01 办公市场分析 | 张江商务区 作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园在2020年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。疫情期间，50个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，办公租赁市场保持活跃。 区 块 分 析 1、区块基本情况 张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2号线贯穿张江北和张江东区域， 02 13号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。商业配套方面，张江北区域配套最为齐全，共有3个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场——长泰广场；张江南延伸和张江东区域分别有2个和1个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。 张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业，依靠政策扶持，大量医药生产基地、创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。为推动相关企业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴 03 面积最高200㎡，补贴额度不超过2元/㎡·天，补贴总金额最高不超过15万；2）小张江专项补贴，共有33项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。 2）区块价格分析  低端和中端市场 租金方面来看，2019年至2020年张江商务区办公平均租金整体比较平稳，未出现较大波动，在进入2021年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约2%，主要原因是中端市场租金水平相较全市中端而言处于低位，提价空间大于低端市场。具体来看，低端市场2021年第一季度平均租金在2.8元/㎡·天，经过两个季度的连续增长，平均租金在第三季度达到3元/㎡·天。中端市场2020年办公平均租金在3.7-3.8元/㎡·天徘徊，于2021年二季度增至4元/㎡·天、涨幅高达8%，三季度延续二季度增长行情，但涨幅明显收窄，平均租金小幅提升至4.1元/㎡·天。 空置率方面，低端市场租赁情况长期良好、租户稳定，个别园区近两年来维持满租状态。2020年受疫情影响许多企业出于成本考虑换租到低端写字楼，低端市场的办公存量被大量去化，目前低 04 端市场空置率仅为2%，大面积房源与3元/㎡·天以下的低价房源已比较难寻。中端市场在空置率方面相较低端市场略高，约为4%。  中高端市场和高端市场 中高端市场办公平均租金长期稳定在4.7-4.8元/㎡·天，租金上涨行情较上两个市场稍晚一个月启动，目前租金水平增至5.1元/㎡·天，涨幅为8%；空置率有所下降，疫情前空置率约为10%，现已降至5%左右。该细分市场的部分园区逐步出现满租现象，例如张江亚兰德商务研发总部，二季度开始便已满租，随后运营部进行试探性涨价，报价从5元/㎡·天提升至6-7元/㎡·天，涨幅高达40%。高端市场2021年一季度市场办公平均租金水平由5.2元/㎡·天涨至5.6元/㎡·天，后两个季度租金水平保持上涨趋势，但增速相对放缓，第三季度市场办公平均租金涨至5.9元/㎡·天、涨幅为5%，目前高端市场空置率维持在3%左右。 个 案 分 析 盛大天地源创谷位于张江南延伸区域的最南边，最近轨道交通为13号线中科路站，园区内有班车往返2号线金科路地铁站。项目位置较偏，商业配套方面只能依赖于园区自身，但园区商业规模为15000㎡，可满足日常需求。值得一提的是，紧邻园区的盛大天地青春里为园区提供4栋青年公寓，解决员工租房问题，同时园区入口处、由盛大天地与中芯国际合作开办的民办中芯盛大幼儿园，也为部分员工解决了小孩就近上学的问题。 05 2021年一季度，盛大天地源创谷平均租金在3.7元/㎡·天，随着张江商务区整体办公租赁市场活跃度提升，二季度项目平均租金涨至3.9元/㎡·天、涨幅为5.4%，三季度涨幅放缓、约2.5%，租金水平涨至4元/㎡·天。当前园区内9栋办公楼整体出租率高达95%，但今年年底，整租4号楼的平安好医生将进行退租，预计释放1万方的可租赁面积。为保证较小的空置率，园区运营部已着手为该楼栋进行招租，目前已预租600㎡左右。 项目租户以科技行业为主、占比高达65%，服务业和批发业紧随其后，分别占到8%和7%，另外还有少量来自制造业、文化艺术业、研究和试验发展领域的企业入驻。由于张江商务区定位高新技术开发区且大力发展科技行业，对相关领域企业提供针对性的政策补贴，因此科技行业占比颇高。 06 SWOT 分 析 小 结 凭借发展规划战略导向以及专项政策扶持，越来越多相关行业领域的企业将办公地点落在张江商务区，进而吸引了一大批行业优秀人才落户张江，推动打造张江国际一流科学城发展进程。 在新冠疫情爆发的初期，疫情对张江商务区办公租赁市场造成一定负面影响，但张江在原有扶持政策的基础上添加了疫情期间人社补贴，且大量投资项目并未受疫情影响继续落地于此。该商务区办公租赁市场恢复得相对较快，并于2021年二季度迎来一波涨价潮，平均涨幅高达6%。进入三季度后涨幅收窄，但整体趋势依然上行。 临近年底，部分企业或因运营调整、成本压力等原因退租，此类情况的发生可能导致张江商务区整体可供租赁面积增加，预计四季度办公租金水平将有所降低。 07 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2021 年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用