投资·设计·运营打造房地产可持续发展生态视 野第 2 期 2021本报告合作方： 融资可持续性投资话题探索APREA：亚 太 区ESG锁定增长赛道设计施工未来城市话题探索 SOM：低 碳 设 计+TO D — 城市改造双管齐下管理运营房地产科技 — 赋能绩效提升话题探索IWBI：WELL 健康空间的运营及管理目 录10418114181472216923322021进博会savills.com.cn第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。视野 2021savills.com.cn 降 负 债 率 ，任 重 道 远房地产是资本密集性行业。过去房地产开发多靠银行贷款及房屋预售来实现资金周转，而近几年发行债券、证券化产品以及依靠其他个人贷款也成了开发商选择的融资方式。但随着房地产销售环境放缓，开发商负债率不断攀升，开发商债券对投资者的吸引力也有所下降。倘若行业出现的负债问题进一步蔓延到金融市场，将对整体市场的稳定性带来威胁。为有效控制市场负债水平，中国有关机构在2017年出台了一系列包括严厉打击影子银行在内的政策。2020年又提出“三道红线”方针，对开发商是否具备投融资条件设置了明确的限制，另外还严格要求银行控制对房地产行业的贷款审批，同时对开发商土拍资金来源也提出严格的要求。然而房地产市场仍是国家经济发展的主要动力之一。房地产行业为市场带动大量资金和劳动力，也是国家收入的主要来源。因此，为整个行业寻求一条可持续的发展道路，保障整个房地产行业的信心和稳定性至关重要。机构投资者和公众买家投资房地产投资信托基金，为开发商带来了新的融资渠道，另外房地产投资信托基金有对外借款总额不得超过全资产20%的杠杆房地产投资信托基金是世界上许多市场中重要的长期资本来源，为房地产及金融市场带来更高的流动性、稳定性及透明度。基于中国特色的政治、金融及税务环境，中国一直都在通过发行各类资产证券化产品和类 REITs 产品（这些产品大部分本质是债务产品）不断摸索发行房地产投资信托基金的可能性。在 2021 年 6月，中国在上交所和深交所首次发行了9 只房地产投资信托基金。尽管这 9 只基金相比于其他成熟市场的产品，仍有许多局限性，但对中国资本市场以及房地产市场却有着里程碑式的意义，从长远来看将对市场起到巨大积极作用。为保证中国基础设施不动产投资信托基金平稳成功发行，获批项目需底层资产能够产生稳定且有吸引力的现金流，能够符合长期投资策略，同时能带动政府积极推进区域发展。中国基础设施不动产投资信托基金底层资产目前仅包括基础设施，其中包括收费公路和污水处理设施的经营权以及产业园区和仓储设施。但随着有关部门、原始权益人及投资者对该投资产品更加了解、更有信心，相信在不久的将来会有更多资产类别被允许作为底层资产。事实上，就在中国基础设施不动产投资信托基金推出不久后，国家发改委再出指导意见允许保障性租赁住房纳入底层资产。中国基础设施不动产投资信托基金广受机构投资者及公众买家欢迎，目前要求原始权益人和战略投资者持股比例较高，公众买家仅可收购 4%-13% 的份额。9 只中国基础设施不动产投资信托基金中有 6 只溢价发行，其中中金普洛斯仓储物流 REIT 溢价率最高，达 9%。向公众买家开放的份额首日获 15 倍超额认购。房地产投资信托基金可持续性投资 过去二十年中国房地产市场发展迅速。开发商通过大规模建设实现收益，基金买家也在物业价值不断上升的过程中收获颇丰。随着中国发展进入新时期，势必出现新的买家类别和投资策略。以出售物业实现价值增长为主、租金为辅的投资收益模式将发生改观。长期投资者与长期投资理念得到更多关注，通过积极的资产管理来获得长期收益、实现远期资产增值有望成为新的发展路径。 图1：销售额前99位中国开发商有息负债额及增速万亿元来源 : CRIC、第一太平戴维斯研究部有息负债额增速45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%9876543210201520162017201820192020一直以来中国缺少风险可控但收益率高于国债并适合长期投资的产品。目前两年期国债收益率为 2.43%，2 年期固定存款收益率为 2.1%。另外，在过去两年的新冠疫情期间，基础设施，特别是仓储物流不动产展现出了高于其他资产类别的韧性，该资产类别也有长期的租赁需求推动，这都给投资者带来投资中国基础设施不动产投资信托基金的信心。周期长、流动性强中国房地产价格高速增长的时代似乎已告一段落，现在的投资者需要拉长投资周期，通过加强资产管理和项目管理来实现远期的租金和资产价值升值。而房地产投资信托基金的魅力在于原始权益人（通常而言为开发商）能够长期持有对于项目的部分所有权，并拥有决策权和管理权，与此同时释放出开发商在项目中的资金，以偿还债务或投资其他项目。表1: 首批中国基础设施不动产投资信托基金来源 : 中国证监委、上交所、深交所、第一太平戴维斯研究部中国基础设施不动产投资信托基金─意义远大于300亿元人民币当其他国家仍在试图控制新冠疫情时，中国除个别城市地区临时封锁之外，已基本从新冠疫情的影响中恢复。大家已经从居家办公回归到办公室办公，并纷纷进入商场进行购物娱乐。另外，金融市场持续开放；新经济下本土自主技术投资不断增强，生命科技领域持续进步，高新制造业投入不断加强；消费者产品和服务领域中，本土企业扩张迅速。这些需求端的持续增长将为房地产市场提供强大的发展基础，也为长期投资者的投资提供可靠的收入增长来源。作为过去十年发展最迅速的产业之一，科技行业在去年至今面临一系列新政监管。尽管这些新政短期内对行业情绪和股价产生了一定的负面影响，但对降低行业系统风险、打破垄断、鼓励数据分享等方面将起到积极作用，从而确保整个市场的稳定性，增加竞争，保护数据的同时实现数据价值最大利用，利好行业长期发展。基金名称基金管理人底层资产土地权限 /经营管理权基金期限 (年)资产总额 (亿元)中金普洛斯仓储物流REIT中金基金仓储土地使用权限5053.5红土创新盐田港仓储物流REIT红土创新资产管理仓储土地使用权限361 7.0博时招商蛇口产业园REIT博时基金产业园区土地使用权限5025.3东吴苏州工业园区产业园REIT东吴基金产业园区土地使用权限4033.5华安张江光大园REIT华安基金产业园区土地使用权限2014.7浙商证券沪杭甬高速REIT浙商证券资产管理收费公路经营管理权2045.6平安广州交投广河高速公路REIT平安基金收费公路经营管理权9996.7中航首钢生物质REIT中航基金生物质能源等处理经营管理权2112.5富国首创水务REIT富国基金水处理经营管理权2617.5率要求，这也在一定程度上控制了开发商的债务水平。随着中国房地产投资信托基金的底层资产类别不断扩大，将有助于投资者控制整体负债率，降低整体借款成本，进而能够通过资金循环，开发新项目，进行长期性的战略投资。5视野 2021savills.com.cn4融资视野 2021savills.com.cn可持续投资理念 来源：第一太平戴维斯研究部图3：房地产投资信托基金管理要点收购‧聚焦位置好且高质量的开发项目‧项目必须有稳定的现金收入及未来增值空间‧配置良好的投资组合来实现投资者收益最大化，并降低整体波动性‧以优势价格收购资产管理‧积极管理，提高运营效率及回报率‧提供预防性的管理措施确保项目保持良好状态‧资产优化，提高竞争力融资及风险管理‧优化资本结构‧优化资本/负债比率‧风险管理‧确保多方利益协调一致话题探索 来源：第一太平戴维斯研究部图4：「三大功能」和「五大支柱」资源配置风险管理三大功能市场定价积极拓展绿色金融国际合作空间完善绿色金融标准体系强化金融机构监管和信息披露要求逐步完善激励约束机制不断丰富绿色金融产品和市场体系五大支柱图5：中国绿色债券发行额来源：Climate Bond Initiative、第一太平戴维斯研究部2520151050十亿美元2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月2017年6月2017年9月2017年12月2018年3月2018年6月2018年9月2018年12月2019年3月2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月国际标准非国际标准绿色金融2021年2月中国人民银行确立了“三大功能”、“五大支柱”的绿色金融发展政策思路，助力碳达峰碳中和。 来源：中国人民银行、第一太平戴维斯研究部图6：中国的绿色贷款规模2018年12月2019年3月2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月占贷款总额比例（右轴）绿色贷款额（左轴）万亿元8%7%6%5%4%3%2%1%0%1614121086420包括保险公司在内的长期投资者同时也发现房地产投资信托基金除了能为他们提供长期稳定的收益，还能为他们的投资组合增加流动性；也能够通过基础设施不动产投资信托基金实现对例如收费公路及水处理设施等基础设施的资产配置。收费权为底层资产的房地产投资信托基金提供的现金分红率也比较高。因此，本次认购中保险公司表现积极，是战略投资者中认筹比例最高的，达约10%。资产管理成关键长期来看，房地产投资信托基金能否成功很大程度上取决于资产管理人有没有积极提高底层资产的质量和水平。资产管理人需要不断提高管理效率和水平，在获得高营业收入的情况下分派出更高的收益给到投资者，这样才能获得投资者长期的认可和支持。成功的房地产投资信托基金的管理需要相关多方的积极配合。只有这样，房地产投资信托基金才能打造高韧性且积极有效的生态系统，在这样的生态系统中促进各方进一步发展。整个有效循环过程可以实现价值最大化及长期可持续发展。相比短期投资者，房地产投资信托基金管理人更可能做出一些对资产起到长远影响的决定，通过适时资本支出，为项目获得未来的发展韧性和升值空间。譬如成立一个熟悉物业和行业的全方位管理团队，或改造物业使项目“更绿”。与直接收购不动产不同，通过投资于房地产投资信托基金，公众买家能获得由专业团队管理的物业的机会。相比私营企业，房地产投资信托基金及上市公司都需要遵守更为严格的披露和监管要求。股东会要求房地产投资信托基金和上市公司定期提供详尽的运营报告，并会对其中的内容提出疑问。这一系列的监督将有利于这些基金及企业不断提高管理和营收水平。同时，越来越多的公司意识到基于收入来源及所承担风险的差别，投资者对开发公司和投资管理公司的估值是有所区别的。例如，凯德置地近期宣布将其业务拆分重组为房地产投资管理业务和房图2：上海写字楼资产价值指数，2010 年一季度─ 2021 年二季度 来源：第一太平戴维斯研究部4003503002502001501005001999/Q2=100201020112012201320162014201720152018201920202021Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1地产开发业务两部分。其中房地产投资管理部分会以新的主体在新加坡交易所上市，而房地产开发业务部分将会实现私有化。这样做将能有利于公司真正成为一家轻资产和资本高效的企业，为投资者提供更高的收益。76绿色债券201