去杠杆、控风险和稳增长的再平衡：天风问答系列：政策出现哪些积极变化？

行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年01月24日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:《全国住房和城乡建设工作会议》的五点启示——房地产行业周报》 2022-01-23 2 《房地产-行业点评:艰难收官，迎接挑战——统计局12月数据点评》 2022-01-17 3 《房地产-行业研究周报:迎接高基数的挑战——房 地 产 行 业 周 报 》 2022-01-16 行业走势图 天风问答系列：政策出现哪些积极变化？ ——去杠杆、控风险和稳增长的再平衡 政策重心生了怎样的变化? 自9月底以来中央及各部委频繁释放房地产维稳信号，政治局会议提出“因城施策促进房地产业健康发展和良性循环”，房地产调控政策底也逐步显现。虽然中央层面“房住不炒”的政策态度没有转变，但是去杠杆、控风险和稳增长的新平衡点正在逐渐形成，短期更需要缓解前期紧缩政策过度叠加导致的链式负反馈预期，以及适度发挥稳增长支点作用，中长期软着陆和平稳去杠杆的目标不变。 哪些地方托底更为积极？ 2021年全国各省市发布房地产调控政策超过350次。前三季度以收紧为主，四季度放松和收紧政策频次持平，12月份出台放松政策19次，远高于收紧政策9次，也是自2月份以来首次放松政策超越收紧政策数量的月份。分城市能级看，2021年高能级城市政策收紧调控更为积极，而相对低能级城市在政策托底方面力度更大，这或与不同能级城市基本面和景气度有关。 地方如何托底？ 四季度以来各地方政府结合本地市场积极响应，因城施策，精准调控，托底政策主要包括短期调控和长期调节，即以灵活调整的行业监管政策（如预售政策、融资政策等）、行政调控政策（限购限售、购房补贴政策等）短期托底和民生政策（如保障性住房、人才及落户政策等）长期优化。 地方托底效果如何？ 21年三季度各地出台托底政策以来，11-12月大部分区域基本面呈现交替性复苏，市场预期出现边际改善。但整体而言各地区市场基本面恢复情况难言理想，并未形成趋势性改善，或与政策传导至市场尚需时日和现有的政策放松力度相对有限、放松政策多在预期层面（大多城市不涉及限购限贷）有关。从2021年2-12月份的各地市场基本面和景气度数据来看，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势将延续。 如何展望后续政策方向？ 预计2022年政策总体保持定力，增强系统性考量，完善长效机制作为行业中长期转向良性健康发展的底层保障，同时需求侧进行适度的逆周期调控，为行业降档创造稳定环境，在去杠杆、防范系统性风险、平稳健康增长中平衡。需求侧满足合理住房需求，供给侧为优质房企提供政策支持，防范化解流动性危机和加速行业转型。 可以进一步期待，供给侧：1收并购支持力度的进一步提升；2预售资金监管体系的优化；3支持行业转型。需求侧：1信贷支持，继续体现为按揭额度的宽松、房贷利率的下降和放款周期的缩短；2参考部分城市公积金政策的调整方向，商业贷款的认房认贷标准不排除有所放松，适度支持合理改善型需求的释放；3结合人口政策，针对多孩家庭提供更高力度的住房支持，不排除限购限贷的差异化放松；4基本面失速的极端情境下，不排除一二线城市限购限贷的适度宽松。 投资建议：把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha 行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，随着一季度基本面和信用面压力的加大，需求调控政策有待进一步宽松；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘，政策支持和实际并购有望持续落地。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 -19%-15%-11%-7%-3%1%5%2021-012021-052021-09房地产沪深300 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 政策重心发生了怎样的变化？ ................................................................................................... 3 2. 哪些地方托底更为积极？ ........................................................................................................... 5 3. 地方如何托底？ ............................................................................................................................ 8 3.1. 限购限售有限松绑，购房补贴全面扩维 ................................................................................ 8 3.2. 预售条件放松与监管资金差异化管理 ..................................................................................... 9 3.3. 公积金率先突破限贷 ................................................................................................................... 10 3.4. 人才及落户政策持续放松 .......................................................................................................... 11 3.5. 保障性住房引领行业转型 .......................................................................................................... 12 4. 地方托底效果如何？ .................................................................................................................. 13 5. 如何展望后续政策方向？ ......................................................................................................... 15 5.1. 去杠杆、控风险和稳增长的再平衡 ....................................................................................... 15 5.2. 系统性放松依赖基本面的倒逼触发 ....................................................................................... 16 6. 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha ................................................................... 16 7. 风险提示 ....................................................................................................................................... 16 图表目录 图1：2020-2021居民新增中长期贷款及同比增速 ............................................................................ 4 图2：重点城市平均房贷利率 ..................................................................................................................... 4 图3：全国调控政策月度结构总结 ............................................................................................................ 5 图4：2021各季度调控政策频次和方向汇总 ........................................................................................ 5 图5：2021月度调控政策频次和方向汇总 ............................................................................................. 5 图6：各季度地方放松政策分类汇总 ........................................................................................................ 5 图7：不同能级城市收紧政策频次与方向汇总 ..................................................................................... 6 图8：不同能级城市放松政策频次与方向汇总 ..................................................................................... 6 图9：不同能级城市商品房成交面积热力图 .......................................................................................... 6 图10：各省市调控政策方向和数量与1-12月房地产市场基本面情况 ...................................... 7 图11：2021年各地区房地产开发投资单月同比增速热力图 ........................................................ 13 图12：2021年各地区商品房销售额单月同比增速热力图 ............................................................ 14 图13：2021年各地区商品房销售均价单月同比增速热力图 ......................................................