房地产：22城首批集中供地深度解读-“两集中”走出第一步，也只是第一步

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量，土地市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读 “依旧很稳”——长沙首批集中供地深度解读 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年7月7日 集中供地系列 “两集中”走出第一步，也只是第一步——22城首批集中供地深度解读 核心观点： 1.热点城市热度居高不下，企业间竞争仍是强者恒强 首批集中供地，大部分热点城市热度仍旧居高不下，企业盈利空间承压；企业间强者恒强的局势依旧，头部企业、央企拿地优势明显，以仅个位数的数量占比，拿地金额、建面分别达到三成、两成左右，三道红线绿档房企拿地表现也明显优于其他。 2.供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出让规则和政策的完善也必须尽快提上日程。 我们认为，目前集中供地政策对土地市场热度有一定程度影响，但是总体来说并未完全起到稳定土地市场和预期的作用。 同时，供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出让规则和政策的完善也必须尽快提上日程，以上海、苏州等为代表的城市，实行接近平均价者得的拍地模式以及一系列配套政策，目前来看是平稳土地市场的行之有效的措施。 3.随着规则和政策的不断完善，集中供地政策的作用将逐步显现。 展望后续集中供地的市场热度和竞争态势，我们认为出让规则和政策的调整会有很大影响，随着后续规则和政策不断完善，集中供地政策的作用也将逐步显现。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 截至6月底，引发广泛关注的22城首批集中供地全部出让结束，成交土地金共计10552亿元，成交建面10794万方,拿地企业超过400家。首批集中供地各城表现如何，哪些企业收获颇丰？从首批集中供地成交情况来看，集中供地政策是否达到了稳定市场的作用？后续我们又能期待政策的哪些优化和调整？本文将全面回顾22城首批集中供地出让，深度解读首批供应和成交特点，并展望后续批次供地表现。 目录 一、 出让规则和政策篇： ....................................................................................................... 2 1、绝大部分城市限地价，一半以上城市地价房价双限 ..................................................... 2 （1）限地价是绝对主流，北京、上海、成都严控地价上升幅度 ............................. 4 （2）保证金比例多在20%左右，杭州企业参与资金门槛较低 .................................. 4 （3）一半以上城市地价房价双限，长三角限价普遍 ................................................. 4 （4）少数城市限马甲，重庆期望通过支付期限控制竞争热度 ................................. 5 （5）武汉、长沙等城市有不同比例产业引入或建设要求 ......................................... 5 2、三类拍地模式，限价+一次性报价可称“一股清流” ................................................... 5 3、政策优化调整已在路上 ..................................................................................................... 6 二、 城市供应与成交篇： ....................................................................................................... 7 1、宅地计划供应量上升城市更多，首批供应三成以下是主流 ......................................... 7 2、大部分热点城市热度仍高，上海市场表现平稳 ............................................................. 9 （1）成交金额破万亿，部分热点城市溢价率下降 ..................................................... 9 （2）大部分热点城市热度居高不下，城市间冷热分化明显 ................................... 11 （3）大部分热点城市盈利空间较窄，上海目前较为理想 ....................................... 12 （4）北京、无锡、厦门头部企业集中 ....................................................................... 14 3、后续热度平抑有赖于拍地模式调整 ............................................................................... 15 三、 企业表现篇： ................................................................................................................. 15 1、中小民企是参与主力，华东企业积极出动 ................................................................... 15 2、头部企业、央企优势明显，华南企业拿地力度大 ....................................................... 16 3、资金优势极大影响拿地力度，绿档房企表现远超其他档位 ....................................... 18 4、集中供地促使规模房企上半年投资力度加大 ............................................................... 18 5、强者恒强态势或仍将延续 ............................................................................................... 19 四、 结语：集中只是第一步，后续需不断完善出让规则和政策 ..................................... 19 一、 出让规则和政策篇： 1、绝大部分城市限地价，一半以上城市地价房价双限 出让规则和政策是城市制定的拿地游戏规则，是政府调控土地市场直接而有力的手段，直接影响城市土拍的市场表现。对22城首批集中供地的出让规则和政策进行梳理，我们发现其有如下特点。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：22城首批集中供地出让规则和政策总结 编号 城市 主要出让方式 限地价幅度 限房价 保证金比例 1 北京 限价+ 竞配建+竞品质/竞品质/竞政府持有产权 不到10%，热点 地 块 低 至3%以下 全部 20%左右 2 广州 竞配建+摇号 大部分45%左右 - 20%左右，2宗50% 3 天津 竞配建 42% - 20%-50%，平均29%，主城1块地100% 4 沈阳 竞配建 17% - 20%左右 5 长春 竞配建 - - 20%，1宗100% 6 济南 竞配建 - - - 7 深圳 竞配建 45% 全部 50%，1宗人才房20% 8 厦门 竞配建 岛内25%，岛外50% 岛内 20% 9 福州 竞配建/竞自持/摇号 30%、49%（长乐） 主城区 20%（主城）、30%（其他区，1宗50%） 10 宁波 竞自持/竞配建 28% 全部 20% 11 合肥 竞自持+摇号 28% 全部 20%-30%之间为主，少部分40%、45% 12 无锡 竞自持 16% - 20%为主，其余30% 13 杭州 竞自持 30% 全部（除2宗人才租赁房） 20%，1宗80%；托底保证金上限5000万 14 青岛 竞自持 - - 大部分100%，约1/6为50% 15 成都 竞自持 10% 全部 - 16 南京 摇号 20%-30%不等 全部（除1宗拆迁安置房） 20%为主，其余30%，2宗到50% 17 长沙 摇号 9%-50%之间，平均19% 超过六成限毛坯上限 50%，2宗30% 18 郑州 一次性报价/摇号 最 高 限 价100%左右 1/4地块限毛坯上限和装修价格 50% 19 苏州 一次性报价 最高限价平均14% - 30%为主，其余20%、50% 20 上海 一次性报价 最高限价10%左右 全部 20% 21 重庆 价高者得 - - 20%为主，其余30%、50%、最高100% 22 武汉 - - 20% 资料来源：亿翰智库，各城自然资源和规划局官网 注：本表仅列示22城占主要地位的出让方式，本文在分析中也仅针对城市主要的出让 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 方式。 （1）限地价是绝对主流，北京、上海、成都严控地价上升幅度 主要出让方式上，限地价是绝对主流，除重庆、武汉外的20城均限地价。触及地价上限后，竞配建、竞自持是多数城市的选择，不过有一些城市采取更加创新或者简单的方式，上海、苏州地块触及限价后进入一次性报价环节，报价接近出价平均值的竞得地块，南京、长沙则是直接摇号确定竞得人。值得注意的是，北京、广州、合肥三城的竞争环节最高有三层，北京部分地块在竞配建/自持到顶后继续竞品质，广州、合肥则是摇号；北京是此次唯一一个采取竞品质措施的城市，部分地块触及限价或竞配建/自持到顶后，企业需要报送高标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质，对参与企业提出更高要求