请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业数据点评：销售投资增速逐步收敛，竣工迎来强复苏  商管行业：运营为体，轻装作甲，正是御风而上时  房地产行业周报：房企商票纳入监管，REITs试点范围增加保障性租赁住房 核心观点 [Table_Summary]  百强房企销售增速持续回落，单月销售负增长。TOP100房企累计全口径销售额达到80376亿元，同比增长14.3%，增速较1-6月下降11.9个百分点，增速持续回落。单月来看，TOP100房企7月单月销售额为10041.3亿元，同比下降7.6%，单月销售额年内首次出现负增长。  头部房企单月下降幅度大，市场集中度下行。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前7月累计销售额同比增速分别为19.2%、30.1%、39.7%和39%，上述梯队7月单月同比增速分别为-10.8%、-10.6%、-2.2%和-5.4%，各梯队单月增速均有所下降，其中TOP10及TOP11-20梯队下降幅度最大，其中中国恒大、新城控股、阳光城7月单月销售额同比降幅超过30%。市场集中度方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为13.3%、20.5%、29.3%、43.9%和53.2%，规模房企市场集中度水平较前5月有所下降，低于2020年末水平。  品牌房企平均目标完成率不足六成。重点关注的房企中前7月累计同比增速较高的为绿城（+92.7%）、金地（+53.7%）、旭辉（+52.9%）、融创（+49.4%）和招商蛇口（47.7%）。7月单月增速较高的为绿地（+61.8%）、金地（+22.3%）、绿城（+21.9%）和中海（+20.2%），其余重点关注房企7月单月均为负增长。从目标完成情况来看，重点关注的品牌房企平均目标完成率为56%。  百强新增货值同比下降，龙头房企占比持续增大。前7月百强房企共新增土地建面35042.3万平米，同比下降5.8%；累计拿地金额达到24331.5亿元，同比增长8.6%；新增总货值达到55181.3亿元，同比下降1%。分梯队房企来看，TOP10房企前7月拿地金额增速最高，同比增长39.7%；在其他梯队新增货值均为负增长的情况下，新增货值同比增长16.9%，占比达到百强整体的39.5%，较前6月提升0.9百分点。  下半年销售仍将承压，龙头个股估值待修复。7月单月百强房企销售同比增速下降，随着部分热点城市调控升级以及房地产贷款增速的下降，持续旺盛的地产需求释放节奏预计将受到影响，同时多个重点城市房贷利率有所上调，后续预计伴随着金融机构对房地产贷款集中度各项指标管理的落实，销售增速中枢将逐步下移。 当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。  风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.20.43-Aug14-Oct25-Dec7-Mar18-May29-Jul房地产沪深300 [Table_Title] 百强房企单月销售增速转负，龙头房企拿地优势尽显 [Table_ReportDate] 房地产 | 销售数据点评 | 2021.08.03 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1百强房企销售增速持续回落，单月销售负增长 根据克而瑞公布的2021年前7月百强房企销售业绩，TOP100房企累计全口径销售额达到80376亿元，同比增长14.3%，增速较1-6月下降11.9个百分点，增速持续回落。单月来看，TOP100房企7月单月销售额为10041.3亿元，同比下降7.6%，单月销售额年内首次出现负增长。 从我们跟踪的高频数据来看，重点监测的55个城市7月单月新房销售面积同比下降10%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为5%、3%和-33%。随着部分热点城市调控升级以及房地产贷款增速的下降，持续旺盛的地产需求释放节奏预计将受到影响，同时多个重点城市房贷利率有所上调，后续预计伴随着金融机构对房地产贷款集中度各项指标管理的落实，销售增速中枢将逐步下移。 图 1：TOP100房企累计全口径销售额及增速 图 2：TOP100房企单月全口径销售额及增速 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 3：重点监测城市月度销售面积增速 图 4：不同级别城市月度销售面积增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2 头部房企单月下降幅度大，市场集中度下行 分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前7月累计销售额同比增速分别为19.2%、30.1%、39.7%和39%，上述梯队7月单月同比增速分别为-10.8%、-10.6%、-2.2%和-5.4%，各梯队单月增速均有所下降，其中TOP10及TOP11-20梯队下降幅度最大，其中中国恒大、新城控股、阳光城7月单月销售额同比降幅超过30%。 入榜门槛方面，全口径入榜TOP5由2020年同期的2473亿元上升至3272.1亿元，同比提升32.3%，TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的门槛则分别提升40.1%、35.1%、 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 31%和52.8%。权益口径入榜门槛方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50及TOP100分别提升24.6%、34.7%、39.5%、45.4%和44.5%。 图 5：不同梯队房企前7月累计销售增速对比 图 6：不同梯队房企7月单月销售增速对比 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 7：各梯队全口径入榜门槛及增速 图 8：各梯队权益口径入榜门槛及增速 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取前6月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为13.3%、20.5%、29.3%、43.9%和53.2%，规模房企市场集中度水平较前5月有所下降，且低于2020年末水平。 图 9 房企集中度变化 资料来源：克而瑞，Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 3品牌房企平均目标完成率不足六成 具体房企来看，碧桂园前7月全口径累计销售额达到5008.2亿元，同比增长11.7%，万科（4064.3亿，+7.3%）、恒大（4002.9亿，-3.3%）分列其后，累计销售额均超4000亿元水平，构成第一梯队。其它重点关注的房企中前7月累计同比增速较高的为绿城（+92.7%）、金地（+53.7%）、旭辉（+52.9%）、融创（+49.4%）和招商蛇口（47.7%）。7月单月增速较高的为绿地（+61.8%）、金地（+22.3%）、绿城（+21.9%）和中海（+20.2%），其余重点关注房企7月单月均为负增长。 从目标完成情况来看，重点关注的品牌房企平均目标完成率为56%，其中目标完成率较高的为佳兆业集团（71%）、金地集团（67%）、华润置地（60%）、华润置地（60%）、招商蛇口（60%）。 表1 2021年前7月重点房企销售及目标完成情况 资料来源：克而瑞，首创证券 4百强新增货值同比下降，龙头房企占比持续增大 从新增土储的角度观察，2021年前7月，百强房企共新增土地建面35042.3万平米，同比下降5.8%；累计拿地金额达到24331.5亿元，同比增长8.6%；新增总货值达到55181.3亿元，同比下降1%。 分梯队房企来看，前7月TOP10房企拿地金额增速最高，同比增长39.7%；同时在其他梯队新增货值均为负增长的情况下，新增货值同比增长16.9%，占比达到百强整体的39.5%，较前6月提升0.9百分点，在土地集中供应和拿地资金受限制的背景下彰显土地获取优势；而TOP11-20房企拿地金额及对应货值降幅在各梯队中最大，分别同比下降11.4%和14.8%，新增货值为百强整体的18%，较前6月进一步下降0.7个百分点。 表2 2021年前7月百强房企土地获取情况 前7月土地获取情况 新增土地货值（亿元） 同比增速 占比 新增土地价值（亿元） 同比增速 新增土地建面（万方） 同比增速 TOP10 21775.2 16.9% 39.5% 9986.3 39.7% 14462.6 1.3% TOP11-20 9920.5 -14.8% 18.0% 4337.3 -11.4% 6196.9 -3.7% TOP21-50 13479.4 -11.6% 24.4% 6097 -6.6% 8456.5 -15.9% TOP51-100 10006.2 -2.4% 18.1% 3910.9 2.2% 5926.3 -8.1% TOP100 55181.3 -1.0% 100.0% 24331.5 8.6% 35042.3 -5.8% 资料来源：克而瑞，首创证券 企业7月销售额（亿元）单月同比增长1-7月销售额（亿元）累计同比增长2021年全年目标（亿元）目标完成率碧桂园744.0-2.1%5008.211.7%中国恒大435.0-13.5%4002.90.3%750053%万科520.0-11.9%4064.37.1%790051%融创中国491.5-5.9%3699.149.4%640058%保利地产420.3-13.6%3272.119.8%中海地产258.220.2%2330.320.4%396859%绿地控股230.361.8%1871.025.4%世茂集团220.9-23.8%1748.825.4%330053%华润置地230.2-4.0%1878.139.3%315060%招商蛇口203.5-11.0%1973.347.7%330060%龙湖集团190.2-9.3%1616.522.4%310052%新城控股169.1-19.3%1345.713.6%260052%金地集团256.222.3%1884.553.7%280067%中国金茂175.0-18.3%1476.518.8%250059%旭辉集团208.8-5.0%1570.352.9%265059%中南建设173.9-2.4%1263.727.4%250051%金科股份167.0-15.5%1188.015.6%250048%阳光城124.9-30.6%1138.15.4%220052%绿城中国147.521.9%1516.592.7%310049%中梁控股114.0-4.3%1070.234.4%180059%雅居乐集团82.1-22.6%835.427.2%150056%中国奥园96.10.6%771.927.8%150051%荣盛发展69.2-10.6%6