2021半年报点评：合约在管比维持高位，利润结构持续改善

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 18.26 一年内最高/最低价（港元） 27.8/14.8 市盈率（当前） 27.5 市净率（当前） 9.7 总股本（亿股） 8.7 总市值（亿港元） 159 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 业绩持续高速增长，丰富非居业态布局。公司公布2021半年报，上半年实现营收18.77亿元，同比增长53.6%，实现归母净利润2.86亿元，同比增长51.6%，营收和净利润均高于“三年三倍”业绩指引的复合增长率44.2%，向三年高增长目标迈出坚实一步。2021H1综合毛利率30.6%，较2020年底上升0.8个百分点。上半年公司通过收购浙江梁士和山东丽都物业公司，进入高校和医院物业管理领域，丰富非居业态布局。上半年公司非居业态在管面积1490万方，同比增长77.1%，在管面积占比提升至12%，多业态服务能力均衡发展。 ⚫ 合约在管比维持高位，三方外拓成效显著。截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为2.5亿平和1.22亿平，合约在管比达到2.05，储备面积处于行业领先水平，彰显未来增长潜力。2021年上半年新增合约面积4866万平方米，其中第三方新增占比48%，三方拓展面积同比增长86.9%，对母公司新城控股的依赖度进一步下降。期内直拓住宅项目中，新房面积占比达99%。公司整体项目楼龄结构优异，有望保持较高的利润率水平。 ⚫ 永续业务助力增值服务发展，利润结构持续改善。上半年公司社区增值服务实现收入2.92亿元，同比增长58.2%，毛利率同比回升2.5个百分点。社区增值服务毛利占比22.8%，同比提升0.6个百分点，成为公司第二大利润来源，利润结构持续改善。公司大力布局团餐和设备设施管理业务，并增强与基础物管的协同效应。上半年团餐业务收入达 4050万元，同比大幅增长355%。服务项目达到22个，日均服务超2万人。设备设施管理服务收入5670万元，同比增长78.3%，在管电梯数量超过2万台。电梯维护和团餐等永续性业务的高速增长，助力社区增值服务持续发展。 ⚫ 投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年EPS0.84/1.19/1.64元/股，对应PE18.1/12.8/9.3倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。 盈利预测 [Table_Profit] 2020A 2021E 2022E 2023E 营收（百万元） 2,873 4,262 6,031 8,197 营收增速（%） 41.8% 48.4% 41.5% 35.9% 归母净利润（百万元） 452 686 974 1,343 归母净利润增速（%） 60.4% 51.7% 42.0% 37.9% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.19 1.64 PE 27.5 18.1 12.8 9.3 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 合约在管比维持高位，利润结构持续改善 [Table_ReportDate] 新城悦服务(1755.HK)2021半年报点评 | 2021.09.02 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金流量表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 1,882 3,198 4,572 6,908 归母净利润 452 686 974 1343 金融资产与短期投资 245 245 245 245 折旧和摊销 16 12 12 12 应收款项及应收票据 357 554 844 1,229 营运资本变动 336 677 583 868 预付款项及其他应收款项 237 320 356 248 其他非现金调整 -17 -27 -19 -30 存货 18 27 36 50 经营活动现金流 787 1348 1549 2192 其他流动资产 728 780 1,006 1,050 资本支出 -10 -16 -18 -18 流动资产合计 2,985 4,559 6,458 9,237 长期投资减少 31 33 2 0 物业、厂房及设备 14 33 36 40 少数股东权益增加 48 0 0 0 权益性投资 0 8 6 6 其他长期资产的减少/(增加) -164 -34 -200 145 长期投资类 41 0 0 0 投资活动现金流 -95 -17 -216 127 商誉及无形资产 207 209 210 212 借款增加 0 100 50 40 其他非流动资产 67 101 301 156 股利分配 -225 -225 -343 -487 非流动资产合计 329 351 553 414 普通股增加 0 0 0 资产总计 3,314 4,910 7,011 9,651 其他融资活动产生的现金流量净额 82 110 334 464 应付账款及票据 297 541 768 1,036 融资活动现金流 -143 -15 41 17 短期借贷及长期借贷当期到期部分 0 0 0 0 现金及现金等价物净增加额 548 1316 1374 2336 其他流动负债 1,559 2,283 3,247 4,400 现金及现金等价物期末余额 1882 3198 4572 6908 流动负债合计 1,856 2,824 4,015 5,436 主要财务比率 2020 2021E 2022E 2023E 长期借贷 0 100 150 190 成长能力 其他非流动负债 48 18 22 27 营业收入增长率 41.6% 48.7% 41.5% 35.9% 非流动负债合计 48 118 172 217 归属普通股东净利润增长率 60.4% 51.7% 42.0% 37.9% 负债总计 1,904 2,942 4,187 5,653 获利能力 归属母公司所有者权益 1,282 1,798 2,593 3,710 毛利率 30.7% 29.5% 29.3% 29.8% 少数股东权益 128 170 231 288 净利率 15.8% 16.1% 16.2% 16.4% 股东权益总计 1,410 1,968 2,824 3,998 ROE 41.0% 44.6% 44.4% 42.6% 负债及股东权益总计 3,314 4,910 7,011 9,651 ROA 16.4% 16.7% 16.3% 16.1% 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 偿债能力 营业收入 2,866 4,262 6,031 8,197 资产负债率 57.5% 59.9% 59.7% 58.6% 营业成本 1,986 3,005 4,264 5,754 流动比率 1.6 1.6 1.6 1.7 毛利 881 1,257 1,767 2,443 速动比率 1.6 1.6 1.6 1.7 其他收入 7 7 8 8 每股指标（元） 营销费用 23 34 36 41 每股收益 0.55 0.84 1.19 1.64 行政费用 258 341 458 656 每股经营现金流 0.90 1.55 1.78 2.51 研发费用 0 0 0 0 每股净资产 1.56 2.19 3.16 4.52 其他费用 19 16 22 25 估值比率 利息费用 0 0 0 0 P/E 27.5 18.1 12.8 9.3 利息收入 61 70 80 90 P/B 9.7 6.9 4.8 3.4 权益性投资损益 0 0 0 0 其他非经营性损益 -7 0 0 -3 除税前利润 636 948 1,346 1,822 所得税 147 219 312 422 净利润 489 729 1,034 1,400 归母净利润 452 686 974 1,343 少数股东损益 37 43 60 57 公司简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 评级说明 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性 相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持 相对沪深300指数跌幅