贺南洪izons问题2/2021投资设计操作建立一个可持续生态系统对房地产在协会 2021年的视野savills.com.cn3内容金融4可持续投资精神食粮479APREA:环境、社会和治理面向亚太地区的增长设计和施工未来的城市1011精神食粮1416SOM：通过低碳设计和TOD实现城市转型18管理和运营PropTech——驱动性能的进步精神食粮182223IWBI：WELL认证空间的运营和管理第一太平戴维斯公司第一太平戴维斯是在伦敦证券交易所上市的全球领先房地产服务提供商。该公司成立于 1855 年，拥有丰富的传统和无与伦比的增长。这是一家领先而不是跟随的公司，目前在美洲、欧洲、亚太地区、非洲和中东拥有 600 多个办事处和员工。本报告仅供一般参考。不得部分或全部出版、复制或引用，也不得用作任何合同的基础，未经事先同意的招股说明书、协议或其他文件。尽管第一太平戴维斯已尽一切努力确保其准确性，但第一太平戴维斯不承担任何责任。因使用而引起的任何直接或间接损失。内容严格受版权保护，禁止以任何形式复制全部或部分内容，除非书面许可第一太平戴维斯(Savills)的研究。 42021年的视野savills.com.cn2021年的视野savills.com.cn5房地产投资信托基金国际泳联不错C-REITs——远远超过表1:第一批C-REITs300亿元人民币土地利用/让步正确的基金任期内(年)资产估值(mn)元潜在的资产项目名称基金经理房地产投资信托(reit)是一个重要的长期来源在许多市场投资资本世界各地。房地产投资信托基金带来他们增加流动性,稳定和房地产和透明度资本市场。中国长期以来一直探索可能的方式推出自己的房地产投资信托基金基于其独特的政治、金融和税收情况推出ABS, CMBS和准房地产投资信托基金。然而,这些主要是债务产品。中国最终发布了自己的房地产投资信托基金(最初专注于基础设施项目)2021年6月推出九C-REITs在上海(SSE)和深圳证券交易所(公布)。虽然仍有一些局限性相比之下,房地产投资信托基金在其他更多成熟的市场,这是一个很大的中国资本和真正的里程碑房地产市场,它可能有一个在市场产生深远影响长时间运行。土地使用正确的按物流REIT盐田港口物流REITCMSK IndPark REIT中金公司基金仓库仓库503650402020992153.517.025.333.514.745.696.712.517.5Hotland创新点土地使用正确的土地使用正确的Bosera基金工业园区土地使用正确的苏州IndPark REIT东吴基金工业园区张江光大公园土地使用正确的可持续投资华安基金工业园区收费公路房地产投资信托基金浙商证券是让步正确的沪房地产投资信托基金让步正确的调整投资方向，实现稳定健康增长GuangjiaoExpresswayREIT中航工业首钢房地产投资信托基金资本水REIT平安保险基金中国航空工业集团公司基金收费公路让步正确的固体废物水治疗让步正确的Fullgoal基金26沉重的债务负担需要减轻了房地产投资信托基金为开发人员提供的新来源从机构投资者和公众投资者同时也限制了最少杠杆(资产价值总值的20%)。当中国扩张的范围包括房地产投资信托基金商业资产类型,它可以帮助开发人员偿还债务水平到更可持续的水平,降低利率和偿债成本。如果开发人员已经可控的债务水平,它将使他们进入新的回收资金项目并进行长期战略投资。源中国证监会;香港;上交所;公布;第一太平戴维斯的研究房地产是一个资本密集型行业。在中国，投机,经常无担保,发展银行贷款的大量资助,预售最近几年,债券,证券私人债务融资。随着市场状况放缓，开发商的债务水平上升,投资者减少他们的市场敞口，债务紧缩的可能性从房地产行业开始，并扩展到金融部门对稳定构成了真正的风险。对于某些类型的租赁住房作为合格的未来的资产类型未来。市场似乎即将结束。的日子一去不复返了投资者满足由依靠投资障碍租金上涨和帽率压缩。投资者需要扩大他们的投资地平线而专注于积极的资产管理和项目改进增加租金收入和资产从长远来看。在同一时间,reit使赞助商(一般开发人员)保留部分所有权长期不丢失的属性正确的决策和管理也释放能够偿还的资本债务或其他地方的投资。C-REITs被两个好评以确保顺利和成功推出C-REITs,当局精心挑选REIT的应用程序谁的标的资产可以生成稳定和有吸引力的收入流并与长期是一致的机构买家和散户投资者,尽管所有C-REITs需要赞助商和战略投资者持有高水平的内部股权结构(只有4 - 13%向散户投资者提供)。六个九reit是溢价定价他们的估值,由GLP物流房地产投资信托基金(9%的溢价)。提供的部分散户投资者的15倍中国政府试图控制全国的债务水平,实现金融2017年的去风险运动，包括镇压影子银行。然后,从2020年开始,政府对开发人员实施的指导方针融资水平及其发行新债的能力(如果这些水平超过预先确定的水平“三条红线”，以及对银行的限额房地产债务市场和来源新网站的融资收购。图1：中国开发商总负债与利息总额排名前99位数量和增长率投资周期以及带资本和利益有关的地区由政府积极支持。目前,潜在的资产局限于基础设施,包括收费公路特许经营权利,浪费和水处理,以及商业公园和仓库。但当局,赞助商和投资者变得更加舒适新的投资产品,附加资产类型可以成为合格的不久的将来。事实上,不是后不久初始启动C-REITs,国家发展和改革委员会(国家发改委)精制指导方针允许有息债务同比增长98765432145%40%35%30%25%20%15%10%5%超额认购的第一天。中国已经失踪一个长期的投资工具,有一个有限的风险曝光和还提供了更高的回报比美国国债(2年财政部:2.43%;2年定期存款:2.1%)。虽然许多其他国家继续应对COVID-19的影响和长期的影响中国房地产市场的复苏迅速,虽然偶尔中断通过有针对性的封锁。公司已经回到办公室,和顾客又回来了在街上。关键占领者段商业地产领域也记录稳步扩张,是否那是连续开然而,房地产市场仍然是一个经济增长的重要推动力,一个重要的财富储存，重要雇主和主要雇主政府收入的来源。因此必须确保对部门,同时找到一个更可持续的道路前进。长期接触但仍液体00%201520162017201820192020来的价格迅速增长与中国房地产有关源CRIC,第一太平戴维斯的研究 62021年的视野savills.com.cn2021年的视野savills.com.cn7精神食粮金融市场的扩张。中国投资于本地的发展吗在新经济产业技术生活和促进进步科学领域,先进的自动化生产和消费产品和服务领域。使建筑“绿色”。房地产投资信托基金也有支持的优势散户投资者获得接触专业管理的房地产一系列不同的资产类别不是直接购买房地产。更多的公司也明白投资者的价格开发公司并给出不同的投资经理收入流的性质不同和风险概况。例如,嘉德置地最近宣布将其分割商业房地产投资管理业务(爬)被列为新的实体及其属性将开发业务私有的。通过这样做,这可以提高其重点,过渡到一个轻资产和实现业务和交付投资者更好的结果。绿色金融中国人民银行宣布2021年2月,“三大和债券在未来,确保一个更可靠的融资供给,但是他们也经常有很多较低的利率比传统贷款,降低偿债负担的高杠杆、资本密集的房地产行业。房地产投资信托基金和上市公司都是公开的公司,因此需要遵守更严格的信息披露和比私营企业治理。房地产投资信托基金必须为投资者提供定期,详细的报告和大从股东审查。功能和五个支柱”(“三大职能”这让技术部门。其中的一个增长最快的经济领域在过去的十年里,这个行业和“五大支柱”)让绿色金融为碳中和工作。图4:三大功能和五根柱子目睹了一系列新规定在过去的一年,有一个显著的对情绪和股票价格的影响。然而,法规是积极的长远来看,他们主要看减少系统性风险和分手垄断,以及更好的调节数据流/筒仓。这些政策中受益从确保更大的稳定性,增加竞争的同时也更好的利用的数据。这些领域的增长需求提供坚实的基础商业地产的市场可以继续增长,创建一个可靠吗对于长期投资者来说的收入流。绿色债券在中国绿色债券发行的556亿美元,在2019年达到峰值这与是314亿美元国际标准。这些数字2020年的大流行和发行人控股新发行直到有新的更清晰市场上的规定和指导方向。然而,Q1/2021看到这一点图飙升至170亿美元市场恢复势头。图2：2010Q1-2021Q2上海写字楼资本指数400五个柱子激励增加金融机构监督透明度35030025020015010050金融机构让绿色决定三个主要功能深化国际合作对碳市场定价绿色的债务从贷款余额的4%2018年底,绿色贷款市场大大超过了更广泛的吗市场的增长,至13.9万亿元人民币2021年6月,占7.3%贷款。绿色贷款只能用于在环境或社会影响项目。源第一太平戴维斯的研究资产管理成为的关键图5:中国绿色债券发行的体积国际上一致在长REIT的成功词在很大程度上依赖于它的质量资产管理公司积极升级标的资产的质量和水平,提高效率并生成高营业收入来支付更高的股息,积累资本价值增长和,因此,获得长期认可和支持投资者。不结盟25201510502010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021可持续性与贷款(sll)可持续发展联系在一起债券(slb)和过渡债券源第一太平戴维斯的研究0图3:REIT管理的关键组件‧sll slb、与绿色贷款指定一个特定的和债券ESG-worthy项目,要求借款人和发行人ESG-related目标然后支付罚款如果他们的承诺秋季短。的贷款,贷款如果借款人擅长利润率下降他们的可持续发展成就。作为一个相对较新的融资工具,在海外市场取得进展作为一个广泛的改进可以有资格。转换债券帮助污染行业的公司基金项目,这将有助于抑制他们的环境影响。招揽更多目标,高质量的发展‧源气候债券计划;第一太平戴维斯的研究一个成功的房地产投资信托基金资产管理需要协调和调整多个利益相关者的努力。通过做所以,房地产投资信托基金可以建立一个有弹性的和强大的生态系统,有关各方可以蓬勃发展。这个过程的基础价值创造和实现最大化长期业务的可持续性。目标必须有稳定的收入来源和未来的增长潜力建立稳健的投资组合，以优化投资者回报并降低波动性安全的有吸引力的定价在习得收购‧图6:绿色贷款在中国‧‧绿色贷款(lh)贷款总额的% (RHS)1614121088%7%6%5%4%3%2%1%积极主动管理，提高运营效率，提高回报预防性计划和资产维护，以确保物业良好‧资产管理条件‧资产提升，加强资产的竞争地位房地产投资信托基金经理更有可能眼光远大的决策建立全面的资产管理团队,理解密切或资产类别和属性花费资金在短期内确保未来的韧性和更长时间红利等投资资本64‧2优化资本结构‧00%信用与风险管理校准股票/债券融资组合管理风险‧‧不仅是金融机构更可能有一个更大的配额绿色和可持续发展相关贷款确保与不同利益相关者的利益一致源第一太平戴维斯的研究源中国人民银行;第一太平戴维斯的研究 82021年的视野savills.com.cn2021年的视野savills.com.cn9环境、社会和治理面向亚洲的增长环境、社会和治理报告越来越多的司法管辖区要求上市公司披露更多的环境信息，社会和治理(ESG)指标。香港交易所（港交所）首次推出ESG报告指引2012 年 用于自愿披露 ESG 信息。该指南在2016年经市场咨询，2019年12月，联交所采纳加强现有的ESG报告制度。中国证监会（CSRC）发布了新的2021年6月上市公司披露规则，新增新篇章关于环境和社会责任，要求公司披露污染物排放情况、环境影响及行政处罚源于环境问题。同时，国内交易所据说正在与伦敦证券交易所讨论碳排放披露。推动该地区作为一个引擎可以利用的全球经济增长和杠杆,和建筑大流行的势头复苏,促进环境、社会和治理的采用议程。优先支持,快速建立必