中国“十四五”规划解读2021-2025年国家发展目标及其对房地产市场的影响2021年3月世邦魏理仕研究部 国家十四五规划解读 CBRE关键词相关指标十三五目标十三五完成情况十四五目标提质增效GDP增速^>6.5%5.7%保持在合理期间，各年度视情提出；CBRE预测值：5.5%全员劳动生产率增速^>6.6%5.7%高于GDP增长战略新兴产业增加值占GDP比重*15%11.5%（2019）>17%服务业增加值占比*56%54.5%未设置创新驱动研发强度*2.5%2.4%全社会研发经费投入年均增长7%以上、力争投入强度高于“十三五”时期实际基础研究强度*-6.2%>8%每万人高价值发明专利（件数）*-6.312数字经济核心产业增加值占GDP比重*-7.8%10%城镇化总人口（亿）*14.214.0 (2019）推动实现适度生育水平常住人口城镇化率*60%60.6%（2019）65%消费升级人均可支配收入增速^>6.5%5.6%与GDP增长基本同步城镇调查失业率*-（登记失业率<=5%）5.2%（2020）<5.5%可持续发展单位GDP能耗*降低15%降低13.3%降低13.5%单位GDP二氧化碳排放*降低18%降低19.2%降低18%来源：十三五规划，十四五规划纲要（草案），国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年3月备注：带*标注的指标为期末目标，带^标注的为期间目标十四五规划主要发展目标 CBRE2021年中国宏观经济目标与政策•政府工作报告以设置下限（>6.0%）的方式提出今年中国经济的总体增长预期目标，表明将更重视经济发展的质量和效率，同时确保地区经济发展目标和政策空间的灵活性。CBRE预计，2021年中国经济增速将达到8.2%。•财政和货币政策将逐步正常化。3.2%的财政赤字率以及社融增速与名义经济增速匹配的设定将确保政策的连续性和稳定性。十四五规划要点•提质增效淡化经济增速目标，强调经济发展质量和结构优化。规划未设置服务业占比目标，体现出对制造业发展和升级的重视。新一代信息技术产业、高端装备制造产业、生物产业、新能源等九大战略新兴产业增加值占GDP比重预计在2025年超过17%，较2019年的11.5%大幅提升。•创新驱动科技创新是中国经济转型升级的关键和内循环的主线之一。十四五期间，除了研发强度有望进一步提升外，基础研究和创新质量的重要性更加凸显。规划用单独一个篇章阐述数字化发展战略，未来五年数字经济核心产业增加值占GDP比重将从7.8%提升至10%。此外，规划明确支持北京、上海、大湾区形成国际科技创新中心，以及有条件的地方建设区域科技创新中心。•城镇化和消费升级作为内循环的另一个重要支点，十四五期间中国的城镇化将快速推进，新增城市居民将超过6000万。规划提出发展壮大城市群和都市圈为抓手优化空间和区域经济布局，并通过数字化赋能和可持续理念转变城市发展方式。十四五期间，居民可支配收入将与GDP保持同步增长。优质消费品以及医疗、教育和养老等服务的供应扩大将成为推动国内消费升级的供给侧推手。•可持续坚持绿水青山就是金山银山的理念，制定2030年前碳排放达峰行动方案。规划要求未来五年GDP单位能耗降低15%，单位GDP二氧化碳排放减少18%。•对外开放十四五规划提出将进一步缩减外资准入负面清单，有序推进电信、互联网、教育、文化、医疗等领域相关业务开放；稳妥推进银行、证券、保险、基金、期货等金融领域开放；推动RCEP实施，构建高标准自由贸易区网络。数据来源：2021年政府工作报告，国家统计局，中国人民银行，世邦魏理仕研究部，2021年3月主要指标2020年实际值2021年目标GDP增速2.3%>6.0%新增城镇就业1186万人>1100万人城镇调查失业率5.2%<5.5%财政赤字率3.7%3.2%地方政府专项债3.75万亿3.65万亿M2增速10.1%与名义经济增速匹配社融增速13.3%与名义经济增速匹配CPI2.5%3%左右单位GDP能耗下降0.1%下降3%左右2021年中国经济主要发展目标CBRE解读| 宏观经济 CBRECBRE解读| 写字楼政策要点•加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。全社会研发经费投入年均增长7%以上，力争投强高于“十三五”实际水平。数字经济核心产业增加值GDP占比提升至10%。同时，稳妥推进银行、证券、保险、基金、期货等金融领域开放。•实施全国统一的市场准入负面清单制度，以服务业为重点进一步放宽准入限制。加快发展现代服务业，推动现代服务业同先进制造业、现代农业深度融合，推进服务业数字化。•“十四五”时期是实现新达峰目标和碳中和愿景的关键时期，将通过建设“零碳园区”、“零碳建筑”实现碳中和。对房地产市场的影响•服务业提质释放升级需求十四五期间服务业有望迎来进一步的提质升级。通过负面清单制度持续破除市场准入的各种隐性壁垒，高效吸引更多高品质专业服务的外资机构入华发展业务。与此同时，在数字化的进程下，更好地推动服务业与第一、第二产业融合，将培育大量的互联网+服务业企业，从而带来更多的写字楼租赁需求。•双循环格局下，科技和金融行业写字楼需求持续增长据Oxford Economics预测，十四五期间金融和商业服务业以及信息通信科技和交通运输业的在职员工规模将累计增长25%和17%，增速领先其他行业且快于十三五时期。2020年上述行业于国内写字楼需求的占比为67%。2021-2023年期间，CBRE预计国内主要城市写字楼净吸纳量将超过每年580万平方米，较此前三年大幅增长34%。得益于人才持续流入和科技、金融行业的集聚，一线城市以及杭州、武汉、成都、西安等二线城市的写字楼需求领先。•绿色楼宇更受关注房地产和建筑行业占全球二氧化碳排放的40%左右，对实现十四五减排和2030年碳达峰目标的重要性不言而喻。政府对绿色技术和绿色金融的支持将进一步推动绿色楼宇的普及；而疫情后57%的中国租户表示将在未来的企业房地产策略中更青睐绿色和健康建筑，该比例较亚太区平均值高13个百分点1。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年3月备注^：《2021年中国房地产市场展望》报告，世邦魏理仕2021年2月出版双循环关键词服务业提质升级绿色建筑0.01.02.03.04.05.06.07.02015201620172018201920202021F2022F2023F百万平方米全国18个城市写字楼净吸纳量预测净吸纳总量三年平均吸纳量2017-20192021-20231. 中国内地写字楼租户调查，世邦魏理仕研究部，2020年4月 CBRECBRE解读| 零售物业政策要点•常住人口城镇化率提高到65%，按此增速，“十四五”期间每年进城人数仍将达千万级规模。•放开放宽除个别超大城市外的落户限制，人口将继续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。•“十四五”时期，预计我国中等收入群体约增长1亿人。同时，首次将积极应对人口老龄化上升为国家战略。•提升自主品牌影响力和竞争力，率先在化妆品、服装、家纺、电子产品等领域培育一批高端品牌。培育新型消费，鼓励定制、体验、智能、时尚消费等新模式新业态发展。加快线上线下融合发展。发展无接触交易服务。对房地产市场的影响•一线和领军二线城市消费力持续增长在城镇化和宽松落户政策的合力下，一线和领军二线城市的消费群规模迅速扩大，并推动城市消费力提升。根据Oxford Economics的预测，2025年，全国万亿级消费市场将从2020年的3个（北京、上海和广州）扩充至8个（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆和武汉）。•人口结构变化重塑购物中心业态配比十四五期间，中国将由轻度老龄化进入中度老龄化阶段。民政部数据显示，到2025年底，60岁及以上老年人口规模达到3亿人。购物中心业主需考虑消费人群的结构性变化重新布局商场业态来捕获银发消费者，如引入医疗保健类商户、老字号门店等，并持续完善场内老年消费者的便利设施。•新业态和新品牌加速发展疫情后，全渠道发展成为零售从业者共识，十四五也提出加快融合线上线下共同发展的目标。根据Euromonitor预测，到2025年末，线上和线下消费配比约为32%和68%。我们预计，在品牌商持续布局全渠道的趋势作用下，实体商业衔接线上的诉求更受重视，数字化门店数量增加，且从吸睛功能转变为更务实的使用功能。同时，对于商场设置“线上下单，线下取/退货”（Click-and-Collect）和最后一公里配送（Last mile storage）服务的需求也将增长。•“国货”品牌继续走强，加速拓店国内品牌的新设和拓店需求将持续增强，尤其是国货美妆、国内设计师和国潮服饰、国内生活方式品牌以及3C用品。我们有望在购物中心看到此类品牌的进一步布局。人口结构关键词大都市圈本土品牌-2%0%2%4%6%8%10%-20%0%20%40%60%80%100%2013201420152016201720182019202020212022202320242025中国消费市场和线上线下零售额增速预测Store-based RetailingNon-Store RetailingRetailing数据来源：Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2021年3月零售总额增速（右）线下销售额占比（左）线下销售额占比（左） CBRECBRE解读| 产业地产政策要点•建设现代物流体系，推进120个左右国家物流枢纽建设，加快发展冷链物流。建设京津冀、长三角、大湾区世界级港口群；建设京津冀、长三角、大湾区和成渝世界级机场群。•保持制造业比重基本稳定，加快培育先进制造业集群。战略性新兴产业增加值占GDP比重超过17%；•加快建设新型基础设施，5G用户普及率提高到56%；数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。对房地产市场的影响•冷链升温，电商下沉疫情期间生鲜、医药等领域加速线上化令仓储需求迎来周期性高峰，CBRE预计2021-2023期间国内主要城市高标仓需求将较此前三年增长40%。冷链需求将呈现爆发式增长。目前国内生鲜食品流通过程中的腐损率接近20%，远高于发达国家的5%；而中国的人均冷库容量不及日本的1/2，美国的1/3。1十四五期间，基础设施的完善将推动电商进一步向低线城市和农村下沉，并利好区域物流枢纽和下级物流节点的高标仓储设施需求。自动化、人工智能等科技的应用是物流网络快速扩张同时保持乃至提升效率的关键。•数据中心需求方兴未艾5G的快速部署将利好云计算、物联网、大数据等数字经济核心产业的加速发展，并推动政府、社会的整体数字化转型。国际数据公司（IDC）的报告2预计，2018-2025年中国的数据圈将从7.6ZB增加至48.6ZB，是全球最大的数据圈。更重要的是，存储在公有云的数据占比将从2018年的3%增长至2025年的28%。•产业园区发展迎来升级契机十四五期间对先进制造业和战略新兴产业的政策支持力度将进一步提升，2020年下半年以来，国家已经颁布针对集成电路和软件、先进制造业的税收优惠政策3。东部地区和长江经济带将着力打造先进制造业集群，带动厂房、商务园区、研发设施和实验室等各类产业地产需求。数字化、绿色化、智慧化将是制造业升级进程中产业园区发展的重要趋势。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年3月物流枢纽关键词新基建制造业集群1.冷链升温：亚太区冷库投资指南，世邦魏理仕研究部，2019年9月2. 2025年中国将拥有全球最大的数据圈，IDC，2019年1月3.《印发新时期促进集成电路产业和软件产业高质量发展的若干政策》，2020年7月；《2021年政府工作报告》关于制造业研发费用加计扣除比例调升至100%的表述，2021年3月9.0%12.7%14.8%16.6%14.3%10.9%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0123456782018201920202021F2022F2023F百万平方米新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）国内主要城市高标仓库新增供应，净吸纳量和空置率 CBRECBRE解读| 物业投资政策要点•推动基础设施领