房地产上市公司ROE与房地产开发投资走势基本一致；建材价格与建筑安装工程投资具有密切联系；挖掘机对房地产投资景气程度也有一定指征意义。关于房地产投资预测方法，我们可以用房地产相关指标做近月预测，用金融数据做远月预测：近月预测：分别建立建筑工程、安装工程和土地购置费的因子模型，将分项加总得出房地产开发投资增速预测值；远月预测：选取金融量和价的指标做回归分析，直接预测房地产投资增速。

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