房地产：长沙首批集中供地深度解读-“依旧很稳”

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量，土地市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年6月23日 集中供地系列 “依旧很稳”——长沙首批集中供地深度解读 核心观点： 1.市场热度一般，溢价率较2020全年有所下降。 36宗地流拍3宗，其余地块六成为底价成交，平均溢价率8%，较2020年全年水平下降3个百分点。定向性质的地块占到三到四成，以及一些地块本身允许的溢价空间有限，都是长沙首批集中供地热度不高的原因。 2.区域、地块热度分化明显。 天心区供地少而精，仅供一宗地，但楼面价水平与热度均一骑绝尘；长沙县温度低，所供两宗地一宗以底价成交一宗流拍。除所处区域外，地块质量、出让条件等也影响地块热度，若多个因素均一般则易出现流拍。 3.获地企业基本都是熟面孔，外来头部企业依然占上风。 保利依然积极，绿城通过摇号夺得备受瞩目的天心区地块，中海等暂未出现。 4.房企盈利空间有保证。 此次供地的地货比平均为0.5，比较适中，两宗地货比相对高的地块暂未设定房价上限，政府后续价格监制会留出一定盈利空间。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 6月9日，随着现场摇号环节结束，长沙首批集中供地出让正式落下帷幕。以稳著称的长沙市场，此番热度如何？供应和成交又有哪些特点？本文将全面分析长沙首批集中供地供应与成交，得出结论。 目录 一、 宅地供应明显增长，首次试行竞自持租赁住房面积 ................................................... 2 1.1 宅地供应明显增长，首批供应量适中 ........................................................................... 2 1.2 内五区是供应主力，长沙县暂未放量 ........................................................................... 2 1.3 首次试行竞自持租赁面积,三至四成地块或为定向出让 ............................................. 3 1.4 天心区唯一宗地起始楼面价近万，远超其他地块 ....................................................... 3 二、 定向地块多+有限溢价空间，土地市场热度一般 ......................................................... 4 2.1 天心区供地少而精，楼面价和成交热度一骑绝尘 ....................................................... 5 2.2 外来头部企业牢牢占据上风，保利拿地多、绿城运气佳 ........................................... 6 2.3 地块冷热分化明显，地货比适中 ................................................................................... 7 三、 结语：长沙土地市场依旧很稳 ....................................................................................... 8 一、 宅地供应明显增长，首次试行竞自持租赁住房面积 1.1 宅地供应明显增长，首批供应量适中 2021年长沙市六区一县计划供应宅地1027.69万方，相较2020年增长60%。首批集中供地，长沙供应涉宅地36宗，共334.4万方，占全年计划33%，占比适中。 1.2 内五区是供应主力，长沙县暂未放量 首批集中供地六区一县均有供应，其中内五区是供应主力。内五区供地28宗，占比达78%，供应面积占比超过70%，其中岳麓区供应最多，供出总宗数的1/3，供应面积也第一。这与长沙市2021年度住宅用地供应计划的区域分布大体一致，2021年内五区计划供应面积占比65%，岳麓区单区占比达25%，长沙县计划供应量仅次于岳麓区，但此次供应并不多，预计后续供地中供应量将会有明显提升，成为主力区域之一。 同时，此次集中供地多个热门板块如梅溪湖、麓谷、高铁会展新城等均有供出，热门板块供应宗数占比超六成。 图表：长沙第一批集中供地区域分布 区域 供应宗数 供应面积（万方） 岳麓区 12 93.2 雨花区 8 78.1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 区域 供应宗数 供应面积（万方） 开福区 6 57.4 天心区 1 6.6 芙蓉区 1 3.2 内五区 28 238.7 望城区 6 56.0 长沙县 2 39.7 合计 36 334.4 资料来源：亿翰智库、长沙市自然资源和规划局。 注： 1.长沙首批集中供地范围是六区一县，不包括2个代管县。因此本文所指长沙或长沙市均指长沙市六区一县。 2.供应面积指土地出让的占地面积。 1.3 首次试行竞自持租赁面积,三至四成地块或为定向出让 出让方式上，以限价+摇号挂牌出让为主，其余方式还有价高者得、限价+竞自持+摇号，值得注意的是，此次为长沙市首次试行触顶后竞自持租赁住房面积。2020年10月，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合印发的《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则》明确指出，长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让，住宅、商业性质租赁住房自持年限分别为10年、5年。 此次供地地价限制幅度9%-50%之间，平均19%，采用限价+竞自持+摇号出让的地块最高竞自持比例平均为95%。同时，六成地块限房价，超五成地块为房地价均限的限竞房。 出让条件方面，三到四成地块的出让条件比较严格，指向性明确。此次出让中，近四成地块对竞买人资质、规模、行业地位或者建设经验等有明确要求，超过35%地块有产业引进或者总部建设或引进要求，涉及产业主要是第三产业，包括酒店、长租公寓、外贸、生物医药科技、科技金融、汽车文化产业等。 1.4 天心区唯一宗地起始楼面价近万，远超其他地块 长沙36宗地起始总价388.2亿元，地块起始价最低0.5亿元，最高27亿元，平均10.8亿元。起始楼面价平均为4611元/平，天心区所供唯一一宗地块起始楼面价达9500元/平，远超出其他地块，芙蓉区所供唯一宗地为5900元/平，其余区域起始楼面均价在3000-5000元/平之间。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：长沙第一批集中供地起始楼面价分布 区域 供应宗数 平均起始楼面价（元/平） 天心区 1 9500 芙蓉区 1 5900 岳麓区 12 4992 开福区 6 4779 雨花区 8 4451 望城区 6 3370 长沙县 2 3100 合计/平均 36 4611 资料来源：亿翰智库、长沙市自然资源和规划局。 二、 定向地块多+有限溢价空间，土地市场热度一般 长沙首批集中供地供出36宗涉宅地，最终成交33宗，流拍3宗，成交总价381.2亿元，楼面均价5235元/平。此次出让整体市场热度一般，33宗地块中近六成地块为底价成交，平均溢价率8%，4宗触顶后需竞自持的地块最终3宗达到竞自持，平均竞自持比例11%。 与2020年相比，此次集中供地楼面均价提升超50%，溢价成交比例上升2个百分点至42%，但溢价率低于2020年3个百分点，跌破10%。 长沙首批集中供地热度并不高有两个直接原因，第一是定向性质的地块占比有三到四成，而这些地块几乎都是底价成交的，第二是其余地块中很多地块的限价幅度较低，因此即便触顶成交溢价率依然不高。从下表我们可以清晰地看到，即便都是触顶成交，除天心区[2021]长沙市048号和岳麓区[2021]长沙市041号允许接近50%的溢价外，其余10宗地块限价幅度均不高，5宗地块甚至仅在9-10%之间。 图表：长沙首批集中供地12宗触顶成交地块限价幅度情况 编号 地块编号 区域 限价幅度 1 [2021]长沙市048号 天心区 49% 2 [2021]长沙市041号 岳麓区 47% 3 [2021]长沙市043号 岳麓区 25% 4 [2021]望城区016号 望城区 20% 5 [2021]长沙市036号 岳麓区 20% 6 [2021]长沙市038号 岳麓区 18% 7 [2021]长沙市042号 岳麓区 14% 8 [2021]长沙市031号 开福区 10% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 编号 地块编号 区域 限价幅度 9 [2021]长沙市044号 岳麓区 10% 10 [2021]长沙市046号 雨花区 10% 11 [2021]长沙市047号 开福区 10% 12 [2021]长沙市045号 芙蓉区 9% 资料来源：亿翰智库、长沙市自然资源和规划局。 注：限价幅度是指限地价地块所允许的最高溢价空间，即最高限价较起始价的上升幅度。限价幅度=(最高限价-起始价)/起始价。 2.1 天心区供地少而精，楼面价和成交热度一骑绝尘 楼面价水平上，天心区断层第一，第二梯队芙蓉区、岳麓区，第三梯队开福区、雨花区，第四梯队长沙县、望城区。天心区所供一宗地成交楼面价冲破14000元/平，直接刷新长沙市楼面价记录，是第二名芙蓉区的两倍还多；芙蓉区也仅供一宗地，成交楼面价6450元/平，供地大户岳麓区楼面均价5711元/平；开福区、雨花区成交均价在4500-5000元/平之间；长沙县、望城区成交均价低于4000元/平。与2020年相比，除开福区成交楼面价有所下降外，其他区域均有不同程度上升，天心、芙蓉首批供地少而精，楼面价上升幅度分别达262%、122