请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：多城市房贷收紧，板块估值再创新低  房地产行业周报：上海首批土地出让开启，行业投资及销售数据保持韧性  房地产行业数据点评：竣工增速修复，行业资金面承压 核心观点 [Table_Summary]  百强房企销售增速持续回落。TOP100房企上半年累计全口径销售额达到70334.7亿元，同比增长26.1%，增速较1-5月下降26.1个百分点。单月来看，TOP100房企6月单月销售额为14576.5亿元，同比增长0.4%，单月增速较5月下降18.1个百分点，增速回落明显。  各梯队房企表现分化。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前6月累计销售额同比增速分别为25.4%、38.8%、48.9%和48.8%，大型房企受制于基数规模而增速较低。入榜门槛方面，全口径入榜TOP5由2020年同期的1947亿元上升至2850亿元，同比提升46.4%，TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的门槛则分别提升46.8%、42.1%、46.3%和76.2%。同时规模房企市场集中度水平较2020年末均有进一步提升。  品牌房企平均目标完成率近五成。6月累计同比增速较高的为绿城（+103.2%）、旭辉（+68.7%）、龙光（+62%）、金地（+59.9%）和招商（59.9%）。6月单月增速较高的为融创（+46.3%）、绿城（+37.3%）、招商（+35.4%）、龙光（+23.5%）、绿地（+22.2%）。其中目标完成率较高的为佳兆业（62%）、金地（58%）、招商（54%）、中梁（53%）、 金茂和华润（52%）。  集中供地背景下龙头房企拿地优势明显。从新增土储的角度观察，2021年前6月，百强房企共新增土地建面31658.2万平米，同比增长9%；累计拿地金额达到22315.4亿元，同比增长23.7%；新增总货值达到50332.9亿元，同比增长14.2%。TOP10房企前6月拿地金额增速最高，同比增长41%，新增货值达到百强整体的38.6%，在土地集中供应的背景下彰显土地获取优势。  下半年销售承压，龙头个股估值待修复。6月单月百强房企销售增速延续下滑趋势，随着下半年销售规模基数回归正常水平，考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率水平的提升，同时在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下，近期重点城市房贷呈现收紧态势，预计银行下半年针对按揭贷的投放力度将边际下降，新房及二手房销售面临较大压力。 当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。  风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.20.46-Jul16-Sep27-Nov7-Feb20-Apr1-Jul房地产沪深300 [Table_Title] 百强房企销售承压，龙头房企拿地优势明显 [Table_ReportDate] 房地产 | 6月百强房企销售数据点评 | 2021.07.05 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1百强房企销售增速持续回落 根据克而瑞公布的2021年前6月百强房企销售业绩，TOP100房企累计全口径销售额达到70334.7亿元，同比增长26.1%，增速较1-5月下降26.1个百分点。单月来看，TOP100房企6月单月销售额为14576.5亿元，同比小幅增长0.4%，单月增速较5月下降18.1个百分点，增速回落明显。 从我们跟踪的高频数据来看，重点监测的55个城市6月单月新房销售面积同比下降6%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为24%、0%和-24%。往后看，随着销售规模基数回归正常水平，考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率水平的提升，同时在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下，预计银行针对按揭贷的投放力度将边际下降，市场将在刚性需求旺盛且低库存状态下处于高位盘整阶段。 图 1：TOP100房企累计全口径销售额及增速 图 2：TOP100房企单月全口径销售额及增速 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 3：重点监测城市月度销售面积增速 图 4：不同级别城市月度销售面积增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2 各梯队房企表现分化 分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前6月累计销售额同比增速分别为25.4%、38.8%、48.9%和48.8%，大型房企受制于基数规模而增速较低；上述梯队6月单月同比增速分别为2.7%、-10.5%、3.1%和3.5%，同比增速较5月大幅下降，其中TOP11-20同比下降主要由于梯队中绿地控股、龙湖集团、绿城中国6月单月销售额下降幅度较大。 入榜门槛方面，全口径入榜TOP5由2020年同期的1947亿元上升至2850亿元， mNyQmNmRpMnNzQmQrQzQoO6M9RbRtRrRpNpOfQmMqPiNrRsP6MmNtOxNqQvNxNmPpN 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 同比提升46.4%，TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的门槛则分别提升46.8%、42.1%、46.3%和76.2%。权益口径入榜门槛方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50及TOP100分别提升28.2%、45.8%、55.7%、33.1%和55.2%。 图 5：不同梯队房企前6月累计销售增速对比 图 6：不同梯队房企6月单月销售增速对比 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 图 7：各梯队全口径入榜门槛及增速 图 8：各梯队权益口径入榜门槛及增速 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取前5月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为14.6%、21.6%、31%、46.5%和55.9%，规模房企市场集中度水平较2020年末均有进一步提升。 图 9 房企集中度变化 资料来源：克而瑞，Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 3品牌房企平均目标完成率近五成 具体房企来看，碧桂园前6月全口径累计销售额达到4264.2亿元，同比增长14.5%，恒大（3561.6亿，+2.1%）、万科（3548.1亿，+11.6%）、及融创（3208亿，+64.8%）分列其后，累计销售额均超3000亿元水平，构成第一梯队。其它重点关注的房企中前6月累计同比增速较高的为绿城（+103.2%）、旭辉（+68.7%）、龙光（+62%）、金地（+59.9%）和招商（59.9%）。6月单月增速较高的为融创（+46.3%）、绿城（+37.3%）、招商（+35.4%）、龙光（+23.5%）、绿地（+22.2%）。 从目标完成情况来看，重点关注的品牌房企平均目标完成率为49%，其中目标完成率较高的为佳兆业集团（62%）、金地集团（58%）、招商蛇口（54%）、中梁控股（53%）。 表1 2021年前6月重点房企销售及目标完成情况 资料来源：克而瑞，Wind，首创证券 4集中供地背景下龙头房企拿地优势明显 从新增土储的角度观察，2021年前6月，百强房企共新增土地建面31658.2万平米，同比增长9%；累计拿地金额达到22315.4亿元，同比增长23.7%；新增总货值达到50332.9亿元，同比增长14.2%。 分梯队房企来看，TOP10房企前6月拿地金额增速最高，同比增长41%，新增货值达到百强整体的38.6%，较前5月提升2.6百分点，在土地集中供应的背景下彰显土地获取优势；而TOP11-20房企拿地金额及对应货值增速在各梯队中最低，同比增速分别为2.4%和1.3%，新增货值为百强整体的18.7%，TOP 21-50和TOP51-100新增货值分别占比25%和17.7%。 表2 2021年前6月百强房企土地获取情况 前6月土地获取情况 新增土地货值（亿元） 同比增速 占比 新增土地价值（亿元） 同比增速 新增土地建面（万方） 同比增速 TOP10 19441.7 20.8% 38.6% 8897.3 41.0% 12475.7 6% TOP11-20 9402.3 1.3% 18.7% 4043.4 2.4% 5758.9 8% TOP21-50 12599.8 8.4% 25.0% 5781.2 11.9% 8106.6 8% TOP51-100 8889.1 25.5% 17.7% 3593.5 37.6% 5317 21% TOP100 50332.9 14.2% 100.0% 22315.4 23.7% 31658.2 9% 资料来源：克而瑞，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 4 5投资策略：下半年销售承压，龙头个股估值待修复 6月单月百强房企销售增速延续下滑趋势，随着下半年销售规模基数回归正常水平，考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率水平的提升，同时在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下，近期重点城市房贷呈现收紧态势，预计银行下半年针对按揭贷的投放力度将边际下降，新房及二手房销售面临较大压力。 当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平，从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地集中供应导致的竞争格局优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。 推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。 风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。 行业简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 王嵩，房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。 分析师