1savills.com.cn/research• 三季度，上海甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，为市场增加约16.9万平方米写字楼面积。截至季末，全市甲级写字楼总存量达1,450万平方米。• 本季度，上海甲级写字楼市场录得34.3万平方米净吸纳量，自二季度的高位环比下降16.5%。• 非核心商务区在全市写字楼市场的重要性持续凸显，占比全市存量约1/3，于季内贡献了全市近一半的吸纳量。• 全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.4个百分点至13.1%。• 国内企业办公需求依然活跃，尤其是科技驱动型企业更为显著。内资企业在今年前三季度已知租赁成交中占到约8 4%，较去年51% 有明显提 升。• 本季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.5%，平均租金为每平方米每天人民币7.4元。• 随着虹桥前湾、临港和五大新城等更多新兴区域的开发与建设，上海写字楼市场未来版图和规模还将进一步拓展与延伸，但另一方面，这也会对核心市场写字楼出租率和租金增长形成一定压力。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 - 2021年10月全市空置率降至13.1%前三季度，全市写字楼净吸纳量达到95.3万平方米，已超过去五年年均水平。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 传统核心商务区持续受到非核心 写字 楼 市 场 挑 战，尤 其是快速增长行业办公需求的竞 争。但 鉴 于 年 内 需 求 旺盛，当前市场整体出租率依然 可 观 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnLeon Fu高级董事上海+8621 6391 6688leon.fu@savills.com.cn定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Joey ChioSenior Director中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2016至Q3/20210%4%8%12%16%20%24%0408012016020024020162017201820192020Q1-Q3/2021来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q4/2016至Q3/2021110120130140150160170180190Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021Q2/1999=100来源­­第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q4/2016至Q3/20210%5%10%15%20%25%30%35%40%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201620172018201920202021来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q3/2021来源­ 第一太平戴维斯研究部市场概述三季度，上海甲级写字楼市场迎来三个全新项目交付入市，即位于北外滩区域的中美金融大厦，位于花木板块的云汇天地，和位于后滩板块的君康金融广场。中央商务区本季度暂无新供应。市场需求表现活跃，除续租外，包括企业搬迁升级、扩张与整合在内的改善型需求见长，尤 其 是增长较 快 行业的头 部企业 。随着人们生活水平提高，越来越多人愿意在体验项目和娱乐活动上消费，加之内容创作领域蓬勃发展和政府支持性产业发展举措，共同推动包含电影、电视、广告、文学、艺术、游戏、互动媒体和服务等在内的传媒及娱乐行业快速发展。2021年1-8月，上海文化、体 育 和 娱 乐 业 收 入 同 比 增 长 2 2 % ，快 于 整体经济增长。今年前三季度，传媒及娱乐业需求在已知租赁成交中占到23%，相较2020年这一数字仅为3%。季内瞩目成交包括：“腾讯系”阅文集团在位于浦东的华润陆家嘴滨江中心承租18,000平方米；哔哩哔哩继先前国正中心扩租4,70 0 平方米 后，又在杨 浦的国华广场租赁10,000平方米；此外有传言称，腾讯或整栋租下位于徐汇滨江的诺布中心，约40,000余平方米办公面积。本季度录得34.3万平方米写字楼净吸纳，至此今年前三个季度，全市写字楼净吸纳量累计约95.3万平方米，已超91.1万平方米之过去五年 年 均水平。全市甲级写字楼平均空置率因此环比下降1.4个百分点至13.1%，系2017年以来最低。尽管核心商务区出租率持续改善，一些业主仍对未来可能出现的租户外迁（例如缺乏扩租面积或集约化搬迁等情况）有所担忧。与之相对的是，一些非核心商务区市场因去中心化趋势受益，例如本 季度，前滩 板块写字 楼 平均空 置率已 降至5.2%，系2017年区域首个甲级品质写字楼交付以来的最低水平。随着项目出租率改善，业主继续上调租金或减少优惠举措。三季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.5%，平均租金为每平方米每天人民币7.4元。租金上调主要由次级商 务 区（+ 0 . 8 % ）和 非 核 心 商 务 区（+ 0 . 6 % ）的强劲吸纳所带动。按子市场来看，中央商务区、次级商务区和非核心商务区平均租金分别为人民币每平方米每天9.6元、7.2元和5.5元。趋势政府继续加强对增长过快行业的监管（双减，反垄断，数据安全保护等），但市场需求增长依旧可观，此前市面上的一些退租面积由更多企业新设和扩张需求得到消化。分区域来看，浦西市场净吸纳表现仍优于浦东（浦西：22.7万平方米；浦东：11.6万平方米），支撑季内更高租金涨幅（浦西：0.6%；浦东：0. 2%）。国内自用买家尤其是互联网企业的购置活跃，例如字节跳动、前程无忧于季内录得整栋交易，一手开发用地和新建项目均受到此类投资者青睐。尽管如此，该类企业的办公租赁需求依然不减。在灵活办公领域，除开已具有一定市场份额的国内灵活办公和商务中心运营商，更多国内和本土品牌进入市场。纵使该类产品受到部分出租率欠佳项目的欢迎，二级市场的竞争却也愈发激烈，而差异化产品打造、灵活租赁策略、专业运营和增值服务方为制胜之道。市场展望写字楼市场仍将有大量供应计划于年内交付，但也不乏因预租率欠佳等原因推迟入市情况的发生，未来两年计划供应量甚是达到 3 0 0万平方米 。在 第四 季度 未 来 供 应中，约有25%的面积或为自用，且主要是位于绿地外滩中心的数栋办公塔楼，此前由上海银行、建信人寿、中泰证券等多家金融机构购得。以当前吸纳水平估算，全年空置率预计较2020年末下降2.5个百分点至14.3%。小体量的独栋总部办公产品越来越受到拥有独立办公、企业冠名和购置需求企业的欢迎。如今也有更多开发商以主塔+数座独栋企业总部的形式来打造其产品，在丰富产品组合的同时亦满足了此类独立办公需求的增长。租户行业项目商务区承租面积（平方米）阅文集团传媒及娱乐华润陆家嘴滨江中心塘桥18,000帝亚吉欧零售及贸易博华广场南京西路2,700申银万国金融世纪商贸广场淮海中路2,300新创空间商务中心及共享办公空间太平金融大厦陆家嘴2,000云顶新耀健康医疗中信泰富广场南京西路2,000写字楼