房价暴涨疲态初显，美国房市要凉了吗

新冠疫情爆发后，全球货币超发，各类资产轮番涨价。作为大类资产的房地产当仁不让，去年以来全球房价出现罕见齐涨。Knight Frank数据显示，去年3月至今年3月，全球房价平均上涨7.3%，美国以13.2%的涨幅排名全球第五。今年上半年美国房价加速上涨，竞价抢房屡见不鲜，也使得房市崩盘说不绝于耳，那么究竟美国当前的房产市场如何？未来房价还会继续上涨吗？引言>>>美国房地产在线挂牌网站Redfin的最新数据显示，6月份新增77.6万套房屋挂牌，同比增长8%；在线挂牌房屋成交71.7万宗，同比增长20.6%，其中56.4%的房屋最终售价高于挂牌价，同比增长近30%；最终售价与挂牌价的比例为102.6%，即房屋成交的平均溢价率为2.6%；挂牌房屋在市场上停留时间的中位数为14天，比去年6月减少25天；在线挂牌的房屋数量为75.7万套，同比减少39.6%，按当前销售速度，可满足1.1个月的市场需求。全美经纪人协会的数据显示，6月份25万以下房屋成交合计占比28%，其中10万以下房产成交比去年同期下降近1/4，10-25万成交下滑15.7%。25万以上各价格段的房屋成交量增幅随价格上涨而增加。其中100以上房屋成交占比7%，同比增长146.7%；75至100万占比6%，增长119.1%；50-75万占比16%，增幅81%;成交占比最大的是25-50万的房产，约合42%，增长24%。由此可见，上半年美国房地产市场延续了去年的火爆走势。6月房市依旧火爆 总价越高越受追捧>>>- 1 - - 2 -具体来看，销售方面，6月美国新屋销售折年数为67.6万套，为去年5月份以来的最低值；环比增速为负6.63%，连续三个月负增。实际上，新屋销售在今年1月份达到99.3万套（折年数）高点后开始下降，仅1月和3月环比增速为正，其余月份增速为负，其中2月和4月的负增速超过10%。销售：一房难求态势持续，销售速度逐步放缓>>>各价格段房屋成交量占比单位：美元0-100K100-250K250-500K500K-750K750-1M1M+4%24%43%16%6%7%0.00%-30.00%30.00%60.00%90.00%120.00%150.00%1M+750-1M500-750K250-500K100-250K0-100K146.70%119.10%81.10%24.00%-15.70%-23.70%各价格段成交量同比增速*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理*数据来源：NAR，58安居客房产研究院综合整理 - 3 -成屋6月份销售折年数为586万套，环比增速1.38%。今年以来成屋销售的高点同样是1月份，折年数为666万套，此后连降4月，直到6月再次转正。因此，虽然市场仍呈现出一房难求的态势，但新屋和成屋的销售速度均在减缓。美国月度新屋销售数量:折年数:季调（千套）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理400600800100012月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月202120202019美国成屋销售数量:折年数:季调（万套）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理20212020201930040050060070012月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 - 4 -价格：房价增速创纪录，高点回落疲态现>>>价格方面，6月份的新屋销售中位价为36.18万美元，环比降低4.96%，同比增长6%。去年初以来，新屋价格整体涨幅明显，尤其是今年的4月和5月，中位价同比增速超过20%，创1998年以来的最大涨幅，5月新屋中位价创下历史新高，达到38.07万美元。6月成屋销售中位价为36.33万美元，环比增长3.68%，同比增长23.4%。去年5月至今，成屋销售中位价的同比涨幅从1.91%不断攀升至当前的23.4%，增速惊人。成屋价格仍在上涨，但当前增速和高点相比已有回落，或许意味着拐点初现。美国新屋销售中位价（美元）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理20212020201925000030000035000040000027500032500037500012月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月美国新屋销售中位价同比增速*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理-10%-5%0%5%10%15%20%25%2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 - 5 -供应方面，6月新屋待售数量增至35.3万套，环比增加6.97%。今年以来，除了3月待售数量微降外，其余月份均为正增长。由于待售的增加，按当前销售速度计算，新屋去化周期提升至6. 3个月。6月成屋销售库存为125万套，同比提升3.31%，连续4个月正增长。今年一月，成屋库存创下有记录以来的历史最低值，仅有103万套，此后随着供给缓慢提升，库存也有所增加，但当前库存仍处历史低位。库存：补库存初现端倪，供需缺口仍待缓解>>>美国成屋销售中位价（美元）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理20212020201912月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月200000250000300000350000400000美国成屋销售中位价同比增速*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月0%5%10%15%20%25% - 6 -整体来看，新房待售告急的情况得到一定缓解，成屋库存仍然紧张。美国新屋待售数量及环比美国:新建住房待售:季调（千套）环比（%）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理050100150200250300350400-4%-3%-2%1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%2018年1月 3月 5月 7月 9月 11月2019年1月 3月 5月 7月 9月 11月2020年1月 3月 5月 7月 9月 11月2021年1月 3月 5月美国成屋库存及环比美国:成屋销售:库存（万套）环比（%）*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理050100150200-020%-15%-10%-5%0%5%10%2020年1月3月5月7月9月11月2月4月6月8月10月12月2021年1月3月5月2月4月6月 - 7 -3月初30年期抵押贷款固定利率短暂回升至超过3%，当时市场普遍认为利率会继续攀升，引发购房者Fear of Missing Out心理，市场竞争更加激烈，导致4、5月房屋成交中位价出现超纪录的同比增速。但随后利率再次掉头向下，恐慌性购房得以缓解，截至8月中，30年期固定贷款利率为2.87%，仍处于历史低位。市场普遍预测美联储在大流行后的首次加息时间会在2023年，即在接下来的两年里，房地产市场的低利率环境大概率得以维持，仍然是购房入市的好机会。本轮房产热背后的原因和影响因素分析：一、疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，美国房地产市场被彻底点燃。美国30年期抵押贷款利率*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理2.53.03.54.02020年1月3月5月7月9月11月2月4月6月8月10月12月2021年1月3月5月7月2月4月6月8月 - 8 -二、疫情爆发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求，也使得本轮房产热呈现出新的特点：即郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。三、本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。次贷危机后，建商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，房价暴涨。在Redfin追踪的全美最大的85个都市区中，所有地区的房价中位数与去年同期相比均呈上涨趋势。其中涨幅最大的是得克萨斯州的奥斯汀，同比上涨43%。一个典型的三房两卫郊区房6月份售价约为48.5万，而去年同期只有34万，涨幅惊人。位于伊利诺伊州的湖县和位于亚利桑那州的凤凰城分别上涨31%和30%，位居涨幅榜第二、三名。涨幅最小的是位于加州的三藩市，同比仅上涨2.6%。表：部分都市区销售中位价和增速*数据来源：Redfin，58安居客房产研究院综合整理都市区中位价（美元）同比增速（%）San Diego, CAMiami, FLMemphis, TNBoston, MASeattle, WASan Jose, CA770000415000260000650000735000140000026.422.120.920.120.119.9都市区中位价（美元）同比增速（%）Philadelphia, PAWashington, DCChicago, ILNew York, NYLos Angeles, CASan Francisco, CA280000520000325000663000828000159000018.518.518.217.317.32.6 - 9 -美国房地产补库存已初现端倪，新屋待售增速明显，成屋供应虽有增加但杯水车薪。疫情发生后，为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生，美出台了相关的房屋刺激保护措施。一项是名为Foreclosure and Eviction Moratoriums的止赎和驱逐禁令，它保护着由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）担保的独栋房房主，在禁令期间抵押贷款机构不能进行也不能推进在大流行之前已经在进行的止赎行动，为面临止赎的房主争取更多时间。另一项是Mortgage Forbearance Program，即允许借款人暂停支付贷款最长可达18个月，借款人需在宽限期后补缴欠款，但无需一次性支付。目前该项目保护着约160万借款人，占美国全部房贷数量的3.26%（8月16日数据）。此两项最重要的措施都将在9月30日失效，届时若不能延期，将会有相当数量的房产面临止赎，也意味着会有更多房产被迫出售，增加在售库存。除了保护房主，各州政府、CDC和FHFA等机构也出台了相应的措施禁止疫情期间房主驱逐租客，这些措施也大多将在9、10月份失效。届时，房主可选择重新租赁或出售房屋。高房价会驱使部分投资客获利了结，加速成屋供给。因此，我们认为成屋市场的供应增速也会逐步提升，对房价的高速增长起到平抑作用。次贷危机后美国成屋库存量走势*数据来源：WIND，58安居客房产研究院综合整理1001502002503003504002008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-01 - 10 -2019年美国各年龄段人群数量（百万）*数据来源：Statistic，58安居客房产研究院综合整理随着恐慌性购房的缓解以及加速补库存会在未来一段时间持续，房价无法继续如今年上