浅谈房地产评估机构拓展征地社会稳定风险评估业务

01 浅谈房地产评估机构拓展征地社会稳定风险评估业务 一、社会稳定风险及评估 （一）社会稳定风险 社会稳定 风险在 广义上 是指一种 导致社 会冲突 、危及社 会稳定 和社会 秩序的可 能性， 是一种 基础性的、 深层次 和结构 性的潜在 危害因 素，会 对社会的 安全运 行和健 康发展构 成严重 的威胁 。一旦这种可能 性变成 现实性 ，社会稳 定风险 就会转 变成公共 危机。 在狭义 上，社会 稳定风 险是指 由于所得分配不 均、发 生天灾 、政府施 政对抗 、结社 群斗、失 业人员 增加等 造成社会 不安、 宗教纠 纷、社会各阶段 对立、 社会发 生内争等 社会因 素引起 的风险， 仅指社 会领域 的风险。 02 （二）社会稳定风险评估 社会稳定 风险评 估是指 与人民群 众利益 密切相 关的重大 决策、 重要政 策、重大 改革措 施、重 大工程建设 项目、 与社会 公共秩序 相关的 重大活 动等重大 事项在 制定出 台、组织 实施或 审批审 核前，对可能影 响社会 稳定、 产生社会 矛盾引 发群体 性事件或 个体极 端事件 ，影响社 会稳定 风险的 因素开展系统的 调查、 科学的 预测、分 析和评 估，并 制定风险 应对策 略和预 案，以便 有效规 避、预 防、控制重大事 项实施 过程中 可能产生 的社会 稳定风 险事件， 确保重 大事项 顺利实施 。重大 项目社 会稳定风险评估 是重大 事项社 会稳定风 险评估 的组成 部分，其 风险由 两方面 组成：一 方面是 重大项 目本身带来的风 险，如 项目建 设征地补 偿不合 理等， 导致当地 居民的 直接利 益受损， 引发社 会风险 问题；另一方面 是重大 项目诱 发的风险 ，如项 目恶化 了当地的 水土环 境，致 使农产品 减产等 ，激化 了当地原有社会 风险问 题，诱 发了风险 事件的 发生。 在现实中 ，这两 方面的 风险并不 是孤立 存在的 ，而是呈现出相 互作用 和影响 的风险叠 加效应 。 （三）征地社会稳定风险评估 征地社会 稳定风 险评估 是指对在 组织实 施征地 阶段可能 影响社 会稳定 、产生社 会矛盾 引发群 体性事件或 个体极 端事件 ，影响社 会稳定 风险的 因素开展 系统的 调查、 科学的预 测、分 析和评 估，制定风险应 对策略 和预案 。重点从合 法合规、合 理、公开、公 平性以 及 群众的诉 求和被 征地农 民就业、生活保障、长远 利益等 方面进行 估计。 （四）社会稳定评估与环境影响评价的区别 环境影响 评价俗 称“环 评”，是 指对规 划和建 设项目实 施后可 能造成 的环境影 响进行 分析、 预测和评估 ，提出 预防或 者减轻不 良环境 影响的 对策和措 施，进 行跟踪 监测的方 法与制 度。 社会稳定 风险评 估和环 境影响评 价是在 项目开 工建设前 必须履 行的程 序，社会 稳定风 险评估 涉及到社会 领域、 环境领 域、文化 领域及 政治经 济领域， 体现了 多样性，最终目 标是社 会，即 人为环境的稳定 性，在 于“人”，通过 分析评 价及时 发现风险 ，化解 社会矛 盾，具有 明显的 主观性 和随机性。而环 境影响 评价包 括各个环境要素 ，是环 境的多维 表现，最终目 标是区域 环境质 量的改 善，评 03 价对象在 于“物”，通 过分析预 测环境 影响程 度，提出 环境保 护措施 ，客观性 和确定 性较强。故在评估内容 上，社 会稳定 评估要泛 于环境 影响评 价。 二、开展征地社会稳定评估的现实需求 （一）评估的法定性需求 2010年5月，国务院 办公厅关 于《进一 步严 格征地拆 迁管理 工作切 实维护群 众合法 权益的 紧急通知》中 规定， 拆迁项 目立项前 需要组 织专家 论证，广 泛征求 社会各 界特别是 被拆迁 人的意 见，并进行社会 稳定风 险评估 ；2012年，中共中 央 办公厅 、国务 院办公 厅《关于 建立健 全重大 决 策社会稳定风险评 估机制 的指导 意见（ 试行 ）》（ 中办 发[2012]2号）指出开 展重大决 策社会 稳定风 险评估 ，对于促进 科学决 策、民 主决策、 依法决 策，预 防和化解 社会矛 盾，构 建社会主 义和谐 社会， 具有重要意义； 同年8月，国 家发展改 革委为 建立和 规范重大 固定资 产投资 项目社会 稳定风 险评估 机制，制定 了 《 国 家 发 展 改 革 委 重 大 固 定 资 产 投 资 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 暂 行 办 法 》 （ 发 改 投 资 【2012】2492号），指出评 估主 体作出的 社会稳 定风险 评估报告 是国家 发展改 革委审批、核准或 核报 国务院审批、核 准项目 的重要 依据。同 时在十 八大报 告中强调 建立健 全重大 决策社会 稳定风 险评估 机制。十八届三 中全会 作出了 《中共中 央关于 全面深 化改革若 干重大 问题的 决定》， 强调健 全重大 决策社会稳定风 险评估 机制。十八届四 中全会通过的 《中共中 央关于 全面推 进依法治 国若干 重大问 题的决定》中明 确定规 定，“ 把公众参 与、专 家论证 、风险评 估、合 法性审 查、集体 讨论决 定确定 为重大行政决策 法定程 序 ，确 保决策制 度科学 、程序 正当、过程 公开 、责任 明确。2015年3月，十二届全国人大三 次会议 上，国 务院总理 李克强 作政府 工作报告 ，强 调落实 重 大决策社 会稳定 风险评 估机制。第十三届 全国人 大常委 会第十二 次会议于2019年8月26日通过新修正的《中 华人民 共和 国土地管理法》， 明确县 级以上 地方人民 政府拟 申请征 收土地的 ，应当 开展拟 征收土地 现状调 查和社 会稳定风险评估。 从而，自2004年“汉 源事件”发生后，始于 四川省遂 宁市的社会稳 定风险评 估制度，经过 十几 04 年的实践 ，逐步 完成了 从无到有 、从地 方到中 央的立法 过程， 最终以 法的形式 固定下 来，为 开展征地社会稳 定风险 评估业 务提供了 法律上 的支持 。 （二）评估的社会性需求 近年来， 随着农 村的城 镇化和重 大工程 的建设 ，经常性 地发生 由于土 地征用、 补偿方 面问题 而引发群体 性事件 。尤其 是在征地 拆迁过 程中， 各类社会 矛盾频 发。根 据中国社 科院发 布的社 会蓝皮书《2013 年中 国社会 形势分析 与预测 》显示: “每 年因各 种社会 矛盾 而发生的 群体性 事件多 达数万起甚至十 余万起 ，征地 拆迁引发 的群体 性事件 占一半左 右。” 蓝皮书 称“群体 性事件 的形成 原因，以征地拆 迁冲突 、环境 污染冲突 和劳动 争议为 主。其中 ，征地 拆迁引 发的群体 性事件 占一半 左右，环境污染 和劳动 争议引 发的群体 性事件占30%左右， 其 他 社 会 矛 盾 引 发 的 群 体 性 事 件 占20%左右。这些因土 地征收 产生的 潜在的社 会稳定 风险因 素导致诸 多重大 的社会 事件，都 与征地 过程中 被征地农民的“ 缺场” 和“失 声”分不 开的。 征地引 发的社会 稳定风 险主要 体现在事 前决策 及实施 过程中给人民群 众的生 活、生 产、财产 等和其 切实利 益相关的 各个方 面造成 的负面影 响和损 失的可 能性。社会稳定 风险涉 及到政 府决策部 门、实 施部门 、执行部 门、基 层组织 及相关利 益者等 诸多组 织和个人，要从 源头上 化解土 地征收社 会稳定 风险， 就必须引 入第三 方机构 来进行监 督，厘 清各部 门的责任及可能 存在的 风险点 或风险节 。按照 科学、 客观、全 面、系 统性等 原则开展 评估， 收集来 自不同相关利益 者的诉 求与声 音，提出 预防和 化解措 施。在现 代法治 精神要 求下，开 展征地 社会稳 定风险评估有助 土地征 收民主 、科学决 策的形 成与实 现，是保 障科学 决策与 和谐社会 的重要 基础， 也是保障征地实 施的先 决条件 。 （三）评估的系统性需求 征地社会 稳定风 险评估 主要以征 地阶段 可能潜 在的风险 为主， 从合法 性、合理 性、可 行性、 可控性及与 周边环 境互适 性方面出 发，进 行社会 稳定风险 识别。 目前， 整个征地 过程是 一个完 整的、有效的体 系，体 系含盖 征地决策 、补偿 方案 、安置方案 、 “三清 ”资料、安 置房源 位置与 数量等必备数据， 也包括 为该体系提供服 务的相 关单位 ，如征地 事务中 心、动 迁办、动 迁公司 、评估 公司、 05 拆房公司 等。整 个征地 流程所需 时间跨 度较长 ，征地社 会稳定 评估应 当贯穿于 征地工 作的始 终，不同的数据 和不同 的参与 单位，发 挥不同 的作用 ，皆在维 护社会 稳定， 保障征地 项目的 实施。 但在这个流程中 ，不同 的时间 节点上， 征地双 方当事 人均受其 他动态 风险的 影响，而 所有风 险因素 最终会在征地环 节中得 到释放 ，甚至出 现连锁 反应。 风险评估 需要科 学、系 统来进行 风险识 别，对 征地过程所涉及 到的各 个环节 展开专业 性的社 会稳定 风险识别 ，对不 同环节 的风险点 制定有 针对性 的预防措施，达 到开展 征地社 会稳定评 估的目 的。 (四)评估的趋势性需求 征地社会 稳定风 险评估 目的是从 源头上 有效预 防和减少 因征地 引发的 社会矛盾 和社会 不稳定 因素，提出 预防、 化解措 施，保障 项目征 地的开 展。属于 征地房 地产价 格评估业 务的前 身，属 房地产价格评估 的上游 业务， 与房地产 价格业 务存在 一定的差 异，但 两者目 标一致。 房地产 评估机 构开展征地社会 稳定风 险评估 业务，拓 展现有 评估业 务来源， 并将征 地评估 期间业已 形成的 风险因 素在社会稳定风 险评估 业务中 予以关注 ，打通 现有评 估上下游 服务链 的堵点 ，连接断 点。基 于评估 机构长期在征地 评估一 线工作 经验，拥 有丰富 的对社 会稳定风 险点的 识别能 力，这也 是在新 形势下 ，房地产评估基 于现有 业务， 拓展新业 务的趋 势所在 。 06 三、房地产评估机构开展征地社会稳定评估业务的优势 （一）风险调查人员优势 房屋征地 补偿评 估往往 涉及到众 多的最 直接核 心利益者 ，即房 屋补偿 主体，各 主体均 有在第 一时间得到 房地产 评估人 员现场查 勘的需 要，这 就需要有 较多的 评估人 员参与其 中，对 被征收 房屋进行现场查 勘，收 集相关 资料。为 此，评 估机构 组建了房 屋征收 评估团 队，来满 足客户 的需求 ，并将现场勘查 中发现 的问题 或不公平 、不合 理的现 象向委托 方反映 。同时 ，为保证 评估机 构的竞 争力，对服务于 征收评 估的人 员数量和 素质提 出了更 适合征收 评估的 标准， 来提供全 方面的 服务， 引导被征收人在 合法、 合理、 公平范围 内表达 诉求， 避免重大 社会稳 定风险 因素的发 生。这 种与被 征收人一对一的 接触， 不仅展 现出了评 估人员 应有的 专业水准 和耐心 ，还展 示了评估 人员的 大局意 识和责任。 （二）风险识别组织优势 房地产评 估机构 开展评 估执业必 需加入 地方性 行业协会 和全国 性估价 行业协会 ，接受 全国性 和地方性行 业估价 师协会 的监督和 自律管 理。行 业协会是 在政府 的倡导 下,自发 组织的 一种民 间 协作组织,是政 府与企 业之间 的 桥梁和纽 带。行 业协会 能向政府 传达企 业共同 要求,及 时反映 企业经 营 状况,跟踪和分 析整个 行业的 发展状况 ；规范 市场管 理,参与 行业标 准和规 范 的制定， 协调行 业内企 业之间的经营行 为；反 映行业 的呼声和 利益要 求,积 极 寻求社会 各界对 行业发 展的支