1 / 20 目录 本期看点 ...................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 .................................. 10 2.1 全国成交 ................................................................................................................................... 10 2.2 大湾区成交............................................................................................................................... 12 2.3 城市表现 ................................................................................................................................... 13 2.4 土拍排行 ................................................................................................................................... 15 3、后市研判 .................................. 16 2 / 20 本期看点 1. 全年成交持稳，年初频繁调控压制需求、当前政策利好市场回暖 2021年，全国上半年延续去年下半年高势能，交投氛围火热，触发调控升级；下半年各区域普降，其中华南以降幅五成领跌全国。2021年大湾区9城商品住宅成交面积6381万㎡，较2019、2020年分别下降5%、12%。上半年月均成交601万㎡，为近三年最高位；下半年市场失速下滑，月均成交仅463万㎡。 湾区新房市场年内呈现以下三大特征：特征一，年内调控力度大，前期高热城市降温显著。深圳率先开启二手限价调控，广莞升级限价限购、惠州首提限购，多地收紧人才购房，政策强压下，市场快速降温。下半年叠加信贷环境收紧，成交同比下滑四成。特征二，外溢区域带动有限、调整幅度深。上半年广深热度外溢仅涉及局部板块，广州热度外溢影响集中在佛山环广，导致价格跳涨，上半年临广部分板块价格涨幅可达20%-30%，但佛山外围无明显带动效果；莞惠临深区域政策追随度高，深圳调控升级后迅速收紧。下半年预期走弱下，外溢板块调整幅度更大，临广、临深板块成交环比上半年跌幅达四至六成。特征三，内生市场需求表现相对稳定。东莞水乡受政策升级冲击小，下半年成交平稳，规模持平上半年；佛山三水表现坚挺，下半年月均成交维持在10万㎡以上，低位略有回升，价格企稳。 四季度以来，信贷环境放松下成交逐步修复，年底供求“翘尾”，广佛成交表现亮眼。广州供应放量叠加放松首付资质审查下，成交量环比提升超5成；佛山利率下调、放款加速、价格止跌维稳下市场氛 3 / 20 围有所回暖，成交量环比提升明显。预计后市市场氛围有所改善，成交量有所支撑。 2.土地市场热度前高后低，流拍创新高、国企托底成主流 大湾区2021年全年宅地共成交5481万㎡、收金5251亿元，较2020年高位水平分别下降28%和14%，为近年次高位；而溢价率仅为11%，较2020年下降4个百分点，触底近年最低值。上半年，广深莞惠地市火热，莞惠多宗地块成交楼面价刷新区域新高；下半年热度下滑明显，多宗地块终止出让、流拍，整体溢价率仅为6%，较上半年下滑11个百分点，佛惠成交量大幅下降，均为2014年以来最低，广州、惠州、江门等城市国企托底拿地明显。 1、楼市动态 1.1 全国视角 全年成交持稳，年内分化，上半年火热，下半年市场失速下滑 全国监测重点40城2021年商品住宅成交3.28亿㎡，持平近2年水平。上半年市场延续2020年下半年热度，供应放量，成交高位，月均规模达3030万㎡，局部区域高热触发调控加码。下半年市场失速下滑，月均成交转跌并连续多月走低，较上半年单月降2成。“五道红线”房企暴雷、居民端信贷收紧、各地调控加码等多重因素挫伤市场预期。年底在中央稳增长，促进行业良性循环的基调下多地释放有底线的宽松政策，如人才购房补贴、土拍降低配建要求等，同时信贷环境改善，市场情绪逐步缓和。 4 / 20 分区域来看，除海西外其他区域均同比缩量，华南成交3762万㎡，同比下降近2成，为跌幅最大区域。除东北外，上半年各区域成交量均较2019年同期有所提升，华南成交2331万㎡，较19年同期涨2成，涨幅持平华东，略低于海西。下半年各区域同比普降，华南以四成降幅领跌。 图：全国监测40城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 上半年核心领涨下热度快速攀升，下半年政策强压失速下滑 2021年大湾区9城商品住宅成交面积6381万㎡，较2019、2020年分别下降5%、12%。上半年核心广深市场活跃，较2019年同期涨幅 5 / 20 达五成，带动湾区快速升温，月均成交601万㎡，为近年高位。广深高热触发调控，外溢区政策跟随升级，5月起多城供应收缩，同时叠加信贷收紧，市场走弱更加明显，湾区下半年月均成交量仅463万㎡，同比下滑四成，为19年以来低位。11月起，随着信贷环境边际改善、限价趋松，市场情况有所好转。 图： 大湾区9城月度商品住宅成交及同比情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区9城表现 核心广深对外溢区带动范围有限 本轮市场上行期核心对外溢板块的带动范围有所收窄，一季度广深成交较19年同期涨87%、130%，为近年新高，但广州潜在供应大，深圳政策高压，对外溢区带动范围有限。广州热度外溢影响集中在佛山临广，导致其价格短期内跳涨急跌，上半年临广价格涨幅达20%-30%，而佛山外围及江肇无明显带动效果；深圳外溢区政策追随度高， 6 / 20 莞惠在深圳政策收紧后迅速收紧，导致深圳市场传导效果难以持续，东莞四季度市场上升承压，惠州下半年供求触底。 二线、强三线内生市场需求表现较稳 佛山全年成交规模维持达千万㎡以上，内生市场需求坚挺，三水下半年成交无明显走弱，月均成交维持在10万㎡以上，低位略有回升，价格企稳；东莞全年供应小幅放量，政策强压下成交出现下滑，但新房稀缺性维持不变，恢复势能强，内生市场如水乡受政策升级冲击小，下半年成交规模持平上半年；惠州年内市场承压，但惠城核心区供应相对合理，热度稳定；中山内生板块供应有限，成交平稳。 弱三四线持续低位调整，降价撬动本地需求 弱三四线长期处于调整期，内生板块存压已久，价格回调对成交带动不明显，市场表现进一步回归基本面。肇庆端鼎城区本地购买力支撑不足，下半年起价格明显下滑，累计降幅超1成；江门中心二区前期库存大，目前采取小批次以价换量逐步走货，热度低位徘徊。 7 / 20 图：大湾区9城2021年商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理，中山12月成交数据受网签系统维护影响有所滞后 表：大湾区9城全年及12月市场表现特征 广州 ⚫ 全年供求高位，供应持平去年，成交超1200万㎡，仅次于2016年高位。限价下5-6月房企推货积极性不高；下半年在信贷、人才购房、二手政策升级等调控影响下，成交放缓，月均流速由上半年的112万㎡降至97万㎡，与2018及2019限价限签期间水平相当，接近历史最低位；12月供应放量叠加信贷环境边际改善，成交环比提升超5成。 ⚫ 区域分化加剧。中心天河及近郊黄埔等项目因限价趋严，“性价比”受客户认可，成交热度维持；外围整体价格承压，增城前期库存积压大，南沙政策趋严后外区客大幅减少，下半年月均流速较上半年“腰斩”，短期内，外围区域预期向下趋势难以全面扭转。 ⚫ 12月，供求同比降幅分别收窄8和11个百分点至26%和18%，环比则分别回升35%、53%。在供应充足、信贷改善环境下，2022年成交有望逐步修复，外围区预期改善需中心“价格锚”带动。 8 / 20 佛山 ⚫ 全年供求均达千万㎡，同比下滑15%、12%。上半年三山、陈村等临广区域追随广州市区热度，价格由2020年2.17万元/㎡跳涨至2.54万元/㎡；下半年广州限价趋严后价差收窄，客户回流，叠加佛山信贷环境收紧下，临广区域量价齐跌，外围三水、高明持续调整，市场主基调以价换量去库存为主。 ⚫ 四季度信贷放松，对成交带动作用有待观察。主因价格持续下降，如临广降价明显，三山板块降幅达3000-5000元/㎡，导致客户心理预期走低，整体市场预期暂未出现好转。 ⚫ 12月，信贷环境持续改善、价格止跌维稳下成交环比回升超6成，预计明年一季度仍以修复走量为主。 肇庆 ⚫ 全年供求萎缩，供应近300万㎡，成交330万㎡，同比下降31%和17%。潜在库存高企，房企供货意愿不强，目前仍处于供过于求的状态，价格持续下探，渠道战激烈。 ⚫ 分区来看，端鼎城区内生购买力支撑不足，下半年起价格明显下滑，累计降幅超1成。肇庆新区以东莞等外区投资客为主导，受投资退潮影响，库存压力走高；四会、大旺平稳走量。 ⚫ 12月，受东莞疫情蔓延影响，成交环比减少近3成。 深圳 ⚫ 2月指导价出台后，二手全年成交345万㎡，同比降6成，为历史新低，近年首次低于新房成交。新房供需活跃，供应700万㎡，同比小幅上涨4%，限价导致“打新热”持续，成交超500万㎡，为2015年后最高位。 ⚫ 随着下半年央行释放纠偏信号，四季度利率下调，放款周期亦缩短。11月二手结束7连降，重回2000套大关，距往年5000套/月平均水平仍有差距。预计政策超调下，深圳此轮市场周期调整时间长于往年。 ⚫ 11-12月新房供应持续放量，均突破百万㎡，集中在光明、龙华以及龙岗；成交冷静，仅关内个别盘当日售罄。 9 / 20 东莞 ⚫ 全年供应充足，成交萎缩。供应647万㎡，持平2020年水平，较2019年增长超5成；成交485万㎡，同比下降3成，持平2019年水平；供求整体紧平衡。上半年跟随深圳持续升温，屡次触发调控，成交较2020年下半年下降46%，下半年政策再度升级，市场交投氛围转冷。 ⚫ 市场热度主要集中在滨海、松山湖片区，下半年小幅供应带动成交；水乡及城区受内生需求支撑，市场企稳；非热点板块降温显著，价格承压。 ⚫ 12月，供求同比下滑6成，维持低位。东莞整体市场稀缺性不变，政策高压下，预计市场恢复势能强。 惠州 ⚫ 全年供求萎缩，供应1392万㎡，成交997万㎡，同比下降14%和30%。上半年热度跟随深圳，信贷多次收紧，利率最高接近7%，高于全国多数城市利率水平，热度随之下滑；下半年临深区域首提限购雪上加霜，量价齐跌，市场快