China’s ‘New’ Economy Smart, Sharing and Green 1展望房地产的未来戴德梁行大中华区研究团队“十四五”规划中国 第一部分摘要> P04 <第二部分介绍> P08 <第三部分对房地产的影响> P12 <影响一 创新、技术和 “新基建” > P14 <影响二环境可持续性 > P56 <影响三城市群发展 > P106 <目录第四部分要点总结> P150 <第五部分附录> P154 < 4 第一部分 摘要第一部分摘要 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 5摘要中国“十四五”规划展望房地产的未来 6 第一部分 摘要中国的“十四五”规划包含了多项社会经济目标，该规划希望进一步改进的三个领域是： ο创新、技术和“新基建”； ο环境可持续性； ο城市群发展。环境可持续性现在是我们这个时代最重要的话题之一，无论对政府组织、企业还是民众都是如此。原因主要有两个： ο一是，需要控制气候变化的程度和强度； ο二是，通过现在投资绿色项目和计划，它可以作为一种经济激励工具，在新冠疫情之后立即帮助推动世界各地的经济发展。在考虑创新、技术和“新基建”，以及对房地产的未来影响时，一系列与技术相关的举措引人关注，但需要详细考虑的有以下五个方面： ο智能基础设施⸺5G和数据中心； ο智慧城市⸺智慧交通； ο智能供应链⸺工业与物流4.0； ο智能建筑⸺智能商业建筑； ο智能空间⸺智能办公舱。当考虑环境可持续性和房地产相结合时，同样有许多问题和主题需要思考。然而，对房地产走向“绿色”有重大影响的四个重要主题包括： ο绿色金融； ο碳中和； ο绿色租赁； ο环境、社会和治理原则（ESG）以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 7进入21世纪，中国城市群对中国整体的发展影响越来越大。这些城市群能够聚集大量资源，如人才、交通和教育。紧密相连的经济网络也可以支撑产业均衡布局和资源有效分工配置，从而扩大区域经济规模并提高增长速度。最后，展望未来，“十四五”规划预计将提高创新质量，并在环境可持续性方面加倍发力。其中一些目标有望得到中国“新型城镇化”计划的支持，尤其是城市群的发展。最终，“十四五”将着眼于进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异，确保国家达到中等发达国家水平。在考虑未来中国城市群的持续发展时，重要的是要评估： ο国际城市群发展； ο中国城市群的总体发展； ο中国城市群发展趋势； ο全国五个最重要的城市群的发展现状； ο规划者在继续推进中国城市群发展计划时应考虑的因素。 第二部分介绍 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 9介绍中国“十四五”规划展望房地产的未来 10 第二部分 介绍中华人民共和国国民经济和社会发展五年规划纲要，简称“五年规划”，自1953年以来深刻影响着中国社会和经济的发展。2021年3月11日，十三届全国人大四次会议表决通过了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的决议。展望未来，“十四五”规划将进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异。该计划还有望提高创新质量，并加大对环境可持续性的关注。中国的“新型城镇化”规划有望帮助实现这些目标。此外，该规划呼吁提高经济和社会改善和增长的质量，而非单纯提升量化指标。预计在“十四五”期间，“显著提高效率”将有助于这种改善和增长。此外，值得注意的是，没有设定确切的国内生产总值(GDP)增长目标。但是，2035年远景目标其中之一是将人均国内生产总值目标提高到中等发达国家的水平。该规划对房地产行业的连锁反应有以下几个重点。这些重点既与主要的远景目标有关，也与较具体的目标有关，它们主要包括： ο经济； ο国内国际 “双循环”； ο科技创新与“新基建”； ο环境可持续发展； ο“新型城镇化”； ο自由贸易试验区； ο现代产业与供应链体系； ο金融改革； ο健康产业发展； ο旅游经济发展； ο“房子是用来住的,不是用来炒的”。我们将上述重点进一步提炼为本报告所涵盖的三个与房地产有关的核心要素，它们是： ο创新、技术和“新基建”； ο环境可持续性； ο城市群发展。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 11 12 第三部分 对房地产的影响第三部分对房地产的影响 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 13对房地产的影响中国“十四五”规划展望房地产的未来 创新、技术和“新基建”影响一技术的助推作用无论现在还是未来，技术都将是中国建设发展的关键驱动力之一。因此，它在“十四五规划”中得到了广泛的重视。特别是在中国的科技行业，研发支出近年来在推动该行业发展方面发挥了很大作用。据Matthews Asia称，2017年中国的该项支出比2012年增长了70%。此外，中国还在投资以人工智能（AI）、机器人和大数据为核心的高科技产业园和孵化器。不少投资来自本土的大型互联网公司，比如BAT（阿里巴巴、百度和腾讯）。这些公司在新研发、云计算和“黑科技”上投入了数十亿元人民币。随后，我国电子信息产业固定资产投资水平近期出现强劲增长。根据工业和信息化部（以下简称“工信部”）发布的《2019年电子信息制造业运行情况》，2019年我国电子信息产业固定资产投资增长16.8%。远高于同期制造业固定资产投资3.1%的增长率（图1）。14 第三部分 对房地产的影响 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 15图1：中国固定资产投资⸺电子信息产业/制造业（2018年12月⸺2019年12月）16.6-2.65.56.76.28.510.511.111.613.613.816.89.55.94.62.52.733.32.62.52.62.53.1(5.0%)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月电子信息制造业制造业2018年2019年资料来源：中国工信部，戴德梁行研究部更重要的是，中国正在更加注重创新。根据世界银行的数据，中国在研发上的投入超过GDP的2.2%，产生了相当数量的国内专利，开发了开拓性的技术，这些技术的使用已经逐步日常化，比如移动支付技术（图2）。图2：专利合作条约（PCT）申请量（2009年和2019年）58,990 57,840 52,660 19,353 19,085 7,934 5,786 4,610 4,185 4,011 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000中国 美国 日本 德国 韩国 法国 英国 瑞士 瑞典 荷兰20092019(专利合作条约申请量)资料来源：cnTechPost, 戴德梁行研究部 16 第三部分 对房地产的影响创新方式之一是人工智能的普及。说到人工智能的发展，中国有一个主要优势，就是数据量。通过移动支付等各种平台获取大量数据，意味着人工智能相关算法可以变得越来越可靠。与此同时，百度、阿里巴巴和腾讯（BAT）这三家中国科技巨头已经在深度学习领域投资了一百多家公司。此外，总部位于上海的人工智能公司商汤科技，目前是相关专业技术领域世界上最重要的公司之一（图3）。图3：中国人工智能现有及规划产业规模020406080100120202020252030(万亿元)人工智能核心产业相关产业资料来源：国务院，中国工信部，戴德梁行政策中国政府一直在助推科技发展。其中一项计划就是推进“中国制造2025”。该战略规划瞄准高新技术产业，包括新一代信息技术、电力装备、机器人、高档数控机床和新能源汽车等战略重点，引导社会各类资源集聚，推动10年内优势和战略产业快速发展（图4）。图4：中国制造2025⸺十大重点领域 备5PP资料来源：戴德梁行研究部（万亿元）1510121086420 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 17Industry 4.0物联网人机交互关键设备的远程控制智能车辆智能交通智能基建媒体无处不在随时随地畅享宽带5G 应用实例图3：中国人工智能现有及规划产业规模另外，为加速可持续经济增长，中国另一个科技相关的政策目标是“新型基础设施建设”的发展，包括5G网络建设和数据中心建设。共有25个省将“新基建”项目列入政府工作报告，其中21个提出推进5G网络建设（图5）。图5：为什么 5G 如此重要？资料来源：Gadgetbyte，戴德梁行研究部考虑到创新、技术和“新型基础设施建设”对未来房地产行业产生的影响，将有一系列与技术相关的应用方向不断涌现，但有五个应用方向有待进一步深入研究： ο智能基础设施建设⸺5G和数据中心； ο智慧城市⸺智慧交通； ο智能供应链⸺工业物流4.0； ο智能建筑⸺智能商业建筑; ο智能空间⸺ 智能办公舱。 18 第三部分 对房地产的影响智能基础设施建设⸺5G和数据中心5G图6：5G产业直接产出和间接产出趋势预测（2020年⸺2030年）资料来源: 中国信息通信研究院, 戴德梁行研究部 54 350 800 1307001,15002004006008001,0001,2001,4000246810122020年2025年2030年（万个）（万亿元）直接经济产出间接经济产出直接创造的经济增加值对GDP的间接贡献直接就业机会间接就业机会5G的出现将改变中国的社会和经济格局。在中国，据中国信息通信研究院估计，5G在中国的商业化将推动信息消费规模和经济总量从2020年超过8万亿元人民币到2025年的10.6万亿元人民币，在这本《5G经济社会影响白皮书》中提出，中国信息通信研究院提出到2030年，5G经济的直接贡献的总产值、经济增加值和就业机会将分别达到6.3万亿元、2.9万亿元和800万个。间接贡献方面，5G创造的总产值、经济增加值、就业机会分别达到10.6万亿元、3.6万亿元和1,150万个（图6）。 中国“十四五”规划 展望房地产的未来 195G除了提升体验和更大容量外，还将进一步打通物联网，渗透到各行各业。它将与大数据、云计算、人工智能等技术一起，不仅在中国，而且在全球，开创一个发展和交流的新时代。随着5G技术的发展和逐步商业化，与5G技术高度相关的产业，如云计算、虚拟现实（VR）、智慧城市技术、智能制造与供应链技术、智能建筑技术等，将给社会经济发展带来巨大变化（图7）。图6：5G产业直接产出和间接产出趋势预测（2020年⸺2030年）图7：5G应用场景资料来源：华为《5G时代：十大应用场景白皮书》，戴德梁行研究部市场潜力低中高5G技术相关性小中大智慧城市 - 垃圾桶、停车位、路灯、交通灯、仪表智能制造 - 物流和库存监控无线医疗联网- 医院看护机器人无人机- 飞行出租车无人机 - 媒体应用家庭- 家庭监控无人机 - 物流智能制造 - 基于云的AGV家庭 - 服务机器人可穿戴设备个人AI辅助社交网络智慧城市智慧能源无线医疗车联网云VR/AR联网无人机智能制造<20ms>200Mbps>200MbpsmMTC<10ms<10ms>100Mbps<10ms>100Mbps<10ms100Mbps- 9.4Gbps<5ms>200Mbps智能制造 - 工业传感器无线医疗联网 - 救护车通信无线医疗联网 - 远程手术全息24232122181514131211191716981034521720<10ms无线家庭娱乐6十大应用场景按5G相关性排序 20 第三部分 对房地产的影响资料来源：华为《5G时代：十大应用场景白皮书》，戴德梁行研究部数据中心5G 应用场景云VR/AR实时计算机图像渲染和建模智慧能源馈线自动化社交网络超高清/全景直播车联网远程驾驶、编队行驶、自动驾驶无线医疗具备力反馈的远程诊断个人AI辅助AI辅助智能头盔智能制造无线机器人云端控制联网无人机专业巡检和安防无线家庭娱乐超高清8K视频和云游戏智慧城市AI使能的视频监控随着5G网络