敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年2月8日 行业研究 保障性租赁住房贷款“新规”影响几何？ ——《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》点评 银行业 买入（维持） 作者 分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002 010-56513033 wangyf@ebscn.com 联系人：刘杰 010-56513030 liujie9@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 事件： 2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。对此我们点评如下： 点评： 一、《通知》旨在对房地产双集中度政策予以适度“纠偏” 加强对保障性住房的金融支持力度，是近年来中央和监管部门明确提出的政策导向。早在2020年年末，央行、银保监会答记者问时即提出：“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。” 前期，对于部分房地产“双集中度”指标逼近监管红线，或需要适度压降涉房类贷款占比的金融机构而言，在顺应监管政策导向、加大对保障性住房信贷投放的同时，也会造成“双集中度”指标的进一步承压。鉴于此，《通知》明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是对前期“双集中度”政策的适度“纠偏”，避免“一刀切”式的调控要求。 表1：近年来中央和监管部门对于保障性住房的相关表态 时间事件内容2021.12.14银保监会召开党委（扩大）会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，加大对长租房市场、保障性住房建设金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。2021.12.10中央经济工作会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021.11.19央行发布2021年第三季度货币政策执行报告牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。2021.10.21国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。2020.12.31中国人民银行 银保监会就建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度答问为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围 资料来源：国务院、央行、银保监会官网 二、《通知》对商业银行涉房类贷款投放影响较为有限 《通知》出台后，市场比较关心这一政策是否有助于“宽信用”进一步发力，以及“双集中度”指标“松绑”后，是否会对银行涉房类贷款的投放产生明显改善效果？我们可以从两方面进行分析： 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 从信贷投放体量来看，保障性住房包括保障性租赁房、共有产权房以及公租房，其中保障性租赁房占比相对较大。 目前，市场对于保障性住房信贷数据的披露口径并不统一，截至2021年Q3，央行披露的保障性住房开发贷余额为4.64万亿（2021年Q4没有披露），而银保监会口径的保障性安居工程贷款超过6万亿，其中棚户区及垦区危房改造贷款占比近95%，剩余贷款为公租、廉租、经济适用房、限价商品房、农村危房改造、游牧民定居工程以及城镇老旧小区改造贷款。 投放主体方面，保障性安居工程贷款主要以政策性银行为主，占比超过75%；其中国开行超过3万亿，占比约50%，农发行比例也较大。而商业银行保障性安居工程贷款余额相对较低，这其中又主要是四大行主导。 假定保障性住房开发贷与安居工程贷款的投放主体结构大体保持一致，预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额仅为数百亿体量，且主要以国有大行为主，合计体量大体在1~3千亿规模。 对于商业银行而言，由于保障性安居工程贷款余额较低，政策允许存量贷款不计入“双集中度”统计口径，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。 该《通知》另一意义在于，此前保障性租赁住房建设，主要按照城镇安居工程专项申请政策性银行贷款，《通知》出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，此举为地方城投公司和国有企业提供了更多资金供给方选择，一定程度上打开了融资空间，有利于更快推进保障性住房建设。 三、现阶段“双集中度”约束并非涉房类融资偏弱的核心矛盾，需求疲软+风险偏好审慎使得房地产贷款处于“艰难期” 目前，房地产市场景气度较弱，开发投资和销售增速持续深度负增长，涉房类融资仍处于“艰难期”，地方政府财政压力加大，“类城投”公司更多参与土地市场。具体而言： 开发贷呈现“冷热不均”态势，信贷资源主要流向具有政府背景的地方性房企，民企融资可得性较差。根据央行披露的贷款投向报告，2021Q4开发贷负增长1500亿，且Q2~Q4逐季负增长，累计负增长4100亿。今年1月份，百强房企拿地总额同比下降63%，其中拿地机构多为具有政府背景的地方性房企机构。同时在销售持续承压情况下，部分房企“保交房”压力较大，春节前农民工工资刚性支付消耗企业现金流，房企暂停拿地会加大地方财政压力，进而加大城投融资强度。另一方面，银行风险偏好依然较为审慎，对于民营地产企业信贷投放意愿较弱，导致民企融资可得性较差。基于此我们判断，1月份开发贷投放仍然“冷热不均”，新增涉房类融资主要向银政类融资业务迁徙。 表2：涉房类贷款投放情况（万亿） 贷款科目 2019 1Q20 1H20 3Q20 2020 1Q21 1H21 3Q21 2021 房地产贷款 44.41 46.16 47.40 48.83 49.58 50.03 50.78 51.40 52.17 YoY 14.8% 13.9% 13.1% 12.8% 11.7% 10.9% 9.5% 7.6% 7.9% 房地产开发贷 11.22 11.89 11.97 12.16 11.91 12.42 12.30 12.16 12.01 YoY 10.1% 9.6% 8.5% 8.2% 6.1% 4.4% 2.8% 0.0% 0.9% 其中：保障性住房开发贷 4.61 4.73 4.72 4.73 4.65 4.72 4.65 4.64 n/a YoY 6.7% 3.9% 2.5% 1.7% 1.0% -0.2% -1.5% -2.0% n/a 个人住房贷款 30.07 31.15 32.36 33.59 34.44 35.67 36.58 37.37 38.32 YoY 16.7% 15.9% 15.7% 15.7% 14.6% 14.5% 13.0% 11.3% 11.3% 资料来源：央行贷款行业投向报告，光大证券研究所整理 pOrPqPsOrRsNaQcM6MnPrRsQtReRnNmOfQmMwP8OnNwPvPpNmNvPmPrP 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 银行业 按揭需求较弱，后续按揭贷款增长仍将承压，供需矛盾下按揭贷款定价有较大下行空间。2021年10-11月份，新增按揭贷款有所放量，但随着项目储备的逐步消耗，12月按揭贷款投放规模已开始下滑。12月份新增居民中长期贷款3558亿，预计按揭贷款新增规模维持在2000亿左右，同比已出现少增。从今年以来的情况看，新增按揭需求依然不足，居民持币观望情绪浓厚，房地产销售偏弱，预计1月份新增按揭贷款或延续同比少增态势。同时，今年农历春节位于1月末，考虑到春节期间以及2月份的按揭贷款的摊还压力，不排除2月份按揭贷款增量萎缩态势进一步加深，预计1~2月累计按揭增量同比少增。 贝壳研究院数据显示，2022年1月份103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较2021年12月回落8bp。1月平均放款周期为50天，环比缩短7天。放款周期的缩短，加之需求趋弱，将加剧按揭贷款的供需矛盾，尽管1月份5Y-LPR下调5bp，但供需矛盾的挤压或使得按揭贷款定价下行幅度大于5Y-LPR下调的5bp步长。 综合上述分析，我们认为，“双集中度”约束尽管加强了银行房地产贷款投放的管控，但并非涉房类融资偏弱的核心矛盾。《通知》旨在对于双集中度政策“纠偏”，但对于推动宽信用进程、为银行涉房类贷款投放“松绑”以及鼓励加大房地产贷款投放的效果较为有限。 目前，房地产市场的核心矛盾在于需求不足和风险偏好审慎，房地产市场销售增速持续负增长，涉房类融资仍处于“艰难期”。尽管监管当局近期推出了一些阶段性稳定市场的举措，包括： （1）推动市场化并购，包括并购贷款、并购债券的发行。但市场化的并购容易导致资产价格体系的不稳定，会使得风险房企的问题进一步加深。 （2）农民工工资刚性支付动用封闭资金。 （3）部分城市，尤其是三四线城市为代表，调整住房公积金政策。主要包括，上调住房公积金贷款额度、更改认房又认贷政策、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、人才购房可用住房公积金付首付款，放宽住房公积金提取和使用条件，扩大住房公积金用途等等。 但从实际效果来看，相关阶段性措施强度仍不足以扭转房地产市场下滑态势。未来房地产政策需要“标本兼治”，通过稳定房地产销售，顺畅资金循环，恢复房企自身造血能力，填补“保交房”资金的空洞。 在此情况下，我们预判未来房地产政策会进一步放松，例如通过定向扶持举措来缓解问题房企的现金流压力，其中AMC有可能会发挥一定作用，即采用政策性并购而非纯粹市场化并购安排，避免高度依赖市场化并购所可能产生的资产循环抛售，防止资产价格大幅坍塌。 四、风险提示 宏观经济下行压力加大，宽信用力度不及预期。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保