内地房地产行业周报：二手房市场成交小幅波动，部分民企融资或有望改善

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 二手房市场成交小幅波动，部分民企融资或有望改善 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升1%，2021年累计成交面积同比上升6%。北京和上海环比分别下降36%和上升32%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升19%、10%及下降4%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约144%、77%、60%和55%。 截至12月4日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期11个月，平均环比上升0.4%。南宁和东营去化周期分别由上周的8.9个月和14.1个月变动至9.5个月和14.9个月，分别环比上周上升7%和6%。 本周，15个主要城市二手房交易建面环比下降1%。东莞和厦门环比分别下降26%和19%。2021年累计成交面积同比下降7%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和31%。 本周观点： 本周，重点城市新房成交面积与上周相比有所上升，一、二线城市成交环比下降，三线城市环比有所上升带动本周成交环比略有上升。重点城市二手房成交面积有所下降，如成都、厦门等成交环比分别由上周上升85%和10%变动为下降19%和19%。 库存方面，受本周新房销售边际改善及第二批供地规则调整等因素影响，一线城市可售面积降幅较大导致本周重点城市可售面积环比有所下降，南宁、东营等城市带动平均去化周期环比有所上升。 投资建议: 中央强调维持信贷的合理投放，部分民企市场信心或有所提升。周五，中央就部分房企信用事件进行表态。央行表示短期个别房企出现风险不会影响行业的中长期正常融资、银保监会强调现阶段重点依然为满足首套房需求、改善住房按揭及房地产开发贷款、维持行业的平稳健康发展，部分民企融资环境有望边际改善。本周，部分财务稳健型房企融资情况已略有改善，民企市场信心或有所提升：碧桂园拟在银行间市场申报注册发行50亿元中期票据，有望提升市场对于民企的投资信心；另一方面，多家房企获股东支持，如新城发展大股东将至少投入4.8亿港元认购2.05亿新股、碧桂园服务总裁兼执董的联系人拟增持不低于6,000万港元，体现出房企对于自身财务及运营情况、未来发展具有一定信心。地方政策方面，多地进一步加快保障民生工作，推动城市均衡、高质量发展。广州实行灵活就业人员同样享受提取公积金按月还房租等福利、杭州发布政策明确非杭州户籍可购买共有产权房、甘肃强调从土地及金融支持发展保障性租赁住房政策，调整相关要求有利于提高城市人才吸引力，缓解部分有住房刚需居民的租购房压力。总体来看，在市场情绪逐渐回暖及行业融资逐步稳定的环境下，保持经营稳定、资金流动性良好、核心业务成熟依然为房企的短期发展重心。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。 5-Dec-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 11 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，易居企业控股、粤港湾控股、绿城中国本周涨幅居前。海昌海洋公园、远洋集团、建发国际集团年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、中国奥园、佳兆业集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%E-HouseAoyuanKaisaSunacShinsunEverGrandeSZIZhenRoShimaoR&FHaichangTimesVanke-HTurnover(Weekly)图 1：易居企业控股、粤港湾控股、绿城中国本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、远洋集团、建发国际集团年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%Joy CityFantasiaVanke-HCountry GardenREDCOShui OnCOLICM LandRadianceCNTDYinchengZhonganJinmaoRedSunCOGOSIUDSino-OceanGreenTownGD-HKGBA HLDGSE-HousePrice Change(Weekly)-100%0%100%200%300%400%500%JingruiTop SpringCarnivalCOGOSIUDYueXiuVanke PPT OVSShui OnCC LandGD-HKGBA HLDGSHopsenCR LandGreenTownYinchengCOLIKerry PPTC&D INTLSino-OceanHaichangPrice Change(YTD) qRvNrPvNsNuMxOoMmNzQnPbRbP7NnPoOsQrQiNrQtRlOoOtN9PoPnNMYoMzQNZoMsR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 11 1.2物业管理行业表现 本周，滨江服务、金科服务、中奥到家本周涨幅居前。和泓服务、中海物业、滨江服务年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、佳兆业美好、碧桂园服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%14%16%Poly PPT DevKaisa ProsperCG SerSunac SerJinke SerShimao SerFirst SerAoyuan HealthyZhong Ao HomeA-LivingEVERG SerGreentown SerZhenro SerSCE CMChina Ovs PPTTurnover(Weekly)图 4：滨江服务、金科服务、中奥到家本周涨幅居前 图 5：和泓服务、中海物业、滨江服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%5%6%Xingye WulianRonshine SerColour LifeXinyuan PMLandsea LifeFin Street PPTYincheng LSRiverine ChinaZhenro SerChina Res MIXCGreentown SerCliffordmlZhong Ao HomeJinke SerBinjiang SerPrice Change(Weekly)-20%0%20%40%60%80%100%120%SCE CMXinyuan PMRsun SerCG SerRiverine ChinaLing Yue SerKangqiao SerRonshine SerCliffordmlChina Res MIXCFirst SerZhenro SerBinjiang SerChina Ovs PPTHevol SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 11 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/04 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 11 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约11个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/04；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，北京、金华本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2021/12/04 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 11 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/28 图 8：一线城市二手房价格指数略有下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/28 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/28 图 10：三线城市二手房价格指数略有下降 图 11：四线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/28 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2021/11/28 0501001502002500501001502002503003502015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001502002500501001502002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025001002003004002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020001002003004005002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150020040060080010002015201620172018201920202021城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 11 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：央行、银保监会就恒大问题表示，目前仍然以满足住房刚需、合理发放开发贷款等需求为主 日期 地区/部门 简述 2021-11-30 广州 实行灵活就业人员缴存住房公积金，享受与强制缴存职工同等的个人所得税减免、保障性住房、积分入户等公共服务政策，及提取住房公积金按月还房租等便利措施。 2021-11-30 厦门 此次出台的《实施办法》对厦门市工业用地双控指标进行了调整，工业项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占比上限，由7%提高到15%，允许产业园区利用自有用地建宿舍型保障房。 2021-11-30 财政部 支持浙江率先建立集体经营性建设用地入市增值收益分配，并加快推进省以下财政事权和支出责任划分改革，探索完善省与市县收入划分体制；进一步完善省转移支付制度。 2021-11-30 天津 八部门联合印发通知，利用3年开展规范房地产市场秩序专项行动，主要聚焦房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域突出问题进行重点整治。 2021-12-01 杭州 发布共有产权保障住房管理办法，非杭州户籍可购买共有产权房。并划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。 2021-12-02 甘肃 发展以建筑面积不超过70平方米为主的小户型、低租金的保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足，并从土地、金融等方面进行政策支持。 2021-12-02 深圳 发布《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》，重点聚焦三个方面：瞄准“民生七优”目标，推动构建优质均衡的公共服务体系；加大住房保障力度，切实改善人居环境；持续推进产业空间保障工作，促进实体经济高质量发展。 2021-12-03 洛阳 发布《关