6月百强房企销售点评：销售增速转负，格局分化加剧

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023年07月02日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:二手房挂牌数据解读？》 2023-06-26 2 《房地产-行业研究周报:降息对房贷利率有何影响？》 2023-06-18 3 《房地产-行业点评:缓慢恢复，仍具支撑——统计局5月数据点评》 2023-06-16 行业走势图 销售增速转负，格局分化加剧——6月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2023年6月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售金额同比分别-29%、-31.3%、-32.7%，相比5月份分别下降45.1pct、42.9pct、38.7pct。1-6月累计销售额同比增速分别为+11.4%、+5.7%、+1.2%，增速相比1-5月份分别-14.2pct、-12pct、-5.5pct。 6月百强销售额同比转负，环比小幅增长 6月，百强房企单月销售额降幅较大，同比下降32.7%，较5月下降38.7pct。主要或与1）5-6月市场表现低于预期，去化压力下房企年中推盘意愿弱于往年；2）22年6月高基数效应影响；3）销售下行、房价承压、居民收入预期不明朗，购房者观望态度较浓；4）发生少量房企新增违约事件及房企集中退市潮引起购房者信心波动，影响置业节奏等因素有关。 6月，百强销售环比小幅回升14.9个pct，但环比增幅处于历年同期最低水平。6月为传统年中冲刺月，去化压力下房企提高营销力度，头部房企中，华润、中海、龙湖、绿城月内均有促销活动。房企部分原本收回的折扣再次释放，部分城市出现价格战。除传统降价营销外，房企也普遍采用团购、直播、分销等渠道。但从实际效果看，市场去化动能仍较弱，需求转弱对房企业绩影响短期或仍将持续。 全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售分别为2481亿元、1548亿元、5663亿元，高基数效应下，同比分别-29%、-31.3%、-32.7%，增速相比5月份分别下降45.1pct、42.9pct、16pct，环比分别+1.4%、-2%、+3.6%。1）TOP10房企中除建发房产当月同比上升13.2%外，均同比双位数下降，碧桂园降幅最大，同比-54.1%。2）TOP11-20房企中有7家房企降幅超过30%。3）6月百强房企环比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100房企的环比增速分别为+1.4%、-2%、+3.6%。较5月相比，环比增速分别上升14.8pct、6.9pct、14.9pct。 分化格局继续演绎，地方国企韧性良好 头部国央企抗周期韧性较强，同比虽有下滑但降幅相对较小，头部民企单月销售额同比降幅均在30%以上。在TOP20房企中：1）国央企6月单月同比-23%，降幅低于其他类型（混合所有制同比-31.2%，民营同比-47.1%），环比+4.0%。其中，建发房产同比+13.2%，环比+20.1%，表现较好；2）头部民企销售单月同比均有下降，碧桂园、龙湖、滨江、新城控股同比分别为-54.1%、-31.4%、-47%、-51.3%； 3）混合所有制房企表现较为稳定，环比双位数上升11.8%。 近期各城市分化表现延续，下半年核心城市仍将是推盘重点区域，弱二三线以去库存为主。“以销定产”策略下，房企于一线推盘积极性仍显著高于二三线城市。值得注意的是，伴随三四线城市供给端参与主体出清，在低能级城市具有区域深耕优势的房企具备市占率继续提升的空间，下半年不排除逆势发力的可能。 年中房企促销力度加强，销售均价环比下降 6月销售均价环比下降5.5%，相比5月份下降1.7pct，主要或因去库存压力下，房企促销力度及手段升级；中小房企尤为明显，TOP50-100房企销售均价环比-21.8%。 从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售均价为18415、18269、18110元/平米，同比分别+17.3%、+7.4%、+11.2%，较5月份分别-5.7pct、5.1pct、-12.1pct，环比变动分别为-6%、4.4%、-5.5%。TOP10房企中，销售均价环比均有下降；同比来看，万科、碧桂园、绿城中国同比增速为负，分别为万科15381元/平米（同比-6.7%）、碧桂园8074元/平米（同比-3.9%）、绿城中国27518元/平米（同比-3.2%），其余房企销售均价单月同比均有上升，其中保利发展均价升至15208元/平米（同比+61.9%）。 6月房企大力促销背景下，市场表现仍较平淡，存量房去化节奏仍需加快，房企针对低效库存营销力度短期或将持续。近期地产需求侧政策出台频率明显增加，伴随更高频有力的推出，我们认为购房者置业信心具备提升空间，下半年房企销售存在边际修复机会。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、库存去化不及预期 -23%-19%-15%-11%-7%-3%1%2022-072022-112023-03房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图7：房企销售热力图 资料来源：克而瑞，天风证券研究所 公司名称22/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/06滚动12个月年初至今保利发展-22-1810-16-34245823375-20413万科地产-27-18-6-25-36-6-17-59-311-15-13-4中海地产-29-21122-11-9-191441054217-221130华润置地22941369971428611955-332941招商蛇口18184753-9-251245317164-292740碧桂园-48-41-28-29-28-23-45-32-22-6-39-54-35-35龙湖集团-411-5-22-22-4918631489-31-715绿城中国34-7-34-6612-1050518921-40516建发房产671-5291981029249921338134654滨江集团-11-13-691140176012689108-471935中国金茂-4015-5-34-19-200102374158-31-223金地集团-29117254-16-3969-820-7-53-8-15越秀地产88-3917520-14-1603533141533-43671华发股份2829451960-819294149766-173856绿地控股-66-53-35-65-34-6-14-1019-339-23-31-9中国铁建1054497827-14-6134720425412-492431融创中国-78-76-81-81-78-83-74-51-49-41-40-50-72-54新城控股-28-45-52-64-64-69-37-22-32-21-40-51-48-35旭辉集团-23-25-37-44-75-71-41-5-31-18-35-60-41-34卓越集团-49-55191-24-24916314142-30-923美的置业-30-25-37-46-48-38-13275128-20-38-211中交房地产-2510111820-63-347941019916352中国恒大-93-91-27-30-304637471-28-4664保利置业-22788133152-3084479287178108-4067112联发集团-30-28-20-2319-39-372215113660151358远洋集团-13-13-51-41-28-30-2735220-32-48-27-17首开股份-2-257-8-39-11-35-4527-137-25-14-14电建地产-2446215074-4341140951820331649国贸地产-37122141126127258-644621744135265120139路劲集团-35-2300020-204354844-17013世茂集团-69-74-65-60-64-30-40-43-15-17-35-56-56-36城建集团-1001212225-100-100-100-100102-4112-5431大悦城控股-57-5867-322-18-10024424210-7-31-19-5中南置地-72-65-64-69-65-47-29-20-27-17-25-28-53-24华侨城75-22-3333-57-20-225516611-42-711雅居乐-54-42-56-73-84-84-71-342410-16-36-54-26中建东孚-66-79314224317440352422199大家房产76-39123919877294023211833326163仁恒置地-2120775142-74-47-87126-4157390-78-19-29大华集团-56-16-5-40562-14-65546284182203583077武汉城建1317-14951-22-3213832-40-17-61-4-17伟星房产-5729146-38365224-357947671631047264中骏集团-95-40-40-44-8-39-9-43-44-41-45-65-38阳光城-55-78-85-81-78-86-70-1624-223-52-66-25佳兆业-78-59-35-86-36-10-6111210-33-3843宝龙地产-66-68-63-57-61-63-567-191-20-38-51-24新希望地产-62-25-65-29-20-54-40-12-35-30-54-61-45-42上海地产440143336中天美好集团-931473186-48123295121-5724-2227金融街64182-3172123-56331591-1230-572832TOP3-36-22-4-23-240-24-3410-4-22-14-7TOP10-35-2