电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年1月25日 行业研究 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保障性租赁住房又能拉动多少投资？ 核心观点： 2021年开始，对于保障性租赁租房的讨论更频繁，人们对于保障性租赁住房的期待也越发提高。从“长效机制”提出起，人们对“长效机制”的最终面貌有多种畅想，对现有的住房制度进行优化，进行调整，而非完全彻底的推翻，目的都是为了让人们“住有所居，心有所归”，无论是商品房，还是保障性租赁住房，只要能够实现目的，达成夙愿，都可借用，属性如何无伤大雅。 从商品房开发投资的角度上看，如果政策保持原位，或者市场行情未有明显的好转，开发投资下行或是比较确定的事件，关键是下行的幅度有多大。所以，保障性租赁住房被寄予厚望，人们寄希望于通过保障性租赁住房的建设投入来对房地产开发形成正向拉动力。根据亿翰智库测算，乐观假设情况下，保障性租赁住房预计拉动2022年房地产投资3.5个百分点，即使如此，2022年房地产投资仍或将同比下降6.9%。 从保障性租赁租房的规划总量来看，一是覆盖面有限，保障性租赁住房建设并非全国范围内广泛铺开，而是选择性的在40座城市建设；另一方面，总量有限，虽然十四五规划对保障性租赁住房进行定量，但实际上将总量分配到各年，单一年度建设总量实际上相对有限，与每年商品房的建设规模更难以同日而语，所以，即使保障性租赁租房对就业有一定修复或者拉动，但作用可能也相对有限，部分农民工的就业问题或能够解决。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年开始，对于保障性租赁租房的讨论更频繁，人们对于保障性租赁住房的期待也越发提高。从“长效机制”提出起，人们对“长效机制”的最终面貌有多种畅想，对现有的住房制度进行优化，进行调整，而非完全彻底的推翻，目的都是为了让人们“住有所居，心有所归”，无论是商品房，还是保障性租赁住房，只要能够实现目的，达成夙愿，都可借用，属性如何无伤大雅。 在商品房市场化改革的23年里，人们顺利实现了“有的住，且能够住的更好”，但也正由于市场的发展成熟，商品房制度之下，一些问题也在逐步显现，大城市住房矛盾突出，结构化住房问题的日益显性化，而通过短期的、行政性的政策进行修修补补并不利于从根本上解决问题，所以需要借助制度化的手段，保障性租赁住房的补充当仁不让。 从当前的政策诉求和走向来看，保障性租赁住房的推进将在未来较长期限内持续，但是由于保障性租赁住房既属于民生保障范畴，那么谁又将承担起其成本？在中国传统的住房理念下，即使保障性租赁住房顺利推行，又将如何引导居民放弃商品住房购置，而转向租赁住房市场来实现住房需求？当前中国经济面临“需求收缩，供给冲击，预期转弱”三重压力，保障房建设又能在稳定投资和稳定就业上发挥多大作用？保障性租赁住房是否能够承载住人们的种种期待？疑问重重，期待深深，一一待解。 目录 一、租购并举是为实现“住有所居”，消解住房失衡可能衍生的社会矛盾 ................................ 2 二、保障性租赁住房目标群体定向，人口流入、房价高的城市将是建设重点区域 .................. 4 三、既涉及民生，让利居民，那将由谁来为保障性租赁住房的建设运营买单？ ...................... 5 四、保障性租赁住房建设或容易，真正为居民赋能才能使其价值实现 ......................................... 7 五、保障性租赁住房短期或能对投资有所支撑，但长期仍有较大不确定性 ................................ 8 一、 租购并举是为实现“住有所居”，消解住房失衡可能衍生的社会矛盾 2017年10月，十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，落点聚焦到，通过不同供应主体形成合力，满足全体人民的合理住房需求，让人民“居有定所，住有所居”。 在中国的传统思想中，“居者有其屋”有其历史沿革，在意识深处形成的对于居住认 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 知无法在短期内有根本改变，追古来看，唐杜甫便已有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的诗句流传，可见住所对于人们的重要性。 住房在人们的生活中占据主导，无房者，居无定所者，很难谈得上有拥有幸福感，多少人为劳动而奔波，活动于两点一线，可能终其一生也难在理想城市有一处安身之所。睡在一城，工作在另一城，日常辗转于两城之间，这是大城市生活的一角；多人挤在几平米米见方的小空间内，冬冷夏热，却也必然要坦然的接受现实的这一安排，这也是大城市生活的一角；处于社会顶层的人群，可能居所遍布各地，或居所之众能够满足自身自由的选择今日酣睡于何处，这也是大城市生活的一角。毫无疑问，充满着矛盾，看似不公，实则具有必然性。 所谓的大城市，或者说基本面更优的城市，吸纳的资源更多，经济发展的水平也更高，这种效应具有积累性和叠加性，更好的城市会吸收更丰富的资源，更丰富的资源又必然会给整个城市带来更多发展活力，这样对人们的吸引力又会更强，这无疑是个正向的反馈。但城市容量有上限，资源所能覆盖的人群也有限，公共服务所能覆盖的范围也是有限，当外来人口争相涌入时，有限的供给遭遇无限的需求，供需失衡的结果就是以户籍制度为线，以拥有住房与否划线，来定向的选择满足既定人群的需求，所以必然会造就大城市的矛盾，住房的矛盾，资源分配的矛盾。 除却供给与需求之间的客观失衡，由于房屋本身所附带的附加价值，房屋背后所带的资源，所带的公共服务配套，再叠加住房供给有限，房屋价格也处在不断走高趋势当中，这也就另设了一道门槛，将部分并无支付能力人群排除在外，这也变相定向选择了大城市居住者人群，将所有人群进行定向分类，一方面，无支付能力的人群仍无房可住，有支付能力的人群仍能够有房可居，甚至于产生住房投资投机行为，加深住房的矛盾；另一方面，在人们的财富或者资产组成中，房屋占有高权重，房屋更是财富的象征，住房资源的定向流动也就加剧了居民财富的分化，衍生出各种社会矛盾问题，于社会安定有序不利。 有何解决之道？先从最根本的住房制度入手，尽可能的丰富住房供给的主体，动用一切动用的资源和力量，去满足各类人群的住房需求，让大家都能够实现安居乐业，而后去规划更多住房之外的消费，住房之外的价值实现，也借助住房制度的改革和完善，尽可能的去除掉可能会因住房资源的供需失衡所引发的人们幸福感的缺失，及由此衍生的社会矛盾，保障社会秩序的稳定，并基于此，服务于经济的增长和经济的稳定。 建立租购并举的住房制度，并非对原有住房制度进行革故鼎新，彻底推翻原有的住房 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 制度，而是在原有商品房制度之外，通过租赁性住房的建设来满足各群体居民的合理住房需求，两者相互补充，相互协同，最终形成长期化的稳定的住房制度。 二、 保障性租赁住房目标群体定向，人口流入、房价高的城市将是建设重点区域 哪些城市需要保障性租赁住房？住建部及其他重要部委，国家重要会议都已经强调。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出“重点关注人口大量涌入和高房价的城市，扩大保障性租赁住房供给，并重点解决困难群体和新市民住房问题”。 2021年住建部提出，保障性租赁住房40城试点，40城中包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市，及福州、南宁、天津、重庆、大连、济南、青岛等较为核心的二三线城市。2021年5月，住房和城乡建设部召开40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，指出“40个城市认真落实党中央、国务院决策部署，将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房2021年计划”。 2021年6月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确了保障性租赁住房建设的顶层设计，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。明确了保障性租赁住房对象标准，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。 引导多方主体参与，保障供应主体的多样性。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2022年1月，发改委发布《国家发展改革委关于做好近期促进消费工作的通知》进一步明确“推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给”，这很好理解，为何保障性租赁住房的建设需要优选特定的城市或区域： 其一、人口外流的城市本身就没有人口基础，商品住房已经足以满足人们的居住需求，部分人口外流严重的城市多数房屋都保持常年空置，或根本并无买主，房屋白菜价，在这种城市有何建设保障性租赁住房的意义； 其二、全国范围内，人口流动是自由的，人们也惯性的流向经济发展水平更高，升华哦更加便利的城市，像长三角的上海、南京、苏州、杭州、宁波等城市，但限于户籍制度和人们的支付能力，这部分人群并无能力在这些城市成功购入房产，居住条件或较差，所以需要通过一种有利的方式去解决这部分人群的住房困难； 其三、如果说购房资格是阻碍