房地产行业周报：多城市房贷收紧，板块估值再创新低

多城市房贷收紧，板块估值再创新低行业评级：看好（维持）报告日期：2021年6月28日房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001房地产行业周报 概要房地产行业周报证券研究报告核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•重点房企5月销售情况•房企融资情况•重点公司动态•重点公司估值•上周上海首批集中供地正式落下帷幕，本次土拍为“限地价+一次书面报价”的竞价方式，限定土地最高报价溢价率为10%，后进行一次书面报价，结合延用的打分制，房企每拿一块地都会被扣除15分，使得竞拍机会更加均等。在新规则下，上海本次土拍平均溢价率仅为5.81%，地价水平得到有效控制。武汉于6月25日开启首次集中供地，当日成交29宗涉及住宅地块，成交总价396亿，平均溢价率2.05%。多数为底价成交，个别地块溢价率高企，最高溢价率66.5%。•近期重点城市房贷呈现收紧态势，6月10日起，杭州多家银行的首套房、二套房最低贷款利率均上调20BP，分别由5.4%、5.5%上调至5.6%、5.7%。工商银行发布最新通知，自6月25日起，工商银行广州地区房贷利率调整为首套LPR+90BP至5.55%，二套为LPR+110BP至5.75%，民生银行、平安银行、邮储银行等近日也相继上调了其在广州地区的房贷利率。截至目前，广州地区的房贷利率已经突破了2018年10月份的顶点，达到近年来的新高。此外，上海多家银行的本季房贷额度告急，上半年额度用完，第三季的额度不足，办理房贷要等到第四季度。在金融机构房地产贷款集中度管理对于个人抵押贷款比例的约束下，预计银行针对按揭贷的投放力度将边际下降，市场将在刚性需求旺盛且低库存状态下处于高位盘整阶段。•投资建议：建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。 板块行情回顾周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-0.10%-7.09%上证指数2.34%3.87%行业相对涨跌幅-2.44%-10.96%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数1.69%7.55%内房股（剔除物业板块）2.32%3.41%相对涨跌幅0.62%-4.15%物业板块3.97%26.22%相对涨跌幅2.28%18.66%资料来源：Wind，首创证券上周（6.21-6.25）申万房地产指数下跌0.1%，沪深300指数上涨2.69%，上证指数上涨2.34%，板块相对上证指数收益为-2.44%，板块表现弱于大盘（24/28名），年初至今申万房地产指数下跌7.09% ，相对上证指数收益为-10.96% ；房地产指数PE（TTM）为7.93倍，沪深300指数PE （TTM）为14.85倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为2.32%，相对恒生指数（1.69%）收益为0.62%，年初至今内房股平均涨幅为3.41%。物业板块上周平均涨幅为3.97%，相对恒生指数收益为2.28%，年初至今物业板块平均涨幅为26.22%。房地产行业周报证券研究报告 板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，上周A股板块中*ST中迪涨幅17%居首，*ST全新和*ST绿景涨幅位居其后；招商积余跌幅居首，西藏城投、顺发恒业、世联行和万泽股份跌幅位居其后。内房股板块中，上周首创置业涨幅59.6%居首，绿城中国、国瑞置业涨幅位居其后；太阳城集团跌幅居首，易居企业控股、佳源国际控股、花样年控股和SOHO中国跌幅靠前。物业板块中，上周世茂服务涨幅19.2%居首，合景悠活、金科服务、恒大物业及华润万象生活涨幅位居其后；招商积余为物业板块下跌最大个股，上周下跌11.4%，和泓服务、绿城服务、金融街物业及彩生活跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅001914.SZ招商积余-11.4%600773.SH西藏城投-7.8%000631.SZ顺发恒业-5.5%002285.SZ世联行-4.2%000534.SZ万泽股份-4.2%股票代码股票名称涨跌幅0873.HK世茂服务19.2%3913.HK合景悠活17.5%9666.HK金科服务12.8%6666.HK恒大物业12.1%1209.HK华润万象生活11.6%股票代码股票名称涨跌幅001914.SZ招商积余-11.4%6093.HK和泓服务-4.7%2869.HK绿城服务-3.5%1502.HK金融街物业-3.2%1778.HK彩生活-3.1%股票代码股票名称涨跌幅2868.HK首创置业59.6%3900.HK绿城中国26.6%2329.HK国瑞置业11.0%3333.HK中国恒大7.2%0832.HK建业地产4.7%股票代码股票名称涨跌幅1383.HK太阳城集团-5.7%2048.HK易居企业控股-5.1%2768.HK佳源国际控股-3.5%1777.HK花样年控股-3.3%0410.HKSOHO中国-3.1%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅000609.SZ*ST中迪17.0%000007.SZ*ST全新16.4%000502.SZ*ST绿景15.1%600052.SH浙江广厦14.1%000668.SZ荣丰控股12.5%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券中央层面，央行公布6月LPR，1年期为3.85%，5年期为4.65%，连续14个月不变；住建部等三部门发文，加快农房和村庄建设现代化；四大行调整存款利率有升有降，定存利率最高3.25%；国家发改委通过《福州都市圈发展规划》，支撑福建全方位发展；发改委等三部门联合印发文件，支持综合性养老服务机构建设。日期政策概要政策内容6月21日中国人民银行公布贷款市场报价利率1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，5年期贷款市场报价利率为4.65%，LPR已经连续14个月不变。6月22日住房和城乡建设部、农业农村部、国家乡村振兴局联合印发《关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》从12个方面提出了加快农房和村庄建设现代化的政策措施，指出要把乡村建设摆在社会主义现代化建设的重要位置，加快农业农村现代化，完善农房功能，提高农房品质，加强农村基础设施和公共服务设施建设，整体提升乡村建设水平，改善农民生产生活条件。6月22日四大行调整存款利率四大行存款利率总体“有升有降”，一年期及以上的存款利率普遍下调，半年及以内的短期利率则有小幅上升。调整后，定存利率最高3.25%，大额存单利率最高3.35%。6月23日国家发改委网站通过《福州都市圈发展规划》推动福州与周边城市协调联动、提升都市圈整体发展水平为方向，以基础设施、产业与创新、公共服务、生态环保等领域协同为重点，建设具有重要影响力的现代化都市圈，实现共建共治共享、同城化同家园，有力支撑福建全方位推动高质量发展。6月25日国家发改委、民政部、国家卫健委三部门联合印发《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》到2025 年，进一步改善养老、托育服务基础设施条件，推动设施规范化、标准化建设，增强兜底保障能力，增加普惠性服务供给，提升养老、托育服务水平，逐步构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，不断发展和完善普惠托育服务体系。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月21日海南海南省委书记沈晓明在学习时报刊文称，深刻汲取汽车走私、房地产泡沫、海南国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训，风险防控有力有效，海南自由贸易港才能行稳致远。6月21日广州广州市天河区住房建设和园林局要求合理确定网签备案价格，对不接受政府指导意见的项目，将暂不予办理交易网签备案及暂不核发预售许可证；严格执行“明码标价”“一房一价”，不得迫使购房人接收其商品或者服务价格，变相实行价外加价。6月21日北京市住建委会同市发改委、市规自委、市消防救援总队联合印发通知，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用。6月22日深圳深圳住建局发布住房租赁市场中央财政专项资金企业补助申报，包括市场化租赁住房、出租型人才住房、出租型安居型商品房、稳租金商品房、产业园区配套宿舍等；深圳市住房公积金管理中心调整并执行调整后的住房公积金缴存基数，缴存基数为2020年职工个人月平均工资，不超过在岗职工月平均工资的3倍，即不超过34860元，不得低于2200元。6月23日青岛按照发展目标，2025年青岛市常住人口城镇化率将达到78%左右，到2035年基本建成美丽青岛，推动非户籍常住人口全面融入城市，促进城镇非户籍常住人口完全市民化，放宽放开城镇落户限制。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，海南省委书记在学习时报刊称深刻汲取国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训，风险防控有力有效，海南自由贸易港才能行稳致远；广州天河区严格执行“明码标价”，不得变相实行价外加价；北京四部门发文，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容；深圳发布专项资金企业补助申报，人才房、安居房、园区宿舍等住房租赁企业可申请补助；公积金缴存基数下月将调整，不得低于2200元；青岛放宽放开城镇落户限制，建立健全多主体供给住房制度。 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月23日上海进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见，建立健全全市统一的物业管理监管与服务信息平台，将物业管理监管与服务的相关信息在平台上予以公布。6月24日深圳发布今年深圳的居住用地供给将加大到363.3公顷，首次占供应总计划的32.1%，至2035年将提高至265平方公里，新建各类住房200万套以上，争取人均住房面积达到40平方米；并出台《深圳市鼓励总部企业高质量发展实施办法》，首次购置总部自用办公用房，按购房房价的10%给予一次性补助，最高不超过5000万元。6月24日广州《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》明确，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。6月24日上海多家银行的本季房贷额度告急，上半年额度用完，第三季的额度不足，办理房贷要等到第四季度。6月24日西安西安住房公积金管理委员调整2021年度住房公积金缴存基数，上限不得高于平均工资的三倍24829元，下限不得低于西安市最低工资标准。6月25日合肥合肥市将在全市范围内开展房地产领域突出问题专项整治行动，重点整治房地产企业开发经营、房地产中介经营服务、住房租赁企业经营服务、涉房网络传播等方面存在的突出问题。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，上海将进一步贯彻实施住宅物业管理规定，建立健全全市统一的物业管理监管与服务信息平台；深圳公布于今年宅地加至363.3公顷，至2035年总量增至265平方公里；首购总部自用办公用房可获最高5000万元补助；广州明确被征收房屋价值补偿不低于市场价格；上海多家银行房贷额度告急，申请房贷要等到第四季度；西安调整2021年度住房公积金缴存基数，不得高于24829元；合肥市将在全市范围内开展房地产领域突出问题专项整治行动。 重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券上周（6.19 -6.25 ）我们重点监测的55城商品房成交面积为747万平米，环比上涨19%，同比下降2%；6月累计（6.1-6.25 ）成交面积为2622.5万平米，相比去年同期下降2%；全年累计成交面积17895.8万平米，同比上涨42%。房地产行业周报证券研究报告 重点城市商品房成交分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比增长29%，同比增长45%，6月累计同比增长27%；二线城市上周商品房成交面积环比增长22%，同比下降1%，6月累计同比增长5%；三四线城市上周商品房成交面积环比