1savills.com.cn/research• 2021年第四季度，深圳平均首套房贷款利率维持在5.10%。• 截至2021年第四季度末，全市供应面积环比下降8.1%，至208.2万平方米；年度新增供应面积同比下降3.9%，至626.1万平方米。• 受供应有限、调控政策收紧、市场情绪疲软的共同影响，全市成交面积环比下降13.3%、同比下降 33.4%，至约121.5万平方米。但全年成交量仍同比增长8.7%，至553.5万平方米，彰显出深圳市场的去化能力。• 第四季度，深圳一手住宅市场平均成交价格结构性环比下降19.6%，至人民币每平方米59,908元。• 截至季末，深圳服务式公寓市场平均空置率环比上升0.6个百分点，至25.3%，全市租金指数环比下降1.1%，平均租金为人民币每平方米每月248.8元。• 在经济和人口基本面的强劲支撑下，深圳住宅销售市场的前景有望保持积极。 2022年，市场交易活动预计再度增加，同时价格亦有望维稳。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2022年1月季内供需齐降 住宅市场成交量价均因2021年第一季度以来持续收紧的政策而下跌。 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Ray Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 为应对由内外部租赁需求疲软所致的全市平均空置率持续性上升，服务式公寓业主提供租金优惠以保持竞争力，第四季度全市平均租金随之再次下降 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q1/2017至Q4/20215.25.66.06.46.87.27.68.00.00.51.01.52.02.53.03.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q1/2017至Q4/20211101151201251301351401451500%5%10%15%20%25%30%35%40%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数，Q1/2017至Q4/20211201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420172018201920202021Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述2021年，深圳政府实施了一系列调控政策，包括但不限于提高住宅物业交易税、延长首 次 购 房者 的 社 保 缴 费 期 限 等，以 遏 制 炒房行为并预防价格过快上涨。在上述政策影响下，市场情绪更趋谨慎、购买行为愈发理性，第四季度市场成交量价均因此环比下降。销售市场调控政策升级叠加市场情绪变化对购买需求产生了一定影响，部分开发商推迟了新项目的开盘，全市新增供应面积随之环比下降8.1%，至208.2万平方米。同时，全年新增供应面积同比下降3.9%，至626.1万平方米。尽管如此，核心区域的新增供应面积较此前季度明显增加，其中南山、罗湖、福田区的合计新增供应面积超过上季度的15.4倍。受供应有限、调控政策收紧、市场情绪疲软的共同影响，全市成交面积环比下降13.3%、同比下降 33.4%，至约121.5万平方米。此外，市场去化放缓在部分案例中亦有 所 体 现，譬 如，位于 龙 华 核 心 区 的 鸿 荣 源博誉府首日认购率仅为39.8%，而在第二季度，其上期发售的所有单元开盘即售罄；尽管榕江壹号院项目一手价格与周边项目二手交易均价存在较大价差，且兼具位处前海合作区的区位优势，其首日认购率仅达75.6% 。另一方面，因第一、三季度中，购房者对具高性价比和完善生活配套的新项目需求强劲，全年市场成交面积仍同比增长8.7%至553.5万平方米。第四季度，由于新兴区域成交量约占总成交量的88.3%，深圳一手住宅市场成交均价 结构 性 环比下降19.6%，至 人民币每 平方米59,908元。租赁市场2021年第四季度，在国际旅客入境持续受限及部分租户终止续租计划的综合影响下，深圳服务式公寓租赁市场表现平淡。此外，部分个人业主对所持物业采取由售转租的经营策略，这潜在提高了租户在签订新租约或续租谈判时的议价能力。在此背景下，服务式公寓业主不得不 提供租金优惠以保持竞争力。截至季末，深圳服务式公寓市场平均空置率环比上升0.6个百分点，至25.3%，租金指数环比下降1.1%，平均租金为人民币每平方米每月248.8元。市场展望深圳政府正加速解决本地住宅市场问题。2022年，随着房地产市场平稳运行和健康发展长效机制的建立，预计政策环境仍趋于严格。与此同时，深圳将继续增加居住用地供应，并在城市更新中提高住宅比例。深圳近十年人口增速达70.0%，居粤港澳 大 湾区 之首，这 为本 地住宅市场的积极发展奠定了坚实的基础。总体而言，在本地强 大 经 济 和人口基 本面的支 撑 下，深 圳 住宅销售市场的前景有望保持积极。2022年，市场交易活动预计再度增加，同时价格亦有望维稳。住宅