房地产行业更新：类比2021央企修复，在2022向民企扩散

并非周期反转，而是深度价值的估值修复，活下去概率增加就会提振估值，催化剂是2021年多个大中型房企暴雷带来的资金风险。历史上，地产板块行情全部来自于政策放松后开启新周期上行，也即，只要楼市进入下行期，就可预期强有力政策出台，并一定能带来基本面反转、而非反弹。这一现象使尽管地产板块表观PE越来越低，但仍有优秀房企股价创新高，原因就在于基本面的反转推动，最终体现为业绩大幅增长。然而以2022年看，至少截止当前，仍未有政策表明进入到刺激阶段，更多的是在房住不炒背景下去进行平稳，并防止系统性金融风险。那么，当前行情更多是“活下去”的逻辑推动，以带来深度价值的估值修复，而率先修复的就是背景雄厚、一定能活下去的央企，这一催化剂，就是多个大中型房企出现了没活下去的暴雷。 展望2022年，我们提出“优质的定义会扩散”，优质≠央企，而是包含众多央企民企在内，若单论财务数据，民企甚至优于国企，因此优质民企也将迎来估值修复，催化剂就是楼市基本面下行。我们在2021年9月《正视政策偏紧，央企永续经营》中提到，TOP200中民企数量占比67%，销售金额占比63%，是楼市的绝对主力。若按三条红线计算央企/国企/民企的整体水平，央企明显优于国企和民企，国企和民企属同一梯队，都是高杠杆、高风险。从民企内部看，部分民企财务状况堪比优秀央企，更是大幅优于国企。2021年资金风险带来央企绝对胜出，2022年楼市下行将确定性带来纠偏政策出台，如按预售资金按货值监管、甚至对民企超额监管，得到纠偏，改为按工程款监管。那优质民企的价值也将得到修复，这一轮民企估值修复的催化剂就是楼市下行，因为这也将使央企销售大幅下行。 当前政策还不足以支撑基本面上行走势，但足以优质民企重估，2022年优质民企将类比2021年央企，迎来估值修复。尽管部分投资者认为，下半年地产将有较明显的基本面修复，但按我们的地产金融框架，没有土地信用扩张的环境下，楼市无法进入新一轮周期。而1月土地市场甚至差于2021年Q4，且房企有收并购项目后，更是减少公开市场拿地，整个行业的信用只出现结构性调整，并没有增量。因此，当前政策暂不足以带来楼市反转，但销售下行带来纠偏和冻结资金释放，足以让民企迎来类比2021年央企的修复行情。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利