本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2018年1-12月，商品房销售面积171,654万平方米，同比增长1.3%，商品房销售额149,973元，同比增长12.2%。全国房地产开发投资120,264亿元，同比名义增长9.5%。 ⚫ 销售：单月增速转正，全年再创历史新高 2018年1-12月份，商品房销售面积累计同比增长1.3%，较1-11月回落0.1个百分点。我们认为，中西部三四线城市销售边际变冷而东部一二线边际回暖，销售均价亦因此环比回升。我们认为未来销量形势仍有较强韧性，应重点关注东部地区特别是一线城市的销量回暖，维持2019年全年销售面积增速预期-5%，销售金额增速预期-3%的判断。 ⚫ 投资：持续趋稳，韧性仍足 2018年1-12月，全国房地产开发投资完成额120,264亿元，同比增长9.5%，增速比1-11月回落0.2个百分点，继续保持高位。我们认为，考虑到：（1）土地成交价款增速继续保持平稳，未来产生的土地购置费将带动房地产开发投资持续具有韧性；（2）中央对于棚改仍维持较为积极的表态，也将对投资形成支撑；（3）房企补库存叠加统计口径改变的影响将在明年消除，建安投资增速将逐渐回暖。维持投资增速具备韧性，2019全年7%增速的判断。 ⚫ 资金：增速下滑，关注偿债高峰期风险 2018年1-12月份，房地产开发企业到位资金同比增长6.4%，增速比1-11月回落1.2个百分点，房企总体融资与销售回款情况仍然良好，后续应继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动。 ⚫ 板块表现：估值见底 我们认为，在行业数据趋稳的背景下，预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期下，公司业绩将成为市场关注点。看好业绩优良的行业一线公司的表现。 ⚫ 投资建议 2018年1-12月，房地产行业基本面仍然向好，销售面积单月增速由负转正，投资增速维持高位，资金情况仍然良好，调控政策亦逐渐企稳，维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、资金成本上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下，一线房企在融资能力、拿地机会、开发和营销能力上的优势日益凸显，行业集中度有望继续提升。我们认为，在行业数据趋稳的背景下，预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期下，公司业绩将成为市场关注点。看好业绩优良的行业一线公司的表现。建议投资者关注业绩承诺增速较高，或业绩增速预期较好的一线房企，如华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设等。 风险提示：房地产调控政策收紧；房地产年报业绩结算节奏不及预期；房地产税推进进度高于预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -43%-32%-20%-9%3%18-0118-0418-0718-1019-01房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com 研究助理：侯希得 执业证号： S0100118080033 电话： 021-60876707 邮箱： houxide@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.【民生地产】1-12月统计局房地产数据简评：各项数据持续趋稳，继续推荐业绩有保障的龙头 2.积极推盘销售高增，行业集中度继续提升 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 行业数据继续趋稳，关注年报业绩表现 —2018年1-12月房地产统计局数据点评 动态研究报告/房地产 2019年01月22日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 动态研究/房地产 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 3 二、销售：单月增速转正，全年再创历史新高............................................................................................................... 4 三、投资：持续趋稳，韧性仍足 ...................................................................................................................................... 6 四、资金：增速下滑，关注偿债高峰期风险................................................................................................................... 7 五、房价：结构化因素导致新房房价上涨....................................................................................................................... 8 六、板块表现：估值低位 .................................................................................................................................................. 9 七、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 9 八、风险提示 .................................................................................................................................................................... 10 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 11 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 11 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 [Table_Page] 动态研究/房地产 一、行业宏观数据汇总 2018年1-12月，商品房销售面积171,654万平方米，再创历史新高，同比增长1.3%，增速比1-11月回落0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积增长-8.3%，商业营业用房销售面积增长-6.8%。商品房销售额149,973亿元，同比增长12.2%，比1-11月份提高0.1百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额增长-2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年1-12月，全国房地产开发投资完成额120,264亿元，同比名义增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85,192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表2：各都市圈宏观数据汇总（2018年1-12月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。 累计值占比累计同比相比上月变化百分点累计值占比累计同比相比上月变化百分点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）148,604100.0%1.4%-0.8171,654100.0%1.3%-0.115,48712.2%-5.1%23,05048.8%0.9% 其中：住宅128,71486.6%2.1%-0.7147,92986.2%2.2%0.113,28211.1%-3.7%19,21544.7%2.5% 办公楼3,6062.4%-11.1%-0.64,3632.5%-8.3%2.835416.4%-15.9%757114.1%7.8% 商业营业用房10,1186.8%-5.1%-2.311,9717.0%-6.8%-1.71,08016.4%-20.8%1,85371.6%-14.7%商品房销售金额（亿元）129,508100.0%12.1%-0.4149,973100.0%12.2%0.113,59415.4%8.8%20,46550.5%12.3% 其中：住宅109,94784.9%14.8%-0.2126,39384.3%14.7%-0.111,59216.0%13.3%16,44641.9%13.6% 办公楼5,1364.0%-6.4%0.16,2774.2%-2.6%3.849820.3%-4.7%1,141129.1%19.3% 商业营业用房11,0648.5%-0.2%-1.913,3498.9%0.7%0.91,18318.4%-13.6%2,28593.1%5.4%房地产开发投资完成额（亿元）110,083100.0%9.7%0.0120,264100.0%9.5%-0.210,7580.9%9.3%10,181-5.4%8.2% 其中：住宅78,02770.9%13.6%-0.185,19270.8%13.4%-0.27,6571.2%12.6%7,165-6.4%