头部房企月报（6月）：需求端动力不足，头部国央企销售增速转负

万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过。1）招商蛇口：发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成，交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油有限公司24%股权。 2）万科：腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。3）保利：125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股。 需求端动力不足，6月头部房企销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%。1）6月16家头部房企销售面积1753万方，同比下降32%；销售金额2905亿元，同比下降33%，增速转负。6月需求端动力不足问题仍然存在，虽然各城市仍坚持因城施策，但整体效果不明显，对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2）从6月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-24%、-41%； 销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-27%、-45%，头部国央企销售增速转负。 头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）6月16家头部房企拿地金额807亿元，环比上升29%，同比下降8%，但绝对规模相较2020年仍在低位。2）6月头部房企拿地平均溢价率约9.2%，一二线城市占比89%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额278亿元，2023年1-6月累计投资强度20%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-6月累计投资强度分别仅为5%、13%、10%、9%。 4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价128%，不断置换高质量土储。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模397亿元，同比-19%，头部房企发行信用债82亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如华润置地6月发债利率2.25%，相比2022年平均发债利率下降85bp；新城发行先后发行7亿和4亿公司债，利率6.3%、4.5%。 2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止6月底碧桂园年内到期债务185亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。 震荡格局，左侧布局。6月需求端动力不足问题明显，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。 2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、地产板块小幅上涨，头部房企普遍上涨 6月申万地产板块上涨1%，港股头部房企均上涨。6月申万地产板块上涨1%，在31个一级行业板块中排名15。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企中中南建设涨幅较大，上涨14.6%，绿地控股跌幅较大，下跌6.1%；港股旭辉仍在停牌中，其余8家房企均上涨，龙湖集团上涨26.4%，涨幅最大。 图表1 6月地产板块上涨1%，一级行业中排名15 图表2 6月A股头部房企普涨，港股均上涨 万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过。1）招商蛇口：发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成，交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油有限公司24%股权。2）华润：标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。3）万科：腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。4）保利：125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股。5）融创：债务重组相关决议案获股东特别大会投票通过，批准公司的法定股本通过新增50亿股股份由10亿港元增加至15亿港元。 图表3万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过 二、销售：销售面积下滑，房企分化持续存在 （一）销售金额下降33%，国央企增速转负 6月头部房企销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%，增速转负。6月16家头部房企销售面积1753万方，同比下降32%；销售金额2905亿元，同比下降33%，增速转负。疫情积压需求在2-4月份集中释放，6月需求端动力不足仍存在，虽然各城市仍坚持因城施策，针对性放松限购、限贷，给予购房补贴等宽松政策，但整体效果不明显，对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。 图表4头部房企6月销售面积同比下降32% 图表5头部房企6月销售金额同比下降33% 国央企与非国央企销售仍分化，国企销售转负。16家房企中，有8家国央企，8家民企及混合所有制企业。从6月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-24%、-41%； 销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-27%、-45%。6月整体市场热度显著下降，国央企销售面积和均价均转负。由于土储结构差异及各城市热度分化，国央企销售情况仍显著好于非国央企。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，销售增速分化或持续显现。 图表6 6月国央企销售面积同比下降24% 图表7 6月国央企销售金额同比下降27% 6月16家头部房企销售金额皆下降，旭辉销售金额同比下降59%。6月头部国央企和民企销售金额均下跌。从销售金额来看，旭辉、碧桂园、金地、新城、融创单月销售金额同比下跌超过50%，越秀下跌幅度最小，仅1%。销售面积来看，6月16家头部房企皆表现不佳，多家房企销售面积显著下跌，融创中国下跌幅度最大，同比下降58%。 图表8 6月头部国央企销售金额和面积均减少，旭辉销售金额同比下降59% （二）销售面积同比显著下降，销售均价小幅回落 6月销售面积同比显著下降，销售均价小幅回落。6月16家头部房企销售均价16574元/平，略低于5月均价，但仍保持高位；销售面积同比下降32%，销售均价同比下降1%，销售面积持续缩减，均价小幅回落。 图表9头部房企6月销售均价同比下降1% 图表10头部房企6月销售面积同比下降32% 6月16家头部房企销售均价同比下降1%，新城控股销售均价同比下降33%。16家房企中，7家房企销售均价同比上涨，其中越秀地产销售均价同比上涨30%，涨幅最大，单月销售均价为34301元/平，仍居首位。新城控股6月销售均价7102元/平，相较去年同期降低33%。 图表11 2023年6月新城、旭辉销售均价同比减少超过20% 三、投资：聚焦高能级城市明显，拿地金额创年内新高 （一）头部房企土地投资强度维持28%，拿地金额绝对规模创年内新高 6月头部房企拿地金额同比下降8%，环比向好，增长29%，绝对规模相较2020年仍处于低位。我们监测的16家头部房企6月拿地金额807亿元，环比上升29%，同比下降8%，但拿地金额相较2020年、2021年仍有较大差距，主要原因是民企拿地量大幅缩减，国央企普遍聚焦高能级城市确定性地块，投资仍偏谨慎。从投资强度看，环比趋势向好，6月16家头部房企土地投资强度为28%，环比增加26%。 图表12头部房企6月拿地金额807亿，同比下降8% 图表13头部房企6月土地投资强度28% 6月11家头部房企公开拿地，民企中龙湖、金地扩储，国央企保利、中海拿地积极。本月16家头部房企中有11家房企参与了公开市场拿地，1）国央企中保利拿地面积最大，达130万平，单月拿地金额222亿元，2023年1-6月累计投资强度达20%。2）中海拿地面积73万平，当月拿地金额最高，达278亿元，企业拿地质量较高，均位于一二线城市。 图表14 11家头部房企公开市场拿地 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市 头部房企拿地持续聚焦一二线城市，1-6月拿地占比89%。2023年房企投资逻辑预期趋于一致，聚焦高能级城市，主要原因是低能级城市流速不确定性较强，若流速较慢将拉长房企项目去化周期，拖累利润实现。1-6月16家头部房企在一二线城市拿地占比90%。 相较2022年87%小幅提升。 图表15 6月头部房企一二线城市拿地占比89% 图表16 1-6月头部房企在一二线城市拿地占比为90% 头部房企拿地主要集中在长三角，2023年1-6月拿地占比为36%。从2023年1-6月来看，头部房企拿地仍主要集在长三角，拿地占比由2022年的41%下降至36%。珠三角、环渤海、中西部拿地占比分别为28%、24%、13%。 图表17 6月头部房企拿地集中于珠三角和环渤海 图表18 2023年1-6月头部房企长三角拿地占比36% （三）头部房企拿地楼面价21233元/平，溢价率为9.2% 头部房企拿地楼面价/销售均价达到128%，置换高质量土储，溢价率上涨至9.2%。6月16家头部房企公开市场拿地平均楼面价21233元/平，环比上涨60%，楼面价/销售均价为128%，相比5月上涨50个百分点，本月土地放量地价普遍偏高，其中北京出让6宗地块，数量最多，拿地楼面均价高达48178元/平。6月溢价率为9.2%，土拍热度回暖。 图表19头部房企6月拿地楼面价为21233元/平 图表20头部房企6月拿地溢价率9.2% 中海、绿城、招商蛇口、越秀拿地楼面价均超过销售均价，越秀楼面价88607元/平。中海获深圳南山区地块，楼面价60349元/平米，与销售均价比值159%；绿城获取杭州地块，楼面价元45234/平米，与销售均价比值84%；招商蛇口获北京丰台区地块，楼面价40036元/平米，与销售均价比值118%；越秀获取北京海淀区地块，楼面价88607元/平，与销售均价比值258%。 图表21中海、招蛇、越秀拿地楼面价均超过销售均价 四、融资：境内外融资同比下降，部分房企偿债压力较大 6月行业境内融资和境外融资均同比下降。6月全行业境内信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共397亿元，同比下降19%。境外融资27亿元，同比下降67%。 图表22 6月全行业境内债券发行量397亿元 图表23 6月境外债券发行量27亿元 6月头部房企发行82亿元信用债，利率普遍较低。6月16家头部房企发行信用债合计82亿元，华润置地、招商蛇口、万科、新城控股、中海地产分别发行信用债25亿、21亿、20亿、11亿、5亿，央国企利率普遍较低。 图表24 6月16家头部房企发行信用债82亿元 国央企融资成本保持低位。国央企凭借天然信用优势，融资利率大多保持低位。16家房企中，新城控股票面利率最高，先后发行了票面利率为6.3%和4.5%的公司债。华润置地票面利率最低，发行了票面利率为2.25%的超短期融资债券。 图表25 6月招商蛇口发展发债利率2.25%，新城发债利率5.65% 部分房企2023年仍有较大偿债压力。1）部分房企2023年内偿债规模较大，截止2023年6月底，碧桂园年内到期债务仍有185亿元，金地、绿地2023年到期债务占比分别为24.8%、23%。2）分月度来看，融创7月份到期债务43亿元，龙湖到期42亿元。 图表26融创7月份到期债务43亿元，龙湖到期42亿元 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。6月需求端动力不足问题明显，下半年地产销售、投资仍