Gecina 宣布初步协议收购巴黎CBD边缘的一处 32,200 平方米的办公大楼，交易金额为 4.35 亿欧元（含税费）。该交易由两栋楼组成，分别为位于巴黎第八区的 rue du Rocher 和 rue de Vienne 的办公大楼，其中一栋楼 25,000 平方米，目前空置，另一栋楼 7,200 平方米，已全部出租。
主要建筑 "Rocher"
- 位于巴黎第八区 38-46 rue du Rocher，靠近圣拉扎尔火车站，原为法国住房开发商 Nexity 的总部。
- 需要投入 3000-4000 万欧元的资本支出进行服务升级和重新定位，预计 12-15 个月后重新投入租赁市场。
- 预计总成本约为 3.65 亿欧元，保守估计租金为每平方米每年 950 欧元，成本收益率约为 6.5%。
- 对 2027 年 EPRA 每股收益将产生约 2.4% 的增长，并将 LTV 比率提高 140 个基点至 35.6%。
较小建筑 "Hôtel Particulier"
- 位于 19-23 rue de Vienne，靠近 "Rocher"，目前完全出租给多个租户，剩余租赁期几年。
- 平均租金约为每平方米每年 810 欧元。
- 预计成本约为 1.1 亿欧元，即时收益率约为 5.4%，并将立即使 2025 年 EPRA 每股收益增长 0.5%，LTV 比率提高约 40 个基点至 36.0%。
交易影响
- 混合收益率至少为 6.2%，到 2027 年将每年增加至少 3000 万欧元的租金（假设 "Rocher" 在 2027 年第一季度重新出租）。
- 结合集团到 2027 年将交付的三个开发项目（即 Quarter、Les Arches du Carreau 和 Mirabeau），这些项目将带来超过 6000 万欧元的年租金，将抵消 Engie 于 2027 年中期离开 La Défense 导致的 5000 万欧元租金损失。
公司概况
Gecina 是一家法国公司，运营着以办公室为主的优质资产组合（79%），主要位于巴黎。公司还拥有住宅资产组合（21%），主要位于巴黎，主要由传统公寓组成，也包括学生住房。截至 2024 年 6 月 30 日，Gecina 的资产组合价值为 171 亿欧元，平均出租率为 93.9%，主要租户来自工业部门（37%）、咨询和服务部门（19%）以及科技部门（12%），Engie（7%）是最大的租户。
估值/风险
- 目标价格是三种估值方法的加权平均值：DCF（使用第 10 年退出收益率计算终值）、DDM（假设终值等于 10 年后的 NAV）和调整后的 NAV。
- 下行风险：低于预期的 GDP 增长导致租金增长、收益率扩张、资产处置反映价格折扣。
投资建议
- 评级：买入
- 解释：预计在 12 个月内提供 15% 或更多的总回报（价格上涨加上收益率）。
风险提示
- 本报告不提供针对特定投资者的投资建议。所讨论的金融工具可能不适合所有投资者，投资者必须根据其特定的投资目标和财务状况做出自己的投资决策。
- 过去业绩不应被视为对未来结果的指示或保证。所提及的金融工具的价格、价值和收入可能会上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。
